Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer seit Jahrzehnten eine Wohnung in Harvestehude oder ein Haus in Winterhude hält und über den richtigen Verkaufszeitpunkt nachdenkt, liest die Wirtschaftsnachrichten mit einem prüfenden Blick. Die deutsche Konjunktur kommt 2026 kaum vom Fleck. Für langjährige Eigentümer, für Erbengemeinschaften und für Kapitalanleger in der Vermögensumschichtung stellt sich damit eine berechtigte Frage: Zieht eine schwache Wirtschaft die Immobilienpreise mit nach unten? Die Antwort ist genauer, als die Schlagzeile vermuten lässt.
Die Zahlen wirken auf den ersten Blick widersprüchlich
Die Bundesregierung erwartet in ihrer Frühjahrsprojektion 2026 ein reales Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von 0,5 Prozent. Im Januar war sie noch von 1,0 Prozent ausgegangen und hat die Erwartung damit halbiert. Die Wirtschaftsinstitute liegen zwischen 0,8 Prozent (ifo) und 1,3 Prozent (DIW). Nach 0,2 Prozent realem Wachstum im Jahr 2025 ist das eine Fortsetzung der Schwäche, keine Erholung.
Der Hamburger Immobilienmarkt erzählt für dasselbe Zeitfenster eine andere Geschichte. Nach dem Einbruch der Jahre 2022 und 2023 ist die Zahl der Kaufverträge zwei Jahre in Folge gestiegen. Ein schrumpfender Optimismus in der Gesamtwirtschaft und ein wieder anziehender Immobilienmarkt in der Hansestadt: Das passt nur zusammen, wenn man versteht, über welchen Kanal Konjunktur überhaupt auf Immobilienpreise wirkt.
| Jahr | Kaufverträge gesamt | davon Eigentumswohnungen | Geldumsatz (Mio. Euro) |
|---|---|---|---|
| 2021 | 11.058 | 6.570 | 13.454 |
| 2022 | 8.947 | 5.131 | 9.596 |
| 2023 | 7.063 | 4.046 | 6.433 |
| 2024 | 9.089 | 5.172 | 8.614 |
| 2025 | 10.120 | 5.860 | 9.040 |
Die Zahlen zeigen einen tiefen Fall und eine geordnete Rückkehr. 2023 wurden in Hamburg nur noch 7.063 Kaufverträge geschlossen, gut ein Drittel weniger als 2021. Seither geht es aufwärts: 10.120 Verträge im Jahr 2025, davon 5.860 über Eigentumswohnungen. Das Vorkrisenniveau von 2021 ist damit noch nicht wieder erreicht, aber die Richtung ist eindeutig. Der Gutachterausschuss selbst blickt im Bericht 2026 nach eigenen Worten vorsichtig optimistisch auf das Jahr 2025.
Nicht die Konjunktur bewegte den Markt, sondern der Zins
Der entscheidende Punkt liegt im Zeitpunkt des Einbruchs. Der Markt fiel 2022 und 2023, also nicht wegen einer Rezession des Konsums, sondern parallel zur schnellen Zinswende der Europäischen Zentralbank. Als sich die Finanzierungskosten 2024 und 2025 stabilisierten, kehrten die Käufer zurück, obwohl die Gesamtwirtschaft weiter stagnierte. Die Bewegung des Marktes folgte dem Zins, nicht der Wachstumsrate.
Das hat eine nüchterne Ursache in der Käuferstruktur. Konjunktur wirkt auf drei Wegen auf die Immobiliennachfrage: über Einkommen und Beschäftigung, über die Finanzierungskosten und über die Zuversicht. In den Alsterlagen ist der erste Weg schwächer ausgeprägt. Wer hier kauft, entscheidet häufig aus einer Lebenslage heraus, nicht aus dem laufenden Gehalt: als Erbe, als langjähriger Eigentümer beim Umzug innerhalb des Viertels, als Anleger, der Vermögen umschichtet. Diese Käufer verfügen über hohes Eigenkapital. Eine schwächere Konjunktur trifft ihr Kaufmotiv später und weniger hart als den durchschnittlichen Erwerber, der auf ein sicheres Einkommen und eine günstige Finanzierung gleichermaßen angewiesen ist.
Die Börse und die Wirtschaft, das ist wie ein Mann, der mit seinem Hund spazieren geht. Der Hund läuft voraus und bleibt zurück, aber am Ende kommt er immer wieder zu seinem Herrn.
André Kostolany, Die Kunst, über Geld nachzudenken, 2000
Kostolanys Bild lässt sich auf den Immobilienwert übertragen. Der Preis läuft der Wirtschaft voraus oder hinterher, aber er bleibt an sie gebunden. In den Alsterlagen ist die Leine nur länger. Der Wert kann sich für eine Weile von der Konjunktur lösen, er reißt sich nicht von ihr los.
Träge heißt nicht immun
Hier ist die ehrliche Gegenposition wichtig. Der Einbruch von 2022 und 2023 hat auch die gefragten Lagen erreicht. Die Zahl der Kaufverträge fiel stadtweit, und wer in diesen Jahren verkaufen musste, verkaufte in einen dünnen Markt hinein. Die Vorstellung, ein gutes Viertel sei gegen jeden Abschwung gefeit, ist ebenso falsch wie die umgekehrte Annahme, eine schwache Konjunktur ziehe die Preise automatisch nach unten.
Richtig ist das Dazwischen: Die Alsterlagen reagieren verzögert und gedämpft. Ein einzelnes schwaches Wachstumsjahr bewegt sie kaum. Ein erneuter Zinsschock oder eine tiefe, lang anhaltende Rezession würde auch sie erreichen. Wer die Trägheit seines Segments kennt, bewertet den Verkaufszeitpunkt richtiger als jemand, der die Konjunkturmeldung des Tages für ein Preissignal hält.
Was das für Eigentümer in den Alsterlagen heißt
Die Substanz der Lagen bleibt hoch. Zum 30. Juni 2026 liegt der Median der Eigentumswohnungspreise in Harvestehude bei 11.765 Euro pro Quadratmeter, in Rotherbaum bei 9.941 Euro, in Winterhude bei 8.186 Euro, in Eppendorf bei 8.039 Euro und in der HafenCity bei 12.549 Euro. Zugleich schneidet Hamburg gesamtwirtschaftlich besser ab als der Bund: 2025 wuchs das Hamburger Bruttoinlandsprodukt real um 0,8 Prozent gegenüber 0,2 Prozent im Bundesdurchschnitt. Auffällig ist die Schwäche im Bau: Die Bruttowertschöpfung des Hamburger Baugewerbes sank 2025 real um 7,3 Prozent. Ein knapperer Neubau stützt den Wert des Bestands zusätzlich.
Für den Eigentümer, der über den Verkauf nachdenkt, ergibt sich daraus eine klare Blickrichtung. Das aussagekräftige Signal ist nicht die nationale Rezessionsmeldung, sondern das Zinsniveau und die Transaktionsaktivität in der eigenen Lage. Beide lassen sich beobachten, beide bewegen sich langsamer als die Stimmung. Wer den Zeitpunkt aus der Marktmechanik ableitet und nicht aus der Schlagzeile, entscheidet aus einer Position der Ruhe.
Wissen Sie, welche Kennzahl den Käufer für Ihre Immobilie wirklich bewegt, die Konjunktur oder der Zins?
Die Sorge, eine schwache Wirtschaft drücke sofort auf den Wert der eigenen Immobilie, ist verständlich und in dieser Pauschalität unbegründet. Der Zusammenhang besteht, aber er ist träge, und er läuft in den Alsterlagen stärker über den Zins als über die Wachstumsrate. Wer die Zahlen des Hamburger Marktes neben die Konjunkturprognose legt, sieht klarer, was der eigene Verkaufszeitpunkt wirklich braucht, und welche Frist mit dem Steuerberater zu klären bleibt, sobald ein Verkauf konkret wird.
