Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer in Harvestehude, Winterhude oder Eppendorf ein Stadthaus hält, in dem seit Jahren jemand zur Miete wohnt, im Souterrain oder unter dem Dach, hat sich diese Frage vermutlich nie gestellt: Ist das Haus rechtlich ein Einfamilienhaus? Für den Verkauf ist die Antwort folgenreich. Sie entscheidet darüber, ob die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt werden muss oder frei verhandelt werden kann. Der Bundesgerichtshof hat diese Grenze am 16. Juli 2026 nachgezogen.
Was seit Dezember 2020 gilt
Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wie sich Verkäufer und Käufer die Maklerkosten teilen. Die Vorschriften greifen bei Kaufverträgen über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus und nur dann, wenn der Käufer Verbraucher ist, also privat und nicht gewerblich erwirbt (§ 656b BGB). Für Mehrfamilienhäuser und Zinshäuser gelten sie nicht. Der Maklervertrag selbst bedarf der Textform (§ 656a BGB): eine mündliche Absprache trägt nicht.
Wird der Makler für beide Seiten tätig, muss er von beiden dieselbe Provision verlangen (§ 656c BGB). Beauftragt nur eine Seite, ist eine Vereinbarung, die die andere zur Zahlung verpflichtet, nur wirksam, wenn der Auftraggeber selbst mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt (§ 656d BGB). Fällig wird der Anspruch gegen die andere Seite erst, wenn der Auftraggeber gezahlt und den Nachweis darüber erbracht hat.
Die Höhe der Provision schreibt das Gesetz nicht vor. Sie bleibt Verhandlungssache. Geregelt ist allein ihre Verteilung. Wie unbequem die Fehlerfolge ist, hat der Bundesgerichtshof am 6. März 2025 entschieden: Verstößt eine Vereinbarung gegen § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB, ist sie insgesamt nichtig. Eine Rückführung auf das gerade noch zulässige Maß findet nicht statt, und der Käufer kann gezahlte Provision in voller Höhe zurückfordern (I ZR 138/24).
Wie weit der Begriff des Einfamilienhauses reicht, hat der Bundesgerichtshof am selben Tag geklärt (I ZR 32/24). Maßgeblich ist danach nicht die frühere Nutzung durch den Verkäufer, sondern der Erwerbszweck des Käufers: Erwirbt er das Objekt erkennbar zum Wohnen für die Mitglieder eines Haushalts, bleibt es ein Einfamilienhaus. Eine Einliegerwohnung steht dem ebenso wenig entgegen wie eine untergeordnete gewerbliche Nutzung, etwa ein Büro im Haus.
Das Urteil vom 16. Juli 2026: der Zeitpunkt entscheidet
Im Verfahren I ZR 111/25 ging es um ein Objekt, das als vermietetes Zweifamilienhaus inseriert war. Es bestand aus zwei Wohneinheiten, die bei Abschluss des Kaufvertrags an zwei Parteien vermietet waren. Der Maklervertrag mit dem späteren Käufer kam online zustande. Erst nach der Besichtigung erklärte der Käufer, er wolle das Haus mit seiner Familie allein bewohnen. Vorinstanzen waren das Landgericht Berlin II (29. August 2024, 85 O 10/23) und das Kammergericht (24. April 2025, 10 U 19/25).
Der für das Maklerrecht zuständige erste Zivilsenat entschied: Ist ein Objekt nach seiner objektiven Beschaffenheit kein Einfamilienhaus, genügt es für die hälftige Teilung nicht, wenn der Kaufinteressent die beabsichtigte Nutzung erst nach Abschluss des Maklervertrags offenlegt. Wo sich der Wohnzweck nicht aus dem Objekt selbst ergibt, muss der Erwerber ihn dem Makler spätestens bis zum Abschluss des Maklervertrags deutlich machen. Die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt er.
Die Entscheidung widerspricht den Urteilen vom März 2025 nicht, sie zieht ihnen eine zeitliche Grenze. Der Erwerbszweck bleibt maßgeblich, aber er wirkt nicht rückwirkend. Praktisch heißt das: Die Weiche wird beim Abschluss des Maklervertrags gestellt, nicht beim Notar und nicht nach der zweiten Besichtigung. Wer erst dann klärt, was das Haus eigentlich ist, klärt es zu spät.
| Objektart | Kaufverträge 2025 | Median-Kaufpreis 2025 | Mittlerer Kaufpreis 2025 |
|---|---|---|---|
| Freistehende Einfamilienhäuser | 1.056 | 681.000 € | 927.000 € |
| Doppelhaushälften | 537 | 545.000 € | 624.000 € |
| Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung | 39 | 685.000 € | 930.000 € |
| Zweifamilienhäuser und ganze Doppelhäuser | 121 | 650.000 € | 857.000 € |
| Alle Ein- und Zweifamilienhäuser | 2.690 | 565.000 € | 759.000 € |
Die dritte und die vierte Zeile sind die eigentlich interessanten. 39 Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung und 121 Zweifamilienhäuser oder ganze Doppelhäuser wurden 2025 in Hamburg verkauft. In diesen 160 Verträgen stand genau die Frage im Raum, über die der Bundesgerichtshof jetzt entschieden hat. Nach der Rechtsprechung liegen sie auf verschiedenen Seiten der Linie: Das Haus mit Einliegerwohnung bleibt Einfamilienhaus, wenn der Käufer es erkennbar für einen Haushalt erwirbt. Das Haus mit zwei vermieteten Wohnungen ist es nach seiner Beschaffenheit nicht, und eine spätere Erklärung des Käufers ändert daran nichts mehr.
Beide Gruppen wachsen. Die Zweifamilienhäuser und ganzen Doppelhäuser legten gegenüber 2024 um 21 Prozent zu, die Häuser mit Einliegerwohnung um 8 Prozent. In den Alsterlagen ist das Haussegment ohnehin schmal: In Harvestehude wechselten 2025 neun Ein- oder Zweifamilienhäuser den Eigentümer, in Eppendorf sechs, in Winterhude und Uhlenhorst je vier, in Rotherbaum drei. Wo ein Markt aus Einzelfällen besteht, wiegt jede Fehleinordnung schwer.
Für die meisten Verkäufe in den Alsterlagen ändert sich nichts
Von 10.120 Kaufverträgen, die 2025 in Hamburg geschlossen wurden, entfielen 5.860 auf Eigentumswohnungen. Die Wohnung ist in § 656a BGB ausdrücklich genannt, an ihrer Einordnung gibt es nichts zu deuten. Wer eine Wohnung in Rotherbaum oder auf der Uhlenhorst an einen privaten Käufer verkauft, bewegt sich in einem geklärten Rahmen. Das Urteil betrifft ihn nicht.
Für das Haussegment gilt das nicht. Dort hängt die Provisionsstruktur an einer Objekteigenschaft, die viele Eigentümer nie geprüft haben, weil sie im Alltag keine Rolle spielt. Ein Souterrain mit eigener Küche, eigenem Bad und eigenem Klingelschild, seit fünfzehn Jahren vermietet, verändert die rechtliche Einordnung des Hauses, ohne dass jemals ein Anlass bestand, das zu bemerken.
Die Form ist die geschworene Feindin der Willkür, die Zwillingsschwester der Freiheit.
Rudolf von Jhering, Geist des römischen Rechts, 1858
Jherings Satz beschreibt genau das, was hier passiert. Die Textform des § 656a BGB und die starre Verteilungsregel wirken auf den ersten Blick als Bürokratie. Tatsächlich schaffen sie Berechenbarkeit: Wer vor der Beauftragung weiß, in welcher Kategorie sein Objekt liegt, kann die Kostenseite seines Verkaufs sauber kalkulieren, statt sie einer späteren gerichtlichen Klärung zu überlassen.
Was vor dem ersten Inserat zu klären ist
Vier Punkte, die die Einordnung eines Hauses tragen und die sich alle vor der Beauftragung aus Unterlagen beantworten lassen:
Die Baugenehmigung und, sofern vorhanden, Teilungserklärung und Aufteilungsplan: Wie viele Wohneinheiten sind genehmigt und wie ist das Gebäude formal aufgeteilt?
Der Grundbuchauszug: Steht das Objekt als ein Grundstück im Bestandsverzeichnis oder liegen Wohnungs- und Teileigentum vor?
Die tatsächliche Nutzung am Tag der Beauftragung: Gibt es eine abgeschlossene zweite Wohnung mit eigener Küche, eigenem Bad und eigenem Zugang?
Die Mietverträge: Ist die zweite Einheit vermietet, an wen, seit wann, und läuft das Mietverhältnis über den geplanten Verkauf hinaus?
Aus diesen Antworten leitet sich die Provisionsvereinbarung ab, und sie gehört in Textform, bevor Besichtigungen stattfinden. Wo die Einordnung im Grenzbereich liegt, gehört sie in die Hand eines Rechtsanwalts oder des beurkundenden Notars. Wir ordnen den Markt und die Objektlage ein, wir ersetzen die rechtliche Prüfung des Einzelfalls nicht.
Wissen Sie, als was Ihr Haus rechtlich gilt, wenn seit Jahren jemand zur Miete darin wohnt?
Die Provisionsfrage wirkt neben Kaufpreis und Zeitpunkt wie eine Nebensache. Sie ist es nicht, weil an ihr keine Verhandlung hängt, sondern eine Wirksamkeit. Wer vor der Beauftragung klärt, was sein Haus rechtlich ist, entscheidet über die Kostenverteilung selbst. Wer es später klärt, überlässt die Entscheidung einer Vorschrift, die dafür gemacht wurde, im Zweifel den Käufer zu schützen. Zwischen beiden Wegen liegen ein paar Unterlagen und ein Gespräch, das früh genug geführt wird.
