Die Bank finanziert nicht die Immobilie, sondern den Käufer

Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

Wer eine Wohnung in Harvestehude verkaufen oder ein Haus in Winterhude an die nächste Generation übertragen will, denkt zuerst an den Preis. Die Frage, die den Verkauf tatsächlich trägt oder aufhält, ist eine andere: Bekommt der Käufer das Geld zusammen? Für langjährige Eigentümer vor der Verkleinerung, für Erbengemeinschaften vor der Auseinandersetzung und für Kapitalanleger in der Vermögensumschichtung entscheidet die Kreditlogik der Banken mit darüber, wie schnell und zu welchem Preis ein Objekt den Besitzer wechselt.

Die Nachrichtenlage des Sommers 2026 wirkt dabei widersprüchlich. Die Aufsicht hat den Instituten Eigenkapital zurückgegeben. Die Institute selbst haben ihre Vergaberichtlinien zugleich strenger gefasst. Beides stimmt, und der Widerspruch löst sich auf, sobald man die beiden Prüfungen auseinanderhält, die hinter jeder Immobilienfinanzierung stehen.

Zwei Prüfungen, die regelmäßig verwechselt werden

Die erste Prüfung gilt der Person. § 18a des Kreditwesengesetzes verpflichtet die Bank, die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers eingehend anhand seiner Einkommens- und Ausgabenlage zu prüfen. Der entscheidende Satz der Norm wird selten zitiert: Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt, und auch nicht auf die Annahme, dass dieser Wert zunimmt. Ausgenommen sind allein Darlehen für Bau oder Renovierung.

Das ist mehr als eine Formalie. Ein Objekt in bester Alsterlage heilt eine schwache Kapitaldienstfähigkeit rechtlich nicht. Die Bank darf die Immobilie nicht als Ersatz für tragfähige Einkünfte behandeln. Wer glaubt, die Lage allein trage die Finanzierung, verwechselt Sicherheit mit Bonität.

Die zweite Prüfung gilt dem Objekt, und sie führt zu einer eigenen Zahl: dem Beleihungswert. Er ist nicht der Kaufpreis und auch nicht der Marktwert. Nach § 16 des Pfandbriefgesetzes ergibt er sich aus einer vorsichtigen Bewertung der künftigen Verkäuflichkeit und der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts. Spekulative Elemente bleiben ausdrücklich unberücksichtigt, und den Marktwert darf er nicht übersteigen.

Aus dieser Zahl folgt die Struktur der Finanzierung. § 14 des Pfandbriefgesetzes erlaubt es, Hypotheken nur bis zu den ersten 60 Prozent des Beleihungswerts zur Deckung von Pfandbriefen zu verwenden. Bis zu dieser Grenze refinanziert sich die Bank am günstigsten. Alles darüber wird für den Käufer teurer oder muss aus Eigenkapital kommen. Der Kaufpreis interessiert die Bank also, aber er ist nicht die Größe, an der sie ihre Konditionen ausrichtet.

Was sich 2026 tatsächlich verschoben hat

In der Umfrage zum Kreditgeschäft, die die Deutsche Bundesbank im Juli 2026 für das zweite Quartal veröffentlicht hat, gaben die befragten Institute an, ihre Richtlinien bei privaten Wohnungsbaukrediten gestrafft zu haben. Der Nettoanteil der Banken mit strengeren Anforderungen lag bei 7 Prozent, nach 4 Prozent im Quartal davor. Die Nachfrage privater Haushalte nach Wohnungsbaukrediten ging so deutlich zurück wie zuletzt vor drei Jahren. Als Gründe nannten die Banken die gedämpfte Wirtschaftslage, verhaltenere Konjunkturaussichten und eine gesunkene Kreditwürdigkeit privater Haushalte.

Aufsichtsseitig zeigt dieselbe Zeit in die andere Richtung. Die BaFin hat den sektoralen Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienkredite am 30. April 2025 von 2 auf 1 Prozent gesenkt, vorzuhalten seit dem 1. Mai 2025. Der antizyklische Kapitalpuffer blieb bei 0,75 Prozent. Rechnerisch wurden damit rund 2 bis 2,5 Milliarden Euro Kapital frei, etwa 0,4 Prozent des Kernkapitals im Bankensektor.

Die Zusammenschau ist die eigentliche Nachricht. Der Regulierer hat Spielraum geschaffen, die Institute nutzen ihn zurückhaltend und selektiv. Die Begründung liegt nicht in einer Kapitalklemme, sondern in der Risikoeinschätzung des einzelnen Falls. Das erklärt, warum gut vorbereitete Anträge 2026 zügig durchgehen, während andere im Verfahren hängen bleiben. Die Streuung zwischen beiden wird größer, nicht das Volumen kleiner.

Das Zinsumfeld selbst gibt dafür wenig her. Der EZB-Rat hat die Leitzinsen am 23. Juli 2026 unverändert gelassen, die Einlagefazilität liegt bei 2,25 Prozent. Konditionen für zehn Jahre Sollzinsbindung bewegen sich je nach Beleihung und Bonität in einer Spanne von etwa 3,5 bis 4,0 Prozent. Wer 2026 eine Absage bekommt, bekommt sie in aller Regel nicht wegen des Zinsniveaus.

Jeder Bankier weiß: Wenn er erst beweisen muss, dass er kreditwürdig ist, dann ist seine Kreditwürdigkeit in Wahrheit schon dahin, wie gut seine Argumente auch sein mögen.

Walter Bagehot, Lombard Street, 1873 (Übertragung aus dem Englischen)

Bagehots Satz beschrieb den Interbankenmarkt des 19. Jahrhunderts. Auf die private Immobilienfinanzierung übertragen bleibt sein Kern gültig: Kreditwürdigkeit wird nicht argumentiert, sie wird belegt. Der Unterschied zwischen einer Zusage in drei Wochen und einer Hängepartie über drei Monate liegt selten in der Bonität selbst, sondern darin, ob sie beim ersten Zugriff nachweisbar ist.

Warum die Streuung in der Lage den Eigenkapitalbedarf mitbestimmt

Für den Beleihungswert zählen nachhaltige Merkmale, nicht der zuletzt erzielte Spitzenpreis. In Lagen, in denen die tatsächlich gezahlten Quadratmeterpreise weit auseinanderliegen, ist die Distanz zwischen dem gut verhandelten Einzelfall und dem, was als dauerhaft erzielbar gilt, entsprechend groß. Die folgende Übersicht macht diese Streuung sichtbar.

In Uhlenhorst und Rotherbaum liegen die oberen Verkäufe 41 beziehungsweise 45 Prozent über dem Median, in Winterhude und Eppendorf sind es rund ein Viertel. Für den Verkäufer ist das zunächst eine gute Nachricht: Die Spitze ist erreichbar. Für die Finanzierung des Käufers bedeutet es, dass ein Preis im oberen Bereich der Spanne begründungsbedürftig wird. Je weiter er sich vom nachhaltig belegbaren Niveau entfernt, desto mehr Eigenkapital verlangt die Struktur der Finanzierung.

Praktisch heißt das: Ein Kaufpreis oberhalb des Median-Korridors ist am Markt durchsetzbar, wenn das Objekt ihn trägt und die Unterlagen ihn belegen. Er verengt aber den Kreis der Käufer auf jene, die die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungsgrundlage aus eigenen Mitteln schließen können. Wer diesen Zusammenhang bei der Preisstrategie mitdenkt, vermeidet die stille Verlängerung der Vermarktungsdauer.

Der energetische Zustand ist 2026 eine Finanzierungsfrage

In derselben Umfrage berichten die Banken, dass sie ihre Kreditpolitik in der privaten Baufinanzierung für Gebäude mit geringer Energieeffizienz über die vergangenen zwölf Monate verschärft haben. Damit wandert ein Thema, das Eigentümer bislang als Preisabschlag kannten, eine Stufe weiter nach vorn: Es entscheidet mit darüber, ob und zu welchen Konditionen ein Käufer überhaupt finanziert wird.

Für den Hamburger Bestand ist das relevant. Gründerzeitliche Substanz in Eppendorf, Harvestehude oder Uhlenhorst bringt genau die Merkmale mit, die eine Energieeffizienzklasse nach unten ziehen. Ein vorhandener, aktueller Energieausweis und eine belastbare Aussage zu anstehenden Maßnahmen sind deshalb keine Formsache mehr, sondern Teil der Finanzierungsunterlagen des Käufers.

Was daraus für Eigentümer folgt

Die verbreitete Lesart, die Banken drehten den Hahn zu, hält den Zahlen nicht stand. Ein Nettoanteil von 7 Prozent beschreibt eine spürbare, aber moderate Verschiebung. Die Institute selbst planen für das dritte Quartal 2026 weitgehend unveränderte Richtlinien. Von einem Kreditstopp ist das weit entfernt.

Ebenso wenig trägt das Gegenteil. Wer annimmt, eine gefragte Lage mache jede Finanzierung zum Selbstläufer, unterschätzt die Trennung von Bonität und Sicherheit, die § 18a KWG ausdrücklich verlangt. Die belastbare Beschreibung liegt dazwischen: Der Kredit ist da, er sucht sich seine Fälle genauer aus.

Für den Eigentümer, der verkaufen will, folgt daraus eine nüchterne Reihenfolge. Zuerst die Unterlagenlage des Objekts herstellen: Energieausweis, Wohnflächenberechnung, bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Stand der Instandhaltungsrücklage. Diese Papiere prüft die Bank des Käufers, nicht der Käufer selbst. Fehlen sie, verlängert sich die Zusage, und mit ihr die Vermarktungszeit.

Dann die Preisstrategie an der Streuung der Lage ausrichten, statt am erinnerten Höchstpreis aus der Nachbarschaft. Und wer selbst refinanziert, etwa nach dem Auslaufen einer Zinsbindung, plant 2026 mehr Vorlauf ein. Wo es um die steuerliche Behandlung einer Umschichtung oder um die Struktur einer Übertragung geht, endet unsere Einordnung und beginnt die Arbeit von Steuerberater und Notar.

Wissen Sie, ob Ihr Objekt heute die Unterlagenlage hätte, die eine finanzierende Bank 2026 sehen will?

Die Finanzierung ist der Teil des Verkaufs, den der Eigentümer nicht selbst in der Hand hat und trotzdem beeinflussen kann. Nicht über den Zins, den niemand von uns setzt, sondern über die Qualität dessen, was der Käufer seiner Bank vorlegen kann. Wer die zwei Prüfungen kennt, die hinter jeder Zusage stehen, liest die Nachrichten über strengere Kreditrichtlinien ruhiger und bereitet seinen Verkauf präziser vor.