Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer eine Hamburger Wohnimmobilie über die nächsten fünf bis zehn Jahre halten will, sei es aus einer Vermögensumschichtung, einer geplanten Nachfolge oder der Altersvorsorge heraus, stellt fast immer dieselbe Frage: Wie geht es weiter mit den Preisen bis 2030? Die Antwort der großen Institute klingt beruhigend einheitlich. Genau darin liegt das Problem. Eine Prognose, die alle teilen, ist noch keine Prognose, die eintrifft.
Was die Institute für Hamburg erwarten
Die seriösen Häuser zeichnen ein Bild moderater, aber positiver Entwicklung. Der Postbank Wohnatlas 2026, gerechnet vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut, erwartet für Bestands-Eigentumswohnungen bundesweit im Schnitt einen realen, also inflationsbereinigten Wertzuwachs von 0,41 Prozent pro Jahr, und zwar bis 2035. Für die sieben größten Metropolen liegt der erwartete reale Zuwachs bei rund einem halben Prozent jährlich. Hamburg gehört zu den Städten am oberen Rand: 2025 verzeichnete die Hansestadt unter den Big Seven mit plus einem Prozent real den höchsten Preisanstieg.
Die laufenden Indizes bestätigen den Ton. Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken meldet für das erste Quartal 2026 ein Plus von 2,3 Prozent bei Wohnimmobilien gegenüber dem Vorjahr, getragen von Mehrfamilienhäusern mit plus 5,3 Prozent. Der Bulwiengesa-Index sieht die Wohn-Kaufpreise seit 2023 nominal um rund ein Prozent pro Jahr steigen. Der amtliche Gutachterausschuss schließlich beschreibt den Hamburger Markt 2025 als stabilisiert, mit wieder steigenden Kaufvertragszahlen und einem Grundton, den er selbst „vorsichtig optimistisch" nennt.
| Quelle | Aussage | Wert | Stand / Horizont |
|---|---|---|---|
| Postbank Wohnatlas (HWWI) | Bestands-ETW real, bundesweit | +0,41 % p. a. | Prognose bis 2035 |
| Postbank Wohnatlas (HWWI) | Big-Seven-Metropolen real | rund +0,5 % p. a. | Prognose bis 2035 |
| Postbank Wohnatlas (HWWI) | Hamburg, realer Preisanstieg | +1,0 % | 2025 (höchster Big-Seven-Wert) |
| vdp-Immobilienpreisindex | Wohnimmobilien Deutschland | +2,3 % ggü. Vorjahr | Q1 2026 |
| Bulwiengesa-Index | Wohn-Kaufpreise, nominal | rund +1 % p. a. | Trend seit 2023 |
| Gutachterausschuss Hamburg | Marktphase | Stabilisierung, mehr Verträge | Bericht 2026 (Zeitraum 2025) |
Warum der Konsens kein Beweis ist
Vier Quellen, ein ähnliches Ergebnis. Das wirkt wie eine unabhängige Bestätigung, ist aber keine. Die Modelle speisen sich aus denselben Grundgrößen: Zinsniveau, Baukosten, Demografie, Zuzug und Kaufkraft. Der Postbank Wohnatlas rechnet hedonisch, das heißt, er leitet den Preis statistisch aus Standort- und Objektmerkmalen ab. Die Indizes von vdp und Bulwiengesa schreiben beobachtete Transaktionen fort. Unterschiedliche Verfahren, gleiche Annahmenbasis. Wenn alle mit demselben Zinspfad und derselben Zuzugsprognose rechnen, ist der Gleichklang der Ergebnisse ein Echo dieser Annahmen, kein zufälliges Zusammentreffen unabhängiger Beobachter.
Der zweite blinde Fleck ist die Punktschätzung selbst. Eine Zahl wie „plus 0,4 Prozent real" suggeriert eine Präzision, die das Verfahren nicht liefert. Um jede Prognose liegt ein Konfidenzintervall, das Band, in dem das Ergebnis mit hoher Wahrscheinlichkeit liegt. Dieses Band ist bei Immobilienpreisen über ein Jahrzehnt regelmäßig breiter als die Spanne zwischen den Instituten. Die Institute sind sich also über einen Wert einiger, als jeder Einzelne von ihnen über die Zukunft sein kann.
Was in keinem Modell steckt
Prognosen schreiben das Bekannte fort. Sie sind stark im Trend und schwach am Wendepunkt. Die Zinswende ab 2022, die den Hamburger Markt kräftig einbrechen ließ, stand in keiner Vorhersage aus 2020. Das ist keine Nachlässigkeit der Institute, sondern eine Eigenschaft der Methode: Ein Modell, das aus der Vergangenheit lernt, kennt den Bruch erst, wenn er da ist.
Drei Treiber tauchen in den aggregierten Zahlen kaum auf, entscheiden aber über die Wertentwicklung einer einzelnen Immobilie in den Alsterlagen. Erstens die Regulatorik: Eine Erbschaftsteuerreform oder eine verschärfte Modernisierungspflicht verändert die Rechnung eines Eigentümers stärker als ein Zehntelprozent Marktprognose. Zweitens die Mikrolage: Der Median in Harvestehude liegt zum 30. Juni 2026 bei 11.765 Euro je Quadratmeter, in der HafenCity bei 12.549, in Eppendorf bei 8.039, während der Stadt-Median bei 5.730 Euro steht. Ein bundesweiter Durchschnitt beschreibt keine dieser Lagen. Drittens der Zustand des konkreten Objekts, den kein Index kennt.
Die einzige Funktion der Wirtschaftsprognose ist es, die Astrologie seriös erscheinen zu lassen.
John Kenneth Galbraith zugeschrieben, Ökonom
Rechnen Sie mit einer Prognose, oder rechnen Sie mit Ihrer Lage?
Die Übereinstimmung der Institute ist ein nützlicher Rahmen, kein Fahrplan. Sie sagt, dass ein Bruch nach oben oder unten derzeit nicht die Erwartung ist, mehr nicht. Wer eine Immobilie in den Hamburger Alsterlagen hält oder erbt, ist mit der eigenen Lage und dem eigenen Objekt besser bedient als mit dem Stadt-Aggregat. Die Prognose gehört als eines von mehreren Szenarien in die Planung, nicht als deren Fundament. Die konkrete Rechnung, mit Steuerlast, Haltedauer und Übertragung, gehört auf den Tisch von Steuerberater und Notar.
Diese Analyse ordnet den Markt ein und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.
