Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Ein Dach hält in Hamburg vierzig bis sechzig Jahre. Irgendwann steht die Entscheidung an, und sie fällt selten zum Wunschtermin: nach einem Sturm, vor einer Übertragung an die Kinder, im ersten Jahr einer Erbengemeinschaft, wenn die Rücklage der Eigentümergemeinschaft geprüft wird. Wer diese Entscheidung 2026 in Hamburg trifft, trifft zugleich eine zweite, die ihm meist niemand erklärt hat. Denn die schärfste Pflicht des Hamburger Landesrechts wird nicht durch ein Datum ausgelöst und nicht durch einen Verkauf, sondern durch die Baumaßnahme selbst.
Was der Bund Ende Juli aufgegeben hat
Am 10. Juli 2026 hat der Bundestag das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Es löst das Gebäudeenergiegesetz ab, wurde am 28. Juli im Bundesgesetzblatt verkündet, und seine wesentlichen Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Gestrichen sind § 71 sowie die §§ 71b bis 71p des alten Gesetzes, und damit die Vorgabe, jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie zu betreiben.
An ihre Stelle tritt eine Staffel für fossile Anlagen: Wer künftig eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss sicherstellen, dass ab dem 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent der bereitgestellten Wärme aus klimaneutralen Brennstoffen stammt. Die Wahl der Heizungsart liegt wieder beim Eigentümer.
Für das Dach hat der Bund etwas anderes getan: Er hat es ausdrücklich den Ländern überlassen. Der Gesetzentwurf hält fest, dass die Länder durch Landesrecht weitergehende Anforderungen an die Errichtung von Solarenergieanlagen stellen dürfen. Wer aus der Bundesreform ableitet, es sei in Hamburg insgesamt lockerer geworden, verwechselt die Heizung mit dem Dach.
Die Hamburger Ebene, die geblieben ist
Hamburg hat zwei eigene Pflichten, und beide stehen im Hamburgischen Klimaschutzgesetz. Die bekanntere betrifft die Wärme: § 17 verlangt beim Austausch oder der Erneuerung einer Heizung in Gebäuden mit Baujahr vor 2009, dass mindestens 15 Prozent des jährlichen Wärmeenergiebedarfs aus erneuerbaren Energien gedeckt werden. Die Regel gilt seit dem 1. Juli 2021, wird durch einen Sanierungsfahrplan auf 12,5 Prozent abgesenkt und ist von der Bundesreform unberührt geblieben.
Die weniger bekannte betrifft das Dach. Nach § 16 des Gesetzes gilt in Hamburg eine Photovoltaikpflicht: für Neubauten seit dem 1. Januar 2023, für bestehende Gebäude seit dem 1. Januar 2024, sobald die Dachhaut wesentlich erneuert wird. Verlangt wird dann eine Anlage auf mindestens 30 Prozent der für Photovoltaik geeigneten Nettodachfläche, also der Fläche, die nach Abzug von Gauben, Schornsteinen, Verschattungen und Aufbauten übrig bleibt.
Wesentlich ist eine Zahl, kein Ermessen
Der entscheidende Begriff ist präzise definiert. Wesentlich erneuert ist die Dachhaut, wenn mehr als 50 Prozent ihrer Gesamtfläche neu aufgebaut wird, sei es durch Dachausbau, Dachaufbau oder eine grundlegende Dachsanierung. Eine Reparatur bleibt eine Reparatur. Wer dagegen ohnehin das ganze Dach neu deckt, überschreitet die Schwelle regelmäßig, ohne dass jemand im Angebot darauf hinweist.
Damit verschiebt sich der Zeitpunkt, an dem die Frage geklärt sein muss, nach vorn. Im Baugenehmigungsverfahren nach § 62 der Hamburgischen Bauordnung ist die Erfüllung der Pflichten aus §§ 16 und 16a HmbKliSchG bereits mit dem Antrag nachzuweisen. Das ausgefüllte Nachweisformular und die geeigneten Belege sind zehn Jahre aufzubewahren. Diese Unterlagen sind damit auch das, was ein sorgfältiger Käufer Jahre später sehen möchte.
| Regelwerk | Was verlangt wird | Ausgelöst durch | Seit oder ab |
|---|---|---|---|
| Gebäudemodernisierungsgesetz (Bund) | keine Quote; neue Gas- und Ölheizungen: 10 Prozent klimaneutrale Brennstoffe ab 2029, 60 Prozent ab 2040 | Einbau einer neuen Heizung | in Kraft seit 29. Juli 2026 |
| HmbKliSchG § 17 | 15 Prozent erneuerbare Wärme, Baujahr vor 2009; mit Sanierungsfahrplan 12,5 Prozent | Austausch oder Erneuerung der Heizung | seit 1. Juli 2021 |
| HmbKliSchG § 16 | Photovoltaik auf mindestens 30 Prozent der geeigneten Nettodachfläche | Erneuerung von mehr als 50 Prozent der Dachhaut | Bestand seit 1. Januar 2024 |
| HmbKliSchG § 16 Absatz 4 | zusätzlich Begrünung von 70 Prozent der Flachdachfläche | wesentlicher Umbau eines Flachdachs bis 10 Grad Neigung | ab 1. Januar 2027 |
Was 2027 dazukommt
Zum 1. Januar 2027 tritt in Hamburg eine Anforderung in Kraft, die es in dieser Form in keinem anderen Bundesland gibt. Nach § 16 Absatz 4 HmbKliSchG müssen Flachdächer mit einer Neigung bis 10 Grad begrünt werden, bei Neubauten ebenso wie bei bestehenden Gebäuden im Fall eines wesentlichen Dachumbaus. Vorgesehen sind 70 Prozent der Flachdachfläche, und zwar zusätzlich zur Photovoltaikpflicht. Beides auf derselben Fläche zu kombinieren ist ausdrücklich möglich.
Die Einzelheiten regelt eine eigene Rechtsverordnung, die bis 2027 vorliegen soll. Grundlage der Ausgestaltung ist ein Gutachten des Fraunhofer-Instituts für Solare Energiesysteme, das die Umweltbehörde in Auftrag gegeben hat und das die Wirtschaftlichkeit von Solargründach, reinem Photovoltaikdach und reinem Gründach vergleicht. Für Eigentümer heißt das: Eine Flachdachmaßnahme, die 2026 begonnen und 2027 fortgeführt wird, kann in zwei unterschiedliche Rechtslagen fallen.
Wo in Hamburg eine zweite Genehmigungsebene dazwischenliegt
Die Pflicht entfällt, soweit öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen, die Erfüllung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist (§ 16 Absatz 5 HmbKliSchG). Das ist keine Selbstbefreiung. Wer sich darauf beruft, muss den Grund belegen, und die drei Gründe sind unterschiedlich belastbar: Ein Baudenkmal oder ein geschütztes Ensemble ist eine harte, dokumentierbare Größe. Eine nicht tragfähige Dachkonstruktion lässt sich statisch nachweisen. Die wirtschaftliche Unzumutbarkeit ist eine Rechnung, die geführt werden muss, bevor man sich auf sie beruft.
Hinzu kommt in Teilen der Stadt eine zweite Ebene, die mit dem Klimaschutzgesetz nichts zu tun hat und dennoch dieselbe Maßnahme betrifft: die soziale Erhaltungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB. Dort steht eine Modernisierung unter Genehmigungsvorbehalt. Nach der Gebietsliste der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (Stand 6. Juli 2026) betrifft das in den Lagen rund um die Alster vor allem die Jarrestadt in Winterhude sowie drei Gebiete in Eimsbüttel und Hoheluft-West. Für Harvestehude, Rotherbaum und Eppendorf führt die Liste kein Gebiet.
Wichtig ist dabei die Auflösung: Die Gebietsgrenzen verlaufen unterhalb der Stadtteilebene. Aus einem Stadtteil-Treffer folgt nur ein Verdacht, nie eine Gewissheit. Die parzellengenaue Auskunft gibt das Bezirksamt.
Über allen diesen Regeln steht eine einfache Tatsache: Was Hamburg an Klimazielen erreichen will, wird nicht auf einem Neubaufeld umgesetzt, sondern auf Gebäuden, die zwischen 1890 und 1970 entstanden sind. Den Zusammenhang zwischen neuen Vorhaben und altem Gebäudebestand hat Jane Jacobs vor sechs Jahrzehnten in einen Satz gefasst.
Alte Ideen kommen manchmal mit neuen Gebäuden aus. Neue Ideen brauchen alte Gebäude.
Jane Jacobs, The Death and Life of Great American Cities, 1961, im Original: Old ideas can sometimes use new buildings. New ideas must use old buildings.
Jacobs meinte die niedrigen Kosten des Bestands, nicht die Energiewende. Der Gedanke trägt trotzdem: Der Gesetzgeber hat seinen Zugriff auf den Hamburger Altbau an genau den Moment gebunden, in dem der Eigentümer ohnehin baut. Das ist ökonomisch nachvollziehbar und für den Eigentümer die eigentliche Nachricht.
Was das für eine Verkaufs- oder Übertragungsentscheidung bedeutet
Für die Bewertung selbst ändert sich zunächst nichts. Eine bestehende Dachdeckung darf bleiben, es gibt keine Nachrüstpflicht und keinen Stichtag, an dem ein Bestandsdach unzulässig würde. Was sich ändert, ist die Kostenrechnung des nächsten Eingriffs. Der Bund veranschlagt in seinem Gesetzentwurf Anlagenkosten inklusive Montage von 1.390 bis 3.310 Euro je Kilowatt installierter Leistung. Bei einem Mehrfamilienhaus in Eppendorf, wo der Median bei 8.039 Euro je Quadratmeter liegt, und in Harvestehude, wo er 11.765 Euro erreicht (IMV Marktbericht+, Auswertung 30. Juni 2026), ist das kein Betrag, der eine Entscheidung kippt. Er ist aber einer, den ein Käufer in seine Kalkulation aufnimmt, sobald er das Alter des Daches sieht.
Praktisch heißt das dreierlei. Erstens: Wer eine Dachmaßnahme plant, klärt vor der Ausschreibung, ob sie die 50-Prozent-Schwelle überschreitet, denn danach ist die Antwort teurer. Zweitens: Wer eine Ausnahme in Anspruch nehmen will, sammelt den Beleg vorher, nicht im Genehmigungsverfahren. Drittens: Wer verkauft oder überträgt, legt die Nachweise zum Dach genauso bereit wie Energieausweis und Teilungserklärung. Wo es um die steuerliche Behandlung der Investition oder um die Beschlussfassung in einer Eigentümergemeinschaft geht, sind Steuerberater und Verwaltung zuständig, nicht wir.
Wissen Sie, ob die nächste Maßnahme an Ihrem Dach die Schwelle von 50 Prozent überschreitet, und wer diese Frage stellt: Sie oder Ihr Dachdecker?
Die Hamburger Regelung ist kein Eingriff in bestehende Gebäude. Sie ist eine Bedingung, die an einer Entscheidung hängt, die der Eigentümer selbst trifft und deren Zeitpunkt er in aller Regel bestimmen kann. Genau darin liegt der Unterschied zwischen einer Pflicht, die einen trifft, und einer, die man auslöst. Wer den Unterschied kennt, plant die Reihenfolge. Wer ihn nicht kennt, erfährt ihn vom Bauamt.
