Immobilie gegen Aktien: Wer die Renditen vergleicht, vergleicht meistens zwei Zeiträume

Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

Die Frage kommt selten offen. Sie kommt als Nebensatz, wenn der Ordner nach einem Bewertungstermin zugeklappt wird und jemand fragt, ob das eigentlich noch klug sei, so viel Vermögen in einer einzigen Straße liegen zu haben. Sie stellt sich dem Kapitalanleger vor der nächsten Zinsbindung, dem Erben nach der Auseinandersetzung, dem langjährigen Eigentümer in Alsternähe, der über eine Übertragung nachdenkt.

Die Antwort darauf ist meistens eine Zahl gegen eine Zahl. Immobilien haben soundso viel gebracht, Aktien soundso viel, also. Diese Rechnung geht fast immer schief. Nicht weil die Zahlen falsch wären, sondern weil sie nicht dasselbe messen.

Derselbe Index, zwei Wahrheiten

Ein Beispiel aus dem Aktienlager, bevor wir nach Hamburg schauen. Das Index-Factsheet des MSCI World in Euro weist zum 30. Juni 2026 zwei annualisierte Netto-Renditen aus. Über zehn Jahre 12,81 Prozent pro Jahr. Seit Auflage des Index am 31. Januar 2001 dagegen 6,53 Prozent pro Jahr.

Es ist derselbe Index, dieselbe Methodik, dasselbe Factsheet. Der Unterschied von fast sechs Prozentpunkten pro Jahr entsteht allein daraus, ob man das Platzen der Technologieblase und die Finanzkrise mitrechnet oder erst 2016 anfängt.

Der Hamburger Wohnungsmarkt kann dasselbe. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte führt einen Preisindex für Eigentumswohnungen mit dem 1. Juli 2010 als Basis. Er steht 2025 bei 265. Das sind über fünfzehn Jahre rund 6,7 Prozent Wertzuwachs pro Jahr. Beginnt man 2015 bei einem Indexstand von 151, bleiben über zehn Jahre rund 5,8 Prozent. Beginnt man am Höhepunkt 2022 bei 300, steht ein Minus von 11,7 Prozent, also rund vier Prozent pro Jahr nach unten.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern verläuft die Kurve flacher und der Rückschlag tiefer. Der Index startet ebenfalls 2010 bei 100, erreicht 2022 seinen Höchststand von 243,8 und liegt 2025 bei 205,0. Über fünfzehn Jahre sind das rund 4,9 Prozent pro Jahr, gegenüber 2022 ein Minus von 15,9 Prozent.

Grundlagen der Tabelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, Abschnitt 3.5 für Eigentumswohnungen und Abschnitt 2.2.6 für Ein- und Zweifamilienhäuser, Indexbasis jeweils 1. Juli 2010 gleich 100, Werte zum 1. Juli. Aktienseite: MSCI Index-Factsheet MSCI World (EUR), Netto-Rendite, Stand 30. Juni 2026. Die Prozentsätze der Immobilienzeilen sind unsere Rechnung aus den amtlichen Indexständen (geometrischer Durchschnitt). Sie enthalten nur die Preisentwicklung, keine Mieten, keine Bewirtschaftungskosten, keine Finanzierung.

Was die Bruttorendite verschweigt

Bis hierhin stehen sechs Zahlen nebeneinander, die alle brutto sind. Der eigentliche Unterschied zwischen den beiden Anlageformen beginnt danach, und er verläuft steuerlich in entgegengesetzte Richtungen.

Auf der Immobilienseite steht § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 des Einkommensteuergesetzes. Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung eines Grundstücks mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn kein privates Veräußerungsgeschäft mehr. Er bleibt unversteuert. Ausgenommen von der Frist sind ohnehin Objekte, die seit Anschaffung oder Fertigstellung ausschließlich selbst bewohnt wurden, oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden Jahren davor.

Auf der Wertpapierseite gibt es diese Haltefrist seit 2009 nicht mehr. Kursgewinne unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer, unabhängig davon, ob zwei oder zwanzig Jahre gehalten wurde. Gegen gerechnet werden der Sparer-Pauschbetrag von 1.000 Euro (2.000 Euro bei Zusammenveranlagung) und bei Aktienfonds die Teilfreistellung nach § 20 des Investmentsteuergesetzes, die 30 Prozent der Erträge steuerfrei stellt.

Was das rechnerisch bedeutet, lässt sich am Factsheet-Wert zeigen. Aus 12,81 Prozent pro Jahr über zehn Jahre wird nach 26,375 Prozent Abgeltungsteuer auf den Gewinn eine Rendite von rund 10,5 Prozent pro Jahr. Mit der Teilfreistellung für Aktienfonds bleiben rund 11,3 Prozent. Das ist unsere Rechnung, sie lässt die Vorabpauschale und die Kirchensteuer außen vor, und sie zeigt die Größenordnung: Die Steuer kostet ungefähr eineinhalb Prozentpunkte pro Jahr, nicht mehr, aber eben auch nicht null.

Die Immobilie zahlt ihren Preis dafür vorn. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hamburg für alle Erwerbsvorgänge nach dem 31. Dezember 2022 5,5 Prozent des Kaufpreises. Auf eine Haltedauer von fünfzehn Jahren verteilt, kostet allein dieser Posten rund 0,36 Prozentpunkte Rendite pro Jahr. Notar- und Grundbuchkosten kommen hinzu, ebenso jede Instandhaltung, die kein Aktiendepot kennt. Wer nur den Steuervorteil am Ende sieht und die Kosten am Anfang übergeht, rechnet sich reich.

Der Hebel, den es nur auf einer Seite gibt

Der größte Unterschied zwischen beiden Anlageformen steht in keinem Renditevergleich, weil er kein Renditemerkmal ist, sondern ein Finanzierungsmerkmal. Für eine Wohnung leiht eine Bank Geld, für ein Wertpapierdepot in aller Regel nicht.

Anfang August 2026 lag ein repräsentatives Beispiel für zehn Jahre Sollzinsbindung bei 3,65 Prozent Sollzins und 3,74 Prozent effektivem Jahreszins (Stand 7. August 2026). Liegt der erwartete Wertzuwachs darüber, arbeitet die Differenz auf dem eingesetzten Eigenkapital. Das ist die Mechanik, aus der über zwei Jahrzehnte in Hamburg viele Vermögen entstanden sind.

Nur wirkt derselbe Hebel in beide Richtungen, und die Jahre seit 2022 haben das vorgeführt. Wer 2022 zum Indexstand 300 gekauft hat und mit dreißig Prozent Eigenkapital finanziert war, hat bei einem Marktrückgang von 11,7 Prozent nicht 11,7 Prozent seines Einsatzes verloren, sondern rechnerisch rund 39 Prozent. Am Aktiendepot desselben Eigentümers wäre derselbe Rückgang ein Rückgang geblieben.

Dazu kommt der laufende Ertrag, den die Indexreihen nicht enthalten. Wie hoch der Markt ihn ansetzt, verrät der Liegenschaftszinssatz, also der Zinssatz, mit dem der Markt die Erträge einer Immobilie auf ihren Wert umrechnet. Für Hamburger Mehrfamilienhäuser beginnt das Modell des Gutachterausschusses bei 4,37 Prozent, bevor Lage, Alter und Stadtteil ihn verändern. Der Lagefaktor senkt ihn dort, wo die Bodenrichtwerte über dem Mittel liegen. In den Lagen um die Alster kauft man also den Ertrag teurer als anderswo in der Stadt. Wer dort investiert, kauft weniger laufende Rendite und mehr Substanz.

Was in Hamburg dazukommt

Der Markt selbst hat sich 2025 wieder bewegt. In der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses stehen für das Jahr 3.115 ausgewertete Wohnungsverkäufe gegenüber 2.671 im Vorjahr. Der mittlere Gesamtkaufpreis lag bei 515.000 Euro für im Schnitt 76 Quadratmeter, das Durchschnittsalter der verkauften Wohnungen bei 53 Jahren.

Solche Mittelwerte wandern allerdings mit dem, was gerade verkauft wird. Deshalb rechnet der Gutachterausschuss zusätzlich eine Standardwohnung durch, immer dieselbe: Baujahr 1900, erstes Obergeschoss, 80 Quadratmeter, ohne Fahrstuhl und Einbauküche, mittlere Lage. Sie kostete 2015 257.000 Euro, 2022 auf dem Höhepunkt 499.000 Euro und 2025 wieder 441.000 Euro. Über zehn Jahre sind das plus 71,6 Prozent oder rund 5,6 Prozent pro Jahr. Die vergleichbare Neubauwohnung stieg im selben Zeitraum von 353.000 auf 674.000 Euro.

Und hier liegt der Punkt, an dem jeder Indexvergleich für den einzelnen Eigentümer endet. Ein Aktienindex ist eine Anlage, die man kaufen kann. Ein Immobilienindex ist es nicht. Wer eine Wohnung in Eppendorf hält, hält nicht den Hamburger Markt, sondern ein Objekt mit einem Baujahr, einem Grundriss, einer Straße, einem Energieausweis und einer Eigentümergemeinschaft. Die Streuung um den Mittelwert ist in diesem Markt größer als die Bewegung des Mittelwerts selbst.

Es vergisst, dass es so etwas wie Liquidität der Anlage für die Gemeinschaft als Ganzes nicht gibt.

John Maynard Keynes, The General Theory of Employment, Interest and Money, 1936, Kapitel 12 (Übersetzung aus dem englischen Original)

Wissen Sie, über welchen Zeitraum gerechnet wird, wenn Ihnen jemand sagt, Aktien hätten mehr gebracht als Ihre Wohnung?

Wer beide Zahlenreihen nebeneinanderlegt, sieht am Ende keinen Sieger, sondern zwei verschiedene Bauarten von Risiko. Die eine ist täglich handelbar, breit gestreut, in jedem Moment bewertet und steuerlich ohne Halteprivileg. Die andere ist illiquide, konzentriert auf eine Adresse, nur im Verkaufsfall wirklich bewertet, dafür fremdfinanzierbar und nach zehn Jahren steuerfrei veräußerbar. Beides zusammen ergibt keine Rangfolge, sondern eine Frage der Gewichtung, und die hängt an der Lebensphase, nicht an der letzten Zehnjahresrendite. Für die steuerliche Beurteilung des Einzelfalls ist der Steuerberater zuständig, für die Aufteilung des Gesamtvermögens die Bank oder der Vermögensverwalter. Unsere Aufgabe beginnt bei der Zahl, die in dieser Rechnung am häufigsten geschätzt statt ermittelt wird: dem belastbaren Wert der Immobilie selbst.