Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Eine verbreitete Erwartung hält sich hartnäckig: Wenn die Inflation zurückgeht, müssten auch die Baukosten wieder sinken. Für Eigentümer und Erben in den Alsterlagen, die vor einer Verkaufsentscheidung, einer Vermögensumschichtung oder der Weitergabe an die nächste Generation stehen, ist das eine teure Verwechslung. Die amtlichen Zahlen des Jahres 2026 zeigen das Gegenteil. Die Verbraucherpreise kühlen ab, die Neubaupreise ziehen an. Beide Kurven laufen auseinander.
Die Schere: Verbraucherpreise runter, Baupreise rauf
Die Inflation, gemessen am Verbraucherpreisindex, lag im Juni 2026 bei 2,3 Prozent, nach 2,6 Prozent im Mai. Der Preisauftrieb bei den privaten Haushalten normalisiert sich also. Im selben Zeitraum stiegen die Preise für den Neubau konventioneller Wohngebäude im Mai 2026 um 5,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Baupreisindex, der amtliche Gradmesser für die Neubaukosten, steigt damit mehr als doppelt so schnell wie die allgemeine Teuerung.
Entscheidend ist die Richtung. Im Februar 2026 lag der Zuwachs bei den Neubaupreisen noch bei 3,3 Prozent, bis Mai kletterte er auf 5,0 Prozent. Während die Inflation nachgibt, beschleunigt sich der Baukostenpfad. Das ist keine Momentaufnahme, sondern eine sich öffnende Schere.
| Kennziffer | Veränderung zum Vorjahr | Quelle und Stand |
|---|---|---|
| Neubau Wohngebäude (Mai 2026) | +5,0 % | Destatis, PM 241/2026 |
| davon Rohbauarbeiten | +4,9 % | Destatis, PM 241/2026 |
| davon Ausbauarbeiten | +5,1 % | Destatis, PM 241/2026 |
| Verbraucherpreise (Juni 2026) | +2,3 % | Destatis, PM 243/2026 |
Warum die Baukosten strukturell hoch bleiben
Der Grund liegt in der Zusammensetzung des Index. Baukosten sind zu einem großen Teil keine Materialkosten, sondern Lohnkosten. Rohbauarbeiten verteuerten sich im Mai 2026 um 4,9 Prozent, Ausbauarbeiten sogar um 5,1 Prozent. Handwerksleistung lässt sich nicht wegrationalisieren, und der Fachkräftemangel im Bauhauptgewerbe wirkt preistreibend, unabhängig davon, ob die Inflation bei zwei oder bei vier Prozent liegt.
Hinzu kommt der regulatorische Standard. Zwar haben Bundestag und Bundesrat am 10. Juli 2026 mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz die pauschale 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen gestrichen, die energetischen Anforderungen an den Neubau selbst bleiben davon aber unberührt. Wärmepumpe, Dämmung, dreifach verglaste Fenster: Der energetische Mindeststandard von heute ist teurer als der von 2015, und daran ändert auch das neue Heizungsrecht nichts.
Drei Kostenblöcke tragen das hohe Neubauniveau, und keiner davon folgt der Inflationskurve:
Löhne im Bauhauptgewerbe und Ausbauhandwerk, getrieben vom Fachkräftemangel. Ausbauarbeiten verteuerten sich zuletzt um 5,1 Prozent im Jahr.
Energetische Standards für den Neubau, von der Anlagentechnik bis zur Gebäudehülle. Ein fester, gesetzlich definierter Kostenblock, den auch das neue Heizungsrecht vom Juli 2026 nicht senkt.
Kapitalkosten, die trotz gesunkener Leitzinsen über dem Niveau der Nullzinsjahre liegen und jede Projektfinanzierung teurer machen als vor 2022.
Inflation ist immer und überall ein monetäres Phänomen.
Milton Friedman, The Counter-Revolution in Monetary Theory, 1970
Friedmans Satz erklärt genau die Verwechslung. Die Inflation, die gerade zurückgeht, ist ein Geldwert-Phänomen. Die Baukosten dagegen sind ein Realphänomen: Sie messen, was Arbeitszeit, Material und gesetzlicher Standard tatsächlich kosten. Das eine kann fallen, während das andere steigt. Genau das geschieht 2026.
Was das für Eigentümer in den Alsterlagen bedeutet
Für die Bewahrer und Kuratoren unter unseren Mandanten ist die Konsequenz weniger eine Bau- als eine Wertfrage. Der Preis eines Neubaus bildet die Kosten seiner Errichtung ab. Steigen diese Kosten, steigt auch der Wiederbeschaffungswert vergleichbarer Objekte, und damit die Preisuntergrenze, unter die ein gepflegter Bestand kaum fällt. In Lagen wie Harvestehude liegt der Median für Eigentumswohnungen bereits bei rund 11.700 Euro je Quadratmeter, in der HafenCity bei rund 12.600 Euro (eigene Marktdaten, Stand 30. Juni 2026).
Ein saniertes Stadthaus oder eine gepflegte Eigentumswohnung in bevorzugter Lage konkurriert nicht mit dem Neubau von 2019, sondern mit dem Neubau von 2026, dessen Herstellung teurer geworden ist. In unseren Bewertungen im Alsterumfeld sehen wir, dass genau dieser Vergleich den Bestand relativ aufwertet: gewachsene Substanz, etablierte Lage, kein Baukostenrisiko. Wer heute den Wert seiner Immobilie einschätzt, sollte die Neubaukosten der Gegenwart als Maßstab nehmen, nicht die Baukosten der Vergangenheit.
Wissen Sie, was ein vergleichbarer Neubau Ihrer Immobilie 2026 kosten würde, nicht was er 2022 gekostet hätte?
Die Schere zwischen Inflation und Baukosten ist kein Konjunktursignal, das nächstes Jahr verschwindet. Löhne und gesetzliche Standards sind strukturell, nicht zyklisch. Für Eigentümer bedeutet das eine ruhige, aber belastbare Erkenntnis: Der Wert gepflegter Substanz in gefragter Lage ruht auf einem Fundament, das mit den Neubaukosten mitwächst. Wer diesen Zusammenhang kennt, bewertet seine Immobilie realistischer als jeder, der noch auf sinkende Baukosten wartet.
