Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer in Harvestehude, Rotherbaum oder der HafenCity eine vermietete Wohnung hält, seit Jahrzehnten im Familienbesitz, aus einem Nachlass übernommen oder bewusst als Kapitalanlage gekauft, liest seit dem Frühjahr Schlagzeilen über einen Deckel auf die Indexmiete. Der Deckel ist real. Er ist nur nicht der Teil der Reform, der zuerst wirkt. Am 9. Juli 2026 hat der Bundestag den Regierungsentwurf zur Änderung des Miet- und Geschäftsraummietrechts in erster Lesung beraten (BT-Drucksache 21/6807). Was darin steht, betrifft weniger die Höhe der Miete als die Form des Vertrags, auf dem sie steht.
Wo der Entwurf im Verfahren steht
Das Bundeskabinett hat den Entwurf am 29. April 2026 beschlossen, die Drucksache datiert vom 1. Juli 2026, die erste Lesung fand am 9. Juli statt. Danach folgen Ausschussberatungen sowie zweite und dritte Lesung. Ein Inkrafttreten wird nach der parlamentarischen Sommerpause erwartet, also im Herbst 2026. Bis dahin ist nichts davon geltendes Recht, und Einzelheiten können sich im Verfahren noch verschieben.
Für Hamburg ist eine Vorfrage bereits entschieden. Fast alle Neuregelungen knüpfen an das Merkmal „Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt" an, also an eine Landesverordnung, die einen Wohnungsmarkt als angespannt feststellt. Hamburg hat diese Verordnung zum 1. Januar 2026 für das gesamte Stadtgebiet neu erlassen, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Was der Bund für angespannte Märkte beschließt, gilt hier also flächendeckend, von Blankenese bis Uhlenhorst.
| Instrument | Geplante Änderung | Richtung für Eigentümer |
|---|---|---|
| Indexmiete | VPI-Anstieg über 3,0 % p.a. nur zur Hälfte anrechenbar | enger, aber erst ab hoher Inflation |
| Möblierungszuschlag | gesondert auszuweisen, Vermutung bis 10 % der Nettokaltmiete | enger, wirkt sofort über die Form |
| Kurzzeitvertrag | Ausnahme bis 6 Monate, einmalig auf insgesamt 8 verlängerbar | enger, wirkt sofort über die Frist |
| Modernisierung § 559c BGB | Wertgrenze 10.000 auf 20.000 Euro | weiter, entlastet private Eigentümer |
Der Deckel, der heute rechnerisch nicht greift
Eine Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts, statt sie über den Mietenspiegel anzuheben (§ 557b BGB). Künftig soll in angespannten Märkten gelten: Steigt der Index um mehr als 3,0 Prozent im Jahr, zählt der darüber liegende Teil nur noch zur Hälfte. Bei einem Indexanstieg von 5 Prozent sind also 4 Prozent Mieterhöhung zulässig, nicht 5. Die Regel soll für bestehende wie neue Verträge gelten und symmetrisch wirken, also auch bei fallenden Preisen.
Rechnen Sie das gegen die Gegenwart. Die Inflationsrate lag im Juni 2026 bei 2,3 Prozent, im Mai bei 2,6, im April bei 2,9 (Destatis). Beim heutigen Preisniveau greift die Halbierung nicht, weil die Schwelle nicht erreicht wird. Der Deckel ist keine Kürzung von morgen, sondern eine Versicherung gegen die nächste Inflationswelle, beschlossen in einer Phase, in der sie niemandem wehtut.
Dazu kommt die schlichte Verbreitung. Nach Erhebungen des Instituts der deutschen Wirtschaft sind bundesweit 2,6 Prozent aller Mietverhältnisse Indexmietverträge, in den sieben größten Städten 4,1 Prozent, bei Einzügen ab 2021 immerhin 6,7 Prozent. Die Indexmiete ist ein wachsendes, aber schmales Segment. Sie trägt die Schlagzeile, nicht die Wirkung.
Die Form ist die geschworene Feindin der Willkür, die Zwillingsschwester der Freiheit.
Rudolf von Jhering, Geist des römischen Rechts, 1858
Möblierung: der Zuschlag muss im Vertrag stehen
Möbliert zu vermieten war bisher der stillste Weg, in einer Toplage über die ortsübliche Vergleichsmiete zu kommen. Der Möblierungszuschlag verschwand in einer Gesamtmiete, und was auf die Wohnung entfiel und was auf die Einrichtung, ließ sich kaum trennen. Genau das soll enden: Der Zuschlag ist im Mietvertrag gesondert und unaufgefordert auszuweisen.
Für vollständig ausgestatteten Wohnraum sieht der Entwurf eine widerlegliche Vermutung vor, dass ein Zuschlag bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete angemessen ist; bemessen werden soll er am Zeitwert der Möbel bei Vertragsschluss, mit höchstens 1 Prozent monatlich. Widerleglich heißt: Die Grenze ist keine starre Kappung, aber wer darüber hinausgeht, trägt die Begründungslast.
Der Punkt, der in der Berichterstattung untergeht, ist die Rechtsfolge des Formfehlers. Wird der Zuschlag nicht ausgewiesen, gilt die Wohnung für die zulässige Miethöhe als unmöbliert vermietet. Dann greift die Mietpreisbremse auf die gesamte Miete, also 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d BGB). Nicht ein Teilbetrag steht in Frage, sondern die Kalkulation.
Kurzzeitvertrag: sechs Monate, einmal verlängerbar auf acht
Die zweite Ausnahme betrifft die Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch" (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Solche Verträge stehen bislang weitgehend außerhalb des sozialen Mietrechts, ohne Mietpreisbremse und ohne Kündigungsschutz. Der Entwurf setzt eine klare zeitliche Grenze: sechs Monate, einmalig verlängerbar auf insgesamt acht.
Wird diese Grenze überschritten, kippt das Verhältnis in das volle soziale Mietrecht, samt Mietpreisbremse und Kündigungsschutz. Für eine Wohnung, die an wechselnde Projektmitarbeiter oder Gastwissenschaftler vermietet wird, verschiebt sich damit die Frage von der Miethöhe zur Kalenderführung. Wer eine Verlängerung laufen lässt, verliert nicht ein Argument, sondern den Ausnahmetatbestand.
Die Gegenrichtung: mehr Luft bei der Modernisierung
Der Entwurf verengt nicht nur. § 559c BGB erlaubt ein vereinfachtes Verfahren, mit dem eine Modernisierung ohne detaillierte Kostenaufstellung auf die Miete umgelegt werden kann. Die dafür geltende Wertgrenze liegt seit dem 1. Januar 2019 unverändert bei 10.000 Euro und soll auf 20.000 Euro steigen.
Für private Eigentümer mit einer oder zwei vermieteten Einheiten ist das die praktisch spürbarste Änderung des gesamten Pakets. Nach den Baupreissteigerungen der vergangenen Jahre reißt schon ein Heizungstausch die alte Grenze. Mit 20.000 Euro bleiben energetische Maßnahmen und barrierefreie Umbauten wieder im einfachen Verfahren. Auch die Schonfristzahlung wird ausgeweitet: Wer Rückstände vollständig nachzahlt, soll künftig einmalig auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs abwenden können.
Ob es bei dieser Fassung bleibt, ist offen. Aus der Unionsfraktion gibt es den Vorstoß, die neue Kündigungsregel auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu begrenzen. Der Entwurf ist in der Ausschussberatung, nicht im Bundesgesetzblatt.
Was das für ein vermietetes Objekt in Alsternähe heißt
Der amtliche Boden in Hamburg ist niedrig. Der Mietenspiegel 2025, gültig 2026, weist eine mittlere Nettokaltmiete von 9,94 Euro je Quadratmeter aus (hamburg.de). In den Lagen rund um die Alster liegt der reale Vermietungsmarkt beim Doppelten. Diese Differenz wurde bislang über drei Wege überbrückt: Indexbindung, Möblierung, Vertrag auf Zeit. Alle drei werden im selben Gesetz enger gefasst.
Für die laufende Vermietung heißt das zunächst wenig. Bestandsmieten bleiben, was sie sind, die Anhebung im Bestand bleibt an die ortsübliche Vergleichsmiete und in Hamburg an die Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren gebunden (§ 558 BGB). Was sich ändert, ist der Spielraum bei der nächsten Neuvermietung, und damit die Erwartung, die ein Käufer an das Objekt knüpft.
Denn beim Verkauf oder in der Bewertung eines vermieteten Objekts kehrt sich die Blickrichtung um. Der Ertragswert trägt sich aus der erzielbaren Miete und der Vertragslage. In unseren Marktwertanalysen vermieteter Wohnungen und Zinshäuser ist der Abstand zwischen Ist-Miete, ortsüblicher Vergleichsmiete und Neuvermietungspotenzial regelmäßig der Punkt, an dem sich die Bandbreite entscheidet. Ein Ausnahmetatbestand, der einem Formfehler nicht standhält, ist in dieser Rechnung keine Position.
Was sich vor dem Herbst prüfen lässt
Möblierte Einheiten: Ist der Zuschlag im Mietvertrag gesondert beziffert, und lässt sich seine Höhe am Zeitwert der Einrichtung erklären?
Verträge auf Zeit: Läuft eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch über sechs Monate hinaus, und ist die Verlängerung dokumentiert?
Indexverträge: Bildet die Klausel eine gesetzliche Begrenzung der Anpassung ab, oder verweist sie ungefiltert auf den Verbraucherpreisindex?
Anstehende Modernisierung: Lohnt es, eine Maßnahme mit Blick auf die angehobene Wertgrenze des vereinfachten Verfahrens zu terminieren?
Vertragsakte insgesamt: Liegen Mietverträge, Nachträge und Erhöhungsverlangen vollständig vor? Für eine Bewertung ist die Akte die Datengrundlage, nicht die Erinnerung.
Wo aus diesen Punkten eine rechtliche oder steuerliche Frage wird, gehört sie zum Fachanwalt für Mietrecht oder zum Steuerberater. Unsere Einordnung endet bei der Frage, was die Vertragslage für den Wert des Objekts bedeutet.
Wissen Sie, ob die Miete Ihres vermieteten Objekts auf einem Ausnahmetatbestand steht, der im Herbst enger wird?
Regulierung wird meist als Frage der Höhe gelesen: Wie viel darf ich noch verlangen. Dieser Entwurf stellt eine andere Frage: Auf welcher Grundlage verlangen Sie es. Wer die Grundlage sauber dokumentiert hat, verliert wenig. Wer sie nie geordnet hat, merkt es nicht bei der nächsten Mieterhöhung, sondern in dem Moment, in dem jemand das Objekt bewertet.
