Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
In Hamburger Altbauwohnungen wird der Sommer seit einigen Jahren zum Thema der Eigentümerversammlung. Wer unter dem Dach in Harvestehude wohnt oder eine Südwohnung an der Rothenbaumchaussee geerbt hat, kennt die Abstimmung: Ein Eigentümer beantragt ein Klima-Splitgerät, die Gemeinschaft lehnt ab, weil das Außengerät an die Fassade soll. Der Bundesgerichtshof hat dieser Routine am 17. Juli 2026 die Grundlage entzogen.
Was der Bundesgerichtshof am 17. Juli entschieden hat
Ein Klima-Splitgerät besteht aus einem Innenteil und einem Außengerät, verbunden durch Leitungen, die in aller Regel durch die Fassade geführt werden. Die Fassade gehört zum gemeinschaftlichen Eigentum. Der Eingriff ist damit eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes, und der braucht einen Gestattungsbeschluss der Gemeinschaft. So weit war die Rechtslage immer klar.
Neu ist, wovon dieser Beschluss abhängt. Der Anspruch steht in § 20 Absatz 3 WEG: Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Streitfrage war, was in diese Beeinträchtigung hineinzählt. Der V. Zivilsenat hat sie eng gefasst: Maßgeblich sind die unmittelbaren baulichen Auswirkungen, also Bohrung, Befestigung, Erscheinungsbild. Die bloße Sorge, das Gerät könnte im Betrieb stören, trägt eine Ablehnung nicht.
Der Fall kam aus Berlin. Das Amtsgericht Pankow hatte die Klage 2024 abgewiesen, das Landgericht Berlin II ersetzte den fehlenden Beschluss 2025 und verband die Gestattung mit Vorgaben zu Gerätetyp, Verkleidung, Betriebsweise und Kondensatführung. Die Revision der Gemeinschaft blieb ohne Erfolg. Der Weg dorthin ist die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Absatz 1 Satz 2 WEG, mit der ein Gericht den verweigerten Beschluss ersetzt. Sie ist, anders als die Anfechtung eines gefassten Beschlusses, nicht an die Monatsfrist des § 45 WEG gebunden.
Was der Gemeinschaft bleibt
Das Urteil entmachtet die Versammlung nicht, es zwingt sie zur Sachlichkeit. Sie darf die Gestattung mit Auflagen verbinden: Gerätetyp, zulässige Schallwerte, Betriebszeiten, fachgerechte Montage, Führung des Kondensats. Die Kosten trägt nach § 21 Absatz 1 WEG derjenige, der die Veränderung beantragt hat, nicht die Gemeinschaft.
Die harte Grenze zieht § 20 Absatz 4 WEG. Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer gegenüber den anderen unbillig benachteiligen, dürfen weder beschlossen noch gestattet werden. Sechs Außengeräte an einer geschlossenen Gründerzeitfassade sind ein anderer Sachverhalt als eines an einer Hofseite. Und wenn der Betrieb später tatsächlich stört, greifen Abwehransprüche nach § 14 Absatz 2 Nummer 1 WEG und § 1004 Absatz 1 BGB in Verbindung mit § 906 BGB, in der Praxis meist als zeitliche Nutzungsbeschränkung.
Warum die Sache in Hamburg anders ausgeht als in Berlin
Der BGH hat Bundesrecht ausgelegt. Ob an einer Hamburger Fassade tatsächlich gebohrt werden darf, entscheidet sich davor, auf zwei Ebenen, die im Urteil keine Rolle spielten.
Die erste ist das Hamburgische Klimaschutzgesetz. Sein § 13 trägt die Überschrift "Vorrang des baulichen sommerlichen Wärmeschutzes im Bestand" und dreht die Reihenfolge um: Vor der Neuinstallation einer mechanischen Kühlung sind bauliche Maßnahmen zu prüfen, also Sonnenschutzverglasung, feste Verschattung, Läden, Außenjalousien, Markisen oder Begrünung. Die Kühlung ist zulässig, wenn sich das Ziel baulich nicht oder nicht wirtschaftlich zumutbar erreichen lässt. Dieser Nachweis ist zu führen, über Kostenschätzungen eines Gebäudeenergieberaters, nachprüfbar dokumentiert. Die Regel gilt für die erstmalige Installation, nicht für den Austausch eines vorhandenen Geräts.
Die zweite Ebene ist der Denkmalschutz, und sie trifft in den Alsterlagen überdurchschnittlich viele Häuser. Veränderungen an einem Denkmal sind genehmigungspflichtig, zuständig ist das Denkmalschutzamt. Dessen Praxis ist bekannt und in den eigenen Praxishilfen beschrieben: Sichtbare Außengeräte an der Straßenfassade werden regelmäßig abgelehnt, Hof- und Rückseiten sind häufiger genehmigungsfähig. Die Denkmalliste nach § 6 Absatz 1 des Hamburgischen Denkmalschutzgesetzes ist öffentlich einsehbar, ihr Charakter ist allerdings nur nachrichtlich. Eine verbindliche Auskunft gibt das Amt.
| Ebene | Rechtsgrundlage | Wer entscheidet | Was zu belegen ist |
|---|---|---|---|
| Denkmalschutz | § 6 HmbDSchG, Genehmigungspflicht für Veränderungen | Denkmalschutzamt Hamburg | Denkmalstatus, Anbringungsort, Sichtbarkeit |
| Landesrecht Klimaschutz | § 13 HmbKliSchG | Bauherr im Nachweisverfahren | Prüfung baulicher Alternativen, Kostenschätzung Gebäudeenergieberater |
| Wohnungseigentum | § 20 Abs. 1, 3 und 4 WEG | Eigentümerversammlung, ersatzweise Gericht | Bauliche Auswirkungen, Auflagen, Kostentragung |
Der Hitze-Kontext, der die Frage überhaupt aufwirft
Die Zahlen hinter dieser Debatte sind Hamburger Zahlen. Die Zahl der Sommertage, also der Tage mit mindestens 25 Grad, ist im Mittel von 21,2 im Zeitraum 1961 bis 1990 auf 31,6 im Zeitraum 1991 bis 2020 gestiegen. Hitzetage über 30 Grad treten inzwischen bereits im Mai und noch im September auf, früher blieben sie den drei Sommermonaten vorbehalten.
Für Bestandswohnungen mit großen Fenstern, dünnen Gauben und schweren Dachaufbauten ist das keine Statistik, sondern eine Nutzungsfrage. Sie schlägt auf die Vermietbarkeit durch und wird in Kaufgesprächen zunehmend gestellt. Wer ein Dachgeschoss in Winterhude oder Eppendorf verkauft, wird nach dem sommerlichen Wärmeschutz gefragt, so wie vor zehn Jahren nach der Heizung gefragt wurde.
Ein Haus ist eine Maschine zum Wohnen.
Le Corbusier, Vers une architecture, 1923
Wissen Sie, ob Ihre Fassade in der Denkmalliste steht, bevor Ihre Gemeinschaft über den ersten Antrag abstimmt?
Das Urteil vom 17. Juli verschiebt eine Beweislast, es schafft kein Recht auf Kühlung. Wer in einer Hamburger Altbauwohnung darüber nachdenkt, klärt sinnvollerweise in dieser Reihenfolge: zuerst den Denkmalstatus des Hauses, dann den landesrechtlichen Nachweis nach § 13 HmbKliSchG, erst danach den Antrag in der Versammlung, und zwar gleich mit einem Vorschlag für die Auflagen. Wer die Reihenfolge dreht, gewinnt die Abstimmung und verliert trotzdem eine Sommersaison. Für die rechtliche Ausgestaltung eines Antrags oder einer Beschlussersetzungsklage ist der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zuständig, für die Genehmigung das Denkmalschutzamt, für den Nachweis der Gebäudeenergieberater. Unsere Einordnung endet dort, wo diese drei beginnen. Was bleibt, ist die Frage, die uns in Bewertungen und Verkaufsgesprächen immer häufiger begegnet: wie eine Wohnung im August aussieht, und nicht nur im Mai.
