Einordnung
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Am 24. Juni 2026 hat der Senat den Entwurf des Doppelhaushalts 2027/28 beschlossen, seit der ersten Septemberwoche liegt er in der Bürgerschaft. Für die meisten Eigentümer in den Hamburger Wohnlagen ist ein Landeshaushalt ein Dokument, das andere lesen. Das ist ein Fehler, und zwar ein teurer: In diesem Entwurf stehen drei Entscheidungen, die den Wert einer Wohnung in Harvestehude oder eines Hauses in Othmarschen berühren, ohne dass irgendwo das Wort Immobilie fällt.
Die erste ist eine Steuer, die zweite ein Investitionsprogramm, die dritte ein Verzicht. Wir gehen sie in dieser Reihenfolge durch, mit den Zahlen der Finanzbehörde und ohne die Deutung, die die Fraktionen ihnen seit September geben.
Was der Entwurf enthält
Die Gesamtausgaben steigen von 22,469 Milliarden Euro im laufenden Jahr auf 23,661 Milliarden 2027 und 24,716 Milliarden 2028. Zugleich muss der Ergebnisplan bis 2030 um 600 Millionen Euro jährlich entlastet werden, um die Schuldenbremse einzuhalten; die Lücke bis dahin schließt eine Entnahme von 1,65 Milliarden Euro aus der allgemeinen Rücklage. Der verfügbare Aufwuchs der Ausgaben liegt bei 1,9 Prozent im Jahr, nach real 4,61 Prozent im Schnitt der Jahre 2015 bis 2025.
Die Investitionen bleiben davon ausgenommen. Der Kernhaushalt investiert erstmals mehr als drei Milliarden Euro je Jahr, dazu kommen 2,66 Milliarden Euro aus dem Sondervermögen des Bundes für Infrastruktur und Klimaneutralität. Verkehr und Mobilitätswende sind 2027 mit 1,042 Milliarden Euro dotiert, Schule und Familie mit 6,36 Milliarden.
| Position | Wert | Einordnung |
|---|---|---|
| Gesamtausgaben 2027 | 23,661 Mrd. € | plus 5,3 Prozent gegen 2026 |
| Gesamtausgaben 2028 | 24,716 Mrd. € | plus 4,5 Prozent gegen 2027 |
| Konsolidierung | 600 Mio. € je Jahr | Entlastung des Ergebnisplans bis 2030 |
| Rücklagenentnahme | 1,65 Mrd. € | 2027 bis 2029, Ausgleich der Fehlbeträge |
| Investitionen Kernhaushalt | über 3 Mrd. € je Jahr | bis 2030, zuzüglich 2,66 Mrd. € Bundesmittel |
| Zweitwohnungsteuer | 12 auf 20 Prozent | ab 1. Januar 2028 |
Die Steuer: Zweitwohnungen werden teurer
Die für Eigentümer greifbarste Zeile steht bei den Konsolidierungsmaßnahmen. Die Hamburgische Zweitwohnungsteuer steigt zum 1. Januar 2028 von 12 auf 20 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete. Wer eine Wohnung in Hamburg als Nebenwohnsitz hält, zahlt dann ein Fünftel der Miete an die Stadt; bei selbst genutztem Eigentum wird die Miete nach dem Mietenspiegel geschätzt.
Betroffen sind nicht wenige. Die Zweitwohnung in Pöseldorf für den Unternehmer aus dem Umland, die Stadtwohnung des Ehepaars mit Hauptwohnsitz in Blankenese, die Wohnung der Kinder in Eppendorf, die bei den Eltern gemeldet bleiben: All das sind Zweitwohnungen im Sinne des Gesetzes. Bei einer Vergleichsmiete von 2.000 Euro im Monat steigt die Steuer von 2.880 auf 4.800 Euro im Jahr. Das ist kein Grund, eine Wohnung zu verkaufen, aber ein Grund, die Meldeverhältnisse vor 2028 zu prüfen.
Das Programm: Wo die Stadt baut
Ein Haushalt verteilt nicht nur Geld, er verteilt Zukunft. Über drei Milliarden Euro Investitionen je Jahr fließen in Schulen, Wissenschaft, Verkehr, Klimaschutz und Sicherheit. Für Wohnlagen heißt das konkret: Die U5 wird weitergebaut, die Schulbauten in den wachsenden Stadtteilen kommen, das Wärmenetz wird verdichtet. Jede dieser Investitionen verändert die Adressen in ihrer Nähe, und zwar über Jahre, nicht über Wahlperioden.
Was der Entwurf nicht enthält, ist ebenso lesbar. Die Opposition vermisst zusätzliche Mittel für den sozialen Wohnungsbau; die Wohnraumförderung bleibt beim Volumen von rund 868 Millionen Euro des laufenden Jahres. Für den Markt der Eigentumswohnungen in den gefragten Lagen ist das eine Nachricht mit doppeltem Boden: weniger geförderter Neubau bedeutet weniger Konkurrenz im Bestand, aber auch eine Stadt, die enger wird.
Die Politik ist die Lehre vom Möglichen.
Otto von Bismarck, Gespräch mit Friedrich Meyer von Waldeck, 11. August 1867
Was der Haushalt nicht hergibt
Ein Landeshaushalt ist kein Preisindex. Weder die Steuer noch die Investitionen bewegen den Quadratmeterpreis in Harvestehude in einem messbaren Zeitraum. Beurkundet wurden 2025 in Hamburg 10.120 Kaufverträge, der Preisindex für Eigentumswohnungen steht bei 265 nach 300 im Höchstjahr 2022; beides hängt an Zins und Einkommen, nicht am Ergebnisplan der Stadt.
Auch das Konsolidierungsziel ist ein Plan, kein Beschluss. Die Bürgerschaft berät bis in den Dezember, und die Herbst-Steuerschätzung Ende Oktober kann die Annahmen verschieben; die Mai-Schätzung hatte für 2026 bereits 125 Millionen Euro weniger ausgewiesen als im Herbst zuvor erwartet. Wer den Haushalt liest, liest eine Absicht.
Was Eigentümer daraus lesen können
Drei Dinge. Erstens: Wer eine Zweitwohnung in Hamburg hält, sollte bis 2027 mit dem Steuerberater klären, ob die Meldeverhältnisse noch zur Nutzung passen; die Steuer verdoppelt sich fast. Zweitens: Wer in einem Stadtteil verkauft, in dem eine Schule, eine Haltestelle oder eine Wärmeleitung im Investitionsplan steht, sollte das Datum kennen; es gehört ins Exposé. Drittens: Wer ein Zinshaus mit gefördertem Bestand hält, sieht im Entwurf, dass die Förderlinie nicht wächst.
Die steuerliche Bewertung gehört zum Steuerberater, die Frage, was eine neue Haltestelle mit dem Preis einer Adresse macht, zu uns.
Wenn die Stadt bis 2030 jedes Jahr 600 Millionen Euro einsparen muss und dennoch mehr als drei Milliarden investiert: Auf welcher Seite dieser Rechnung liegt Ihre Adresse?
Die Antwort steht in den Plänen, die dem Haushalt beiliegen, nicht im Haushalt selbst. Sie zu lesen dauert einen Nachmittag. Wir haben ihn investiert und ordnen gern ein, was davon Ihre Straße betrifft.
