Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer ein Mehrfamilienhaus in Winterhude, Eppendorf oder Harvestehude hält, seit Jahrzehnten oder seit der Erbauseinandersetzung im letzten Jahr, hört beim ersten Gespräch über einen Verkauf fast immer dieselbe Frage: Was ist der Quadratmeter hier wert? Bei einer Eigentumswohnung führt diese Frage weiter. Bei einem Mietshaus führt sie in die Irre. Ein Käufer, der ein vermietetes Haus erwirbt, kauft keine Fläche, sondern einen Zahlungsstrom, und er bezahlt ihn mit einem Faktor.
Was 2025 auf dem Hamburger Markt für Mehrfamilienhäuser geschehen ist
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg zählt für 2025 genau 510 Kaufverträge über Mehrfamilienhäuser, nach 400 im Vorjahr. Der Geldumsatz stieg von 1.097 auf 1.820 Millionen Euro, der Flächenumsatz auf 660.000 Quadratmeter Grundstücksfläche. Das ist die höchste Vertragszahl seit mindestens elf Jahren. 62 Prozent dieser Verkäufe wurden über Makler vermittelt.
| Jahr | Kaufverträge | Geldumsatz in Mio. € | Preisindex (1.7.2010 = 100) |
|---|---|---|---|
| 2021 | 480 | 2.500 | 262 |
| 2022 | 446 | 1.600 | 257 |
| 2023 | 282 | 939 | 189 |
| 2024 | 400 | 1.097 | 175 |
| 2025 | 510 | 1.820 | 189 |
Die beiden Spalten erzählen verschiedene Geschichten. Die Zahl der Abschlüsse hat sich vom Einbruch 2023 vollständig erholt und liegt über allen Jahren davor. Das Preisniveau nicht. Der Index steht bei 189 Punkten und damit dort, wo er 2023 schon stand, deutlich unter den 262 Punkten des Jahres 2021.
Diese Kombination ist die eigentliche Nachricht für Eigentümer: Es wird wieder gekauft, aber zu den Konditionen der Käuferseite. Wer den Preis von 2021 im Kopf hat und die Aktivität von 2025 im Markt sieht, verwechselt zwei Dinge.
Der Ertragsfaktor ist die eigentliche Verhandlungsgröße
Der Ertragsfaktor setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete, also zur Jahresmiete ohne Betriebskosten. Ein Faktor von 22 bedeutet: Der Käufer zahlt das Zweiundzwanzigfache dessen, was das Haus im Jahr an Miete einbringt. Die Größe ist nicht theoretisch, der Gutachterausschuss wertet sie aus tatsächlichen Kaufverträgen aus, für 2025 aus 205 auswertbaren Fällen.
| Lageklasse | Preis je m² Wohnfläche | Ertragsfaktor | Kauffälle |
|---|---|---|---|
| Bevorzugte Lage | 5.920 € | 28,3 | 37 |
| Gute Lage | 3.307 € | 23,7 | 48 |
| Mittlere Lage | 2.610 € | 19,8 | 96 |
| Mäßige Lage | 2.386 € | 19,6 | 34 |
| Alle Lagen | 3.292 € | 22,1 | 222 |
Was der Abstand bedeutet, zeigt eine einfache Rechnung. Ein Haus mit 120.000 Euro Jahresnettokaltmiete kommt beim Faktor der bevorzugten Lage auf rund 3,40 Millionen Euro, beim Faktor der mittleren Lage auf rund 2,38 Millionen. Dieselbe Miete, gut eine Million Euro Unterschied.
Noch aufschlussreicher ist die Spanne innerhalb der bevorzugten Lagen. Sie reicht 2025 von 15,9 bis 63,8. Ein einzelner Faktor beschreibt hier keinen Markt, sondern einen Durchschnitt über sehr verschiedene Häuser. Die Streuung erklärt sich aus dem, was ein Käufer neben der heutigen Miete kauft: Mietstruktur und Restlaufzeiten, Instandhaltungsstau, energetischer Zustand, Grundstückszuschnitt und die Frage, ob sich am Bestand überhaupt etwas ändern lässt.
Drei Käufertypen, drei Rechnungen
Das Kapital ist zurück im Markt. Der deutsche Wohninvestmentmarkt kam im zweiten Quartal 2026 auf 2,22 Milliarden Euro nach 1,71 Milliarden im Vorjahresquartal. 1,33 Milliarden davon stammten aus nationalen Quellen, 893 Millionen aus internationalen (Cushman & Wakefield, Juli 2026). Für Hamburger Eigentümer heißt das zunächst nur: Es gibt Nachfrage. Es heißt nicht, dass diese Nachfrage jeden Preis trägt.
Für die Bewahrer unter den Eigentümern, die ein Haus über Generationen halten, und für die Gatekeeper an ihrer Seite, also Steuerberater und Vermögensverwalter, lohnt der genaue Blick auf diese drei Rechnungen. Ein institutioneller Bestandshalter rechnet gegen eine Zielrendite, die ihm sein Anlageausschuss vorgibt. Er kauft, wenn die Miete den Faktor trägt, und er kauft sonst gar nicht. Ein Family Office oder ein privater Bestandshalter rechnet gegen Alternativen und gegen einen längeren Horizont; hier entscheidet häufiger die Lage als die Rendite des ersten Jahres. Und dann gibt es den Aufteiler, der das Haus nicht als Ganzes hält, sondern in Eigentumswohnungen zerlegen und einzeln verkaufen will.
In den amtlichen Zahlen ist dieser dritte Typ sichtbar. Verkäufe mit Teilungsabsicht erzielten 2025 über alle Lagen 4.529 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, Verkäufe ohne Teilungsabsicht 3.122 Euro. In bevorzugter Lage stehen 7.703 Euro gegen 5.710 Euro. Die Fallzahlen sind klein, in der bevorzugten Lage nur fünf Verträge mit Teilungsabsicht, das trägt keine Statistik. Als Hinweis auf die Richtung trägt es sehr wohl: Wer eine Wohnung einzeln weiterverkaufen kann, rechnet mit einem anderen Ausgangswert.
Warum die Aufteiler-Rechnung in Hamburg unter Genehmigungsvorbehalt steht
Genau diese Rechnung hat der Gesetzgeber begrenzt. Seit dem 13. November 2021 gilt in Hamburg stadtweit ein Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB: Die Begründung von Wohnungseigentum an einem Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohnungen braucht eine Genehmigung. Der Senat hat die Verordnung um fünf Jahre verlängert, sie gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2030. Ausnahmen sieht das Gesetz vor, sie werden im Einzelfall geprüft und sind bisher selten erteilt worden.
Hinzu kommen die sozialen Erhaltungsverordnungen nach § 172 BauGB, die in Hamburg in einer Reihe von Gebieten gelten, unter anderem in Teilen von Eimsbüttel, Ottensen, Barmbek und in der Jarrestadt in Winterhude. Dort greifen zusätzlich Genehmigungsvorbehalte für Modernisierungen und ein gebietsbezogenes Vorkaufsrecht der Stadt. Die Gebietsgrenzen verlaufen unterhalb der Stadtteilebene, ein Stadtteilname sagt also noch nichts über das einzelne Grundstück. Diese Prüfung ist Sache des Bezirksamts, und sie gehört vor die Vermarktung, nicht in die Verhandlung.
Ein Zyniker ist ein Mensch, der von allem den Preis kennt und von nichts den Wert.
Oscar Wilde, Lady Windermeres Fächer, 1892
Wildes Satz zielte auf die Gesellschaft seiner Zeit, taugt hier aber als nüchterne Arbeitsanweisung, und zwar in beide Richtungen. Der Preis eines Mietshauses ist ein Rechenergebnis. Sein Wert steht in der Mietaufstellung, im Instandhaltungsplan und im Grundbuch. Wer den Preis nennt, ohne diese drei Dokumente vorgelegt zu haben, nennt eine Zahl ohne Grundlage.
Was vor der Vermarktung geklärt sein sollte
Aus der Struktur des Marktes folgt eine Reihenfolge. Sie beginnt bei den eigenen Unterlagen und endet beim Käuferkreis, nicht umgekehrt.
Vier Schritte vor der ersten Ansprache
Mietstruktur aufbereiten: aktuelle Jahresnettokaltmiete, Mietverträge, Laufzeiten, Staffel- und Indexklauseln, Leerstand und die Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Zustand quantifizieren: Instandhaltungsstau, Dach, Leitungen, Heizungsanlage und energetischer Zustand einschließlich Energieausweis. Jeder dieser Posten wandert in die Kalkulation der Käuferseite.
Genehmigungslage klären: Liegt das Grundstück in einem Gebiet mit sozialer Erhaltungsverordnung, greift § 250 BauGB, bestehen Denkmalschutz oder Erbbaurecht. Amtlich bestätigen lassen, nicht aus dem Stadtteilnamen ableiten.
Käuferkreis bestimmen: Erst wenn Miete, Zustand und Genehmigungslage feststehen, zeigt sich, welche Rechnung das Haus zulässt und ob ein Bestandshalter, ein Family Office oder ein privater Käufer die passende Adresse ist.
Die steuerliche Seite eines Verkaufs gehört in die Hand des Steuerberaters, die Beurkundung in die des Notars. Unsere Einordnung endet dort, wo diese beiden anfangen.
Wissen Sie, welche Zahl ein Käufer bei Ihrem Haus zuerst aufschlägt, den Quadratmeterpreis oder die Jahresnettokaltmiete?
Der Markt für Hamburger Mehrfamilienhäuser ist 2025 in die Breite gegangen, nicht in die Höhe: mehr Abschlüsse, ein Preisniveau deutlich unter dem Höchststand von 2021. In dieser Lage entscheidet die Vorbereitung mehr als der Zeitpunkt. Ein Haus, dessen Mietstruktur, Zustand und Genehmigungslage belegt sind, wird von jedem Käufertyp gerechnet werden können. Ein Haus ohne diese Unterlagen wird vorsichtig gerechnet, und Vorsicht kostet in dieser Anlageklasse Faktoren, nicht Nachkommastellen.
