Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Der Hamburger Mietenspiegel, der im Jahr 2026 gilt, stammt aus dem Dezember 2025 und weist eine mittlere Nettokaltmiete von 9,94 Euro je Quadratmeter aus (hamburg.de). Wer in Harvestehude, Rotherbaum oder der HafenCity ein Zinshaus oder eine vermietete Wohnung besitzt, kennt eine andere Zahl. Dort wird das Doppelte aufgerufen. Beide Werte sind richtig, sie messen nur nicht dasselbe. Der amtliche Wert ist der untere, gesetzliche Anker, nicht der Markt.
Was der Mietenspiegel wirklich misst
Der Hamburger Mietenspiegel ist ein qualifizierter Mietenspiegel nach § 558d BGB, also nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt und von der Behörde anerkannt. Vor Gericht gilt daraus die Vermutung, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend abbilden. Die Ausgabe 2025 wurde am 9. Dezember 2025 veröffentlicht, ihr Stichtag ist der 1. April 2025. Sie gilt zwei Jahre, die nächste Fortschreibung folgt im vierten Quartal 2027.
Entscheidend ist, woraus sich dieser Wert speist. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Rückspiegel: Sie fasst die Bestandsmieten der zurückliegenden Jahre zusammen, nicht die Preise, die heute bei einer Neuvermietung aufgerufen werden. Erstmals wird die Vergleichsmiete zudem als Median ausgewiesen, also als der mittlere Wert, unter und über dem je die Hälfte der Mietverhältnisse liegt. Der Median dämpft die Ausschläge nach oben stärker als das frühere arithmetische Mittel. Genau die Spitzen der Alsterlagen fallen dadurch im amtlichen Wert noch weniger ins Gewicht.
Die Spreizung, nicht das Niveau
Der amtliche Durchschnitt bewegt sich kaum. Gegenüber dem Mietenspiegel 2023 stieg die mittlere Vergleichsmiete um 1,12 Prozent, über zwei Jahre gerechnet. Der Neuvermietungsmarkt der Alsterlagen läuft in einem anderen Takt. In Eppendorf etwa lagen die Angebotsmieten im ersten Quartal 2026 bei rund 17,9 Euro je Quadratmeter und damit gut 7 Prozent über dem Vorjahresquartal (Portaldaten). Der Durchschnitt tritt auf der Stelle, die Alsterlagen ziehen davon. Was sich verschiebt, ist nicht das Niveau des Mietenspiegels, sondern der Abstand zwischen amtlichem Wert und dem realen Markt dieser Lagen.
| Lage | Angebotsmiete €/m² | ggü. amtl. Ø 9,94 €/m² |
|---|---|---|
| HafenCity | rund 21,6 | rund 2,2-fach |
| Harvestehude | rund 20,0 | rund 2,0-fach |
| Rotherbaum | rund 19,7 | rund 2,0-fach |
| Eppendorf | rund 17,9 | rund 1,8-fach |
| Winterhude | rund 17,5 | rund 1,8-fach |
Ein Vorbehalt gehört zu dieser Tabelle. Angebotsmieten aus den Portalen sind kein amtlicher Wert, sie messen das Neuvermietungsangebot, nicht den Bestand, und sie sind mit dem Mietenspiegel nur begrenzt vergleichbar. Sie sind auch nicht automatisch die zulässige Miete. Die Richtung aber ist eindeutig: In den Alsterlagen ist der amtliche Durchschnitt der Boden des Marktes, nicht seine Mitte. Wer den Mietenspiegel für die Marktmiete hält, rechnet mit dem Anker, nicht mit dem Schiff.
Ein Zyniker ist ein Mensch, der von allem den Preis und von nichts den Wert kennt.
Oscar Wilde, Lady Windermeres Fächer, 1892
Was das für Eigentümer heißt
Für den Vermieter im Bestand ist der Mietenspiegel die Obergrenze, nicht der Markt. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB reicht bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber, frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung. In Hamburg begrenzt zusätzlich die auf 15 Prozent in drei Jahren abgesenkte Kappungsgrenze den Schritt (Landesverordnung für den angespannten Wohnungsmarkt). Und die Erhöhung braucht einen sauberen Bezug auf den qualifizierten Mietenspiegel. Wer ohne diesen Bezug anhebt, riskiert die Unwirksamkeit des Verlangens.
Beim Verkauf eines vermieteten Objekts kehrt sich die Blickrichtung um. Der Ertragswert einer vermieteten Wohnung oder eines Zinshauses trägt sich aus der real erzielbaren Marktmiete und der tatsächlichen Vertragslage, nicht aus dem amtlichen Durchschnitt. Ein Käufer, der auf laufenden Ertrag schaut, bewertet die Differenz zwischen Ist-Miete, ortsüblicher Vergleichsmiete und Neuvermietungspotenzial sehr genau. In unseren Marktwertanalysen ist genau diese Differenz oft der Punkt, an dem eine pauschale Einordnung nach Durchschnittswerten den Wert eines Objekts in den Alsterlagen verfehlt.
Wissen Sie, wie weit die real erzielbare Miete Ihres Objekts vom amtlichen Durchschnitt entfernt liegt?
Der Mietenspiegel bildet die Vergangenheit ab, gemittelt über die ganze Stadt und geglättet um die Spitzen. Für eine breite Orientierung genügt das. Für ein einzelnes Objekt in einer Lage, die den Durchschnitt seit Jahren nach oben verlässt, ist er der Ausgangspunkt und nicht die Antwort. Wer im Bestand anhebt, findet im Mietenspiegel seine Grenze. Wer verkauft oder bewertet, findet den Wert erst jenseits davon.
