Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer in Winterhude eine vermietete Wohnung hält und daneben Anteile an einem Immobilienfonds, besitzt nicht zweimal Immobilie. Er besitzt einmal eine Sache und einmal ein Rückgabeversprechen.
Dieser Unterschied war jahrelang eine Fußnote im Depotauszug. Seit Januar 2026 ist er wieder eine Nachricht.
Für Kapitalanleger, für Erben, die eine Wohnung neben einem Wertpapierdepot halten, und für langjährige Eigentümer, die einen Teil ihres Vermögens außerhalb der eigenen Lage streuen wollen, entscheidet er darüber, worüber im Ernstfall verfügt werden kann und worüber nicht.
Was 2026 tatsächlich geschehen ist
Zum 15. Januar 2026 hat die zuständige Kapitalverwaltungsgesellschaft die Rücknahme der Anteile am offenen Immobilienfonds Wertgrund WohnSelect D ausgesetzt. Es war der erste offene Immobilien-Publikumsfonds seit der Finanzkrise 2008 und 2009, der diesen Schritt ging. Das Nettofondsvermögen lag bei rund 290 Millionen Euro.
Sechs Wochen später folgte der zweite. Seit dem 26. Februar 2026 nimmt der Fokus Wohnen Deutschland weder Anteile zurück noch gibt er neue aus. Die Aussetzung ist für voraussichtlich 36 Monate angekündigt. Der Fonds wurde 2015 aufgelegt und hält 45 Objekte mit 2.743 Wohn- und 163 Gewerbeeinheiten.
Beide Fonds investieren überwiegend in deutsche Wohnimmobilien. Das ist der Punkt, der Hamburger Eigentümer angeht. Es geht hier nicht um leerstehende Bürotürme in einer fernen Stadt, sondern um dieselbe Anlageklasse, die sie selbst im Grundbuch stehen haben.
Die Mechanik: warum ein offener Fonds schließen muss
Ein offener Immobilienfonds hält Immobilien und daneben Bankguthaben. Aus diesem Guthaben zahlt er zurückgegebene Anteile aus. Reicht es nicht mehr, um gleichzeitig die Rückgaben zu bedienen und die Objekte ordentlich weiter zu bewirtschaften, muss die Verwaltungsgesellschaft die Rücknahme verweigern und aussetzen. So steht es in § 257 KAGB.
Das ist keine Ermessensentscheidung, sondern eine Pflicht.
Die gesetzliche Mindestliquidität liegt bei fünf Prozent des Fondsvermögens. Die Ratingagentur Scope wies für die von ihr bewerteten offenen Immobilienfonds zum 30. April 2025 eine durchschnittliche Liquiditätsquote von 14,3 Prozent aus, also deutlich darüber.
Zwölf von 22 bewerteten Fonds stufte sie im Juni 2025 dennoch herab. 2024 verzeichnete die Anlageklasse erstmals seit 2006 Nettomittelabflüsse, in der Größenordnung von sechs Milliarden Euro.
Für den Anleger gilt seit Juli 2013 zusätzlich eine doppelte Frist. § 255 KAGB verlangt für seither erworbene Anteile eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Rückgabefrist von 12 Monaten. Wer heute kündigt, bekommt frühestens in einem Jahr Geld, und auch das nur, wenn der Fonds bis dahin zahlungsfähig geblieben ist.
Daraus folgt der Satz, um den es in diesem Beitrag geht. Die Liquidität eines offenen Immobilienfonds ist nicht die Liquidität seiner Immobilien. Sie ist seine Kassenlage. Und die hängt nicht am Wert der Objekte, sondern am Verhalten der übrigen Anleger.
Von den Maximen der herkömmlichen Finanzlehre ist gewiss keine so schädlich wie der Fetisch der Liquidität: jene Lehre, es sei eine ausgesprochene Tugend der Anlageinstitute, ihre Mittel in liquiden Werten zu halten.
John Maynard Keynes, Allgemeine Theorie der Beschäftigung, des Zinses und des Geldes, 1936, Kapitel 12. Übertragung aus dem englischen Original.
Was der Gesetzgeber 2026 daraus gemacht hat
Die europäische Richtlinie (EU) 2024/927, bekannt als AIFM II, verlangt von den Verwaltungsgesellschaften offener Fonds ein geordnetes Liquiditätsmanagement. Deutschland hat sie mit dem Fondsrisikobegrenzungsgesetz umgesetzt, dessen wesentliche Teile am 16. April 2026 in Kraft getreten sind.
Für jeden offenen Fonds müssen seither mindestens zwei Liquiditätsmanagementinstrumente ausgewählt und ein Liquiditätsmanagementplan aufgestellt werden. Gemeint sind Werkzeuge, die eine Rückgabewelle abbremsen oder verteuern, etwa verlängerte Rückgabefristen oder Abschläge zulasten desjenigen, der zurückgibt.
Das erklärte Ziel der Richtlinie ist es, kurzfristige Massenrückgaben zu dämpfen.
Das stabilisiert die Anlageklasse. Den Ausstieg des Einzelnen beschleunigt es nicht, im Gegenteil. Der Gesetzgeber räumt damit ein, was die beiden Fälle des Frühjahrs gezeigt haben: Ein regelmäßiges Rückgaberecht auf ein Portfolio aus Häusern ist ein Versprechen, das Bremsen braucht.
Was Sie im Ernstfall tatsächlich in der Hand halten
| Merkmal | Wohnung im Direktbesitz | Offener Immobilienfonds | REIT oder Immobilienaktie |
|---|---|---|---|
| Ausstieg | Verkauf am Markt, Dauer nach Lage und Preisvorstellung | 24 Monate Haltedauer, 12 Monate Rückgabefrist, Aussetzung möglich | an jedem Börsentag handelbar |
| Zeitpunkt bestimmt | der Eigentümer | die Kassenlage des Fonds, also auch die übrigen Anleger | der Eigentümer, zum Tageskurs |
| Preisfeststellung | verhandelter Kaufpreis für das Objekt | Anteilpreis aus Sachverständigen-Bewertungen | Börsenkurs, unabhängig vom Bewertungswert |
| Gewinn im Privatvermögen | nach zehn Jahren steuerfrei (§ 23 EStG) | Abgeltungsteuer, 60 % Teilfreistellung (§ 20 InvStG) | Abgeltungsteuer, keine Immobilien-Teilfreistellung (§ 19 REITG) |
Der REIT nimmt die Wartezeit und gibt den Kurs
Eine REIT-Aktiengesellschaft nach dem REIT-Gesetz ist börsennotiert. Ihr Anteil ist an jedem Handelstag verkäuflich. Es gibt keine Mindesthaltedauer, keine Rückgabefrist und keine Aussetzung. Wer diesen Weg wählt, kauft sich aus dem Wartezimmer heraus.
Der Preis dafür steht im Kurszettel. Der Börsenkurs folgt nicht dem Gutachtenwert der gehaltenen Immobilien, er folgt der Stimmung am Kapitalmarkt und kann über längere Zeiträume deutlich darunter oder darüber liegen. Wer jederzeit verkaufen kann, verkauft eben auch zu dem Preis, den der Markt an diesem Tag zahlt.
Steuerlich ist der REIT ein eigener Fall. § 19 REITG schließt das Teileinkünfteverfahren nach § 3 Nr. 40 EStG und die Freistellung nach § 8b KStG aus, soweit die Ausschüttungen aus nicht vorbelasteten Gewinnen stammen. Die Dividende ist beim Anleger damit in voller Höhe steuerpflichtig.
Die Immobilienteilfreistellung von 60 Prozent, die § 20 InvStG für Investmentfonds mit mehr als 50 Prozent Immobilienquote vorsieht, gilt hier nicht. Wie sich das im Einzelfall auswirkt, gehört auf den Tisch des Steuerberaters.
Hamburg: derselbe Zyklus, ein anderer Ausgang
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg führt einen Preisindex für Eigentumswohnungen mit der Basis 1. Juli 2010 gleich 100. Er stand 2022 bei 300, dem bisherigen Höchststand. 2023 fiel er auf 252 und blieb 2024 dort. Für 2025 weist der Bericht 265 aus.
Der Hamburger Wohnungseigentümer hat also denselben Zyklus durchlebt wie die Fonds. Rund sechzehn Prozent vom Höchststand nach unten, danach eine teilweise Erholung. Der Unterschied liegt nicht in der Wertentwicklung. Er liegt darin, dass niemand ihn zwingen konnte, im Tief zu verkaufen.
Wer 2023 verkaufen musste, hat den Rückgang realisiert. Wer nicht musste, hat ihn ausgesessen und liegt heute wieder über dem Tief. Der Fondsanleger hatte diese Wahl nicht. Sobald genügend andere zurückgeben wollten, entschied deren Bedarf über seinen Zugang.
Die Schwerfälligkeit des Direktbesitzes ist dabei kein Makel, sie ist messbar und bepreisbar. In Harvestehude liegt der Median der Angebotspreise für Eigentumswohnungen bei 11.765 Euro je Quadratmeter (IMV Marktbericht+, Stand 30. Juni 2026), der amtliche Mittelwert der 2025 beurkundeten Kaufpreise ohne Neubau bei 10.650 Euro (Gutachterausschuss Hamburg).
Die Lücke von rund neun Prozent zwischen aufgerufen und gezahlt ist der Preis der Sache. Sie ist sichtbar, sie ist verhandelbar, und sie trifft nur den, der gerade verkauft.
Was daraus folgt
Vier Schritte, bevor umgeschichtet wird:
Die Frage nach dem Wert von der Frage nach dem Zugang trennen. Beide Anlageformen bilden denselben Markt ab. Nur eine von beiden lässt sich zeitlich frei verlassen.
Prüfen, welcher Teil des Vermögens binnen zwölf Monaten verfügbar sein müsste, und genau diesen Teil nicht in ein Vehikel mit Rückgabefrist legen.
Bei bestehenden Fondsanteilen nachlesen, welche zwei Liquiditätsmanagementinstrumente der Fonds seit dem 16. April 2026 vorsieht. Sie stehen in den Anlagebedingungen und im Verkaufsprospekt.
Die steuerliche Seite vor der Umschichtung klären, nicht danach. Teilfreistellung, Vorabpauschale und die Zehnjahresfrist beim Direktbesitz führen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Das ist Sache des Steuerberaters.
Wenn Sie in den nächsten zwölf Monaten kurzfristig über einen größeren Betrag verfügen müssten: Welcher Teil Ihres Immobilienvermögens wäre dann tatsächlich verfügbar, und wer bestimmt darüber?
Indirekte Immobilienanlagen sind keine kleineren Immobilien. Sie sind ein anderes Rechtsgeschäft mit einem anderen Risiko. Beim Direktbesitz tragen Sie das Risiko des einzelnen Objekts und bestimmen den Zeitpunkt. Beim offenen Fonds tragen Sie zusätzlich das Verhalten der übrigen Anleger, dafür entfällt die Sorge um Dach und Mieter. Beim REIT tauschen Sie die Wartezeit gegen die Kursschwankung.
Keine dieser Formen ist die bessere, sie beantworten verschiedene Fragen. Wer sie auseinanderhält, kann sie sinnvoll nebeneinanderstellen. Was der Hamburger Teil dieser Rechnung heute wert ist, sehen wir uns gern gemeinsam an.
