Hamburg, Berlin, München, Frankfurt: Was der Städtevergleich über Ihre Immobilie nicht sagt

Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

Wer seit dreißig Jahren eine Wohnung an der Alster hält und über die Übergabe an die Kinder oder über einen Verkauf nachdenkt, begegnet dem Städtevergleich fast täglich. Hamburg gegen München, Berlin gegen Frankfurt, eine Rangliste im Wirtschaftsteil, eine Zahl im Kopf. Für langjährige Eigentümer, für Erbengemeinschaften und für Anleger beim Umschichten lohnt sich ein genauerer Blick auf diese Ranglisten. Sie beruhen auf Kennzahlen, die weniger miteinander zu tun haben, als ihre Nebeneinanderstellung nahelegt.

Vier Städte, vier Kennzahlen, kein gemeinsamer Maßstab

Die Gutachterausschüsse der vier Städte arbeiten sorgfältig, aber sie berichten nicht dasselbe. Berlin weist einen mittleren Kaufpreis über den gesamten Bestand aus und daneben einen Wert für neu erstellte Wohnanlagen. Frankfurt stellt für 2025 vor allem die neu gebauten selbstgenutzten Wohnungen heraus. München beschreibt sein Neubausegment. Hamburg arbeitet mit Medianen je Stadtteil. Wer diese Zahlen in eine Tabelle stellt und die höchste zum Sieger erklärt, vergleicht Mittelwert mit Median und Gesamtbestand mit Erstverkauf.

Einzig die beiden ersten Zeilen lassen sich halbwegs gegenüberstellen: Hamburg und Berlin liegen über den gesamten Wohnungsbestand betrachtet nah beieinander, 5.730 zu 5.511 Euro. Auch hier bleibt ein Vorbehalt, denn der eine Wert ist ein Median, der andere ein Mittelwert, und die Stichtage liegen ein halbes Jahr auseinander. Für eine Schlagzeile reicht das. Für eine Vermögensentscheidung nicht.

Der größere Abstand liegt innerhalb Hamburgs

Aufschlussreicher ist der Vergleich Hamburgs mit sich selbst, weil er methodisch sauber ist: gleiche Quelle, gleicher Stichtag, gleiches Segment. Der Median über alle Hamburger Eigentumswohnungen liegt bei 5.730 Euro je Quadratmeter. In Harvestehude liegt er bei 11.765 Euro, in der HafenCity bei 12.549 Euro. Das ist der Faktor 2,05 beziehungsweise 2,19 innerhalb einer einzigen Stadt.

Zwischen diesen beiden Polen liegen die übrigen Lagen an der Alster gestaffelt: Rotherbaum bei 9.941 Euro, Uhlenhorst bei 9.366, Winterhude bei 8.186, Eppendorf bei 8.039 Euro je Quadratmeter. Alle deutlich über dem Stadtwert, alle deutlich voneinander entfernt. Der Hamburger Markt ist kein Block, sondern ein Gefälle.

Eine Beobachtung dazu, mit dem gebotenen Vorbehalt: In Frankfurt gilt das Westend als die gefragteste Wohnlage, dort nennt der Gutachterausschuss für 2025 Spitzenwerte bis 11.750 Euro je Quadratmeter bei einem Schwerpunkt um 7.600 Euro. Der Median in Harvestehude liegt mit 11.765 Euro darüber. Ein Spitzenwert und ein Median sind verschiedene Dinge, der Vergleich taugt nicht als Beweis. Als Hinweis auf die Größenordnung taugt er sehr wohl.

Städte sind, wie sich zeigt, Probleme organisierter Komplexität, ähnlich den Lebenswissenschaften.

Jane Jacobs, The Death and Life of Great American Cities, 1961

Jacobs schrieb das gegen die Planer ihrer Zeit, die eine Stadt als gleichförmige Fläche behandelten. Für die Bewertung gilt derselbe Einwand. Ein Stadtdurchschnitt beschreibt eine Rechengröße, keinen Ort. Über die Wohnung im Gründerzeithaus zwischen Innocentiapark und Alster sagt er nichts.

Die Grunderwerbsteuer verschiebt, was ein Käufer aufbringen kann

Ein Unterschied zwischen den vier Städten ist dagegen eindeutig, weil er im Gesetz steht. Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache, und die Sätze gehen weit auseinander (§ 11 GrEStG in Verbindung mit den Landesregelungen). Für Verkäufer ist das keine direkte Kostenposition, aber es verändert das Budget der Käuferseite: Was an den Fiskus geht, steht für den Kaufpreis nicht zur Verfügung.

Zwischen München und Berlin liegen bei diesem Kaufpreis 37.500 Euro Erwerbsnebenkosten. Hamburg steht im Mittelfeld. Wer sein Vermögen zwischen Standorten umschichtet, rechnet diesen Posten in die Rendite ein, und zwar auf beiden Seiten der Transaktion.

2025 war in allen vier Städten ein Erholungsjahr

Bei einer Größe zeigen die vier Berichte dasselbe Bild. Die Zahl der Kaufverträge ist überall gestiegen. In Hamburg wurden 2025 insgesamt 5.860 Kaufverträge über Eigentumswohnungen und Teileigentum beurkundet nach 5.172 im Vorjahr, ein Zuwachs von 13,3 Prozent. Berlin meldet 18.303 Kauffälle im Wohnungs- und Teileigentum, zehn Prozent mehr als 2024, bei einem Geldumsatz von rund 6,8 Milliarden Euro. Frankfurt verzeichnet rund zehn Prozent mehr Kaufverträge bei kaum gestiegenem Geldumsatz. In München lagen die Verkäufe in den ersten drei Quartalen 2025 um zwölf Prozent über dem Vorjahreszeitraum.

Diese Bewegung ist also keine Hamburger Besonderheit, sondern eine bundesweite Normalisierung nach dem Einbruch von 2022 und 2023. In Hamburg fiel die Zahl dieser Kaufverträge damals auf 4.046. Das Niveau von 2021 mit 6.570 Verträgen ist bis heute nicht wieder erreicht. Wer 2025 als Wende liest, liest richtig. Wer es als Rückkehr zum alten Markt liest, liest zu weit.

Auf welche Zahl stützt sich eigentlich Ihre Vorstellung vom Wert Ihrer Immobilie, und wissen Sie, was diese Zahl misst?

Der Städtevergleich beantwortet die Frage nach dem Standort. Die Frage nach dem Wert einer bestimmten Wohnung in einer bestimmten Straße beantwortet er nicht, und er beansprucht das auch nicht. Belastbar wird eine Einschätzung erst, wenn Segment, Stichtag und Methodik benannt sind und wenn die Vergleichsobjekte aus derselben Lage stammen. In unseren Marktwertanalysen beginnt deshalb jede Einschätzung bei der Lage und ihren Vergleichsfällen, nicht beim Stadtwert. Zwischen 5.730 und 11.765 Euro je Quadratmeter liegt in Hamburg alles, und der Unterschied entscheidet sich an wenigen hundert Metern.