Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Seit Monaten kursiert unter Eigentümern älterer Objekte eine Sorge: Die neue europäische Energieausweis-Skala von A bis G werde den eigenen Altbau über Nacht in eine schwache Klasse einordnen und am Markt abwerten. Für viele Familien mit langjährigem Immobilienbesitz in den Hamburger Alsterlagen ist das eine konkrete Frage vor einem Verkauf oder einer Übertragung. Das Gebäudemodernisierungsgesetz, seit dem 29. Juli 2026 in Kraft, entschärft diese Sorge in einem entscheidenden Punkt.
Was das Gebäudemodernisierungsgesetz regelt
Das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG, löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz ab und überführt die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie in nationales Recht. Die Frist zur Umsetzung dieser Richtlinie lief am 29. Mai 2026 ab. Der Bundestag hat das Gesetz am 10. Juli 2026 angenommen, der Bundesrat billigte es am selben Tag. Verkündet im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 vom 28. Juli 2026, gilt es seit dem 29. Juli 2026; die Regelungen zum Energieausweis greifen ab dem 1. Januar 2027.
Warum die A-bis-G-Skala an Wohngebäuden vorbeigeht
Der Kern für Eigentümer von Wohnraum: Die einheitliche EU-Skala von A bis G kommt nur für Nichtwohngebäude, also etwa Bürohäuser und Gewerbeflächen. Für Wohngebäude bleibt die bekannte Skala A+ bis H bestehen. Eine Angleichung des Wohnbereichs an die europäische A-bis-G-Systematik ist nicht Teil des Gesetzes. Wer heute einen Energieausweis mit einer Klasse zwischen A+ und H besitzt, behält seine gewohnte Einordnung.
| Gebäudeart | Skala | Was das Gesetz regelt |
|---|---|---|
| Wohngebäude | A+ bis H | Skala bleibt, keine Umstellung auf A bis G |
| Nichtwohngebäude | A bis G | schwächste Gebäude bis 2030 aus der Klasse G heraus |
Wir formen unsere Gebäude, und danach formen unsere Gebäude uns.
Winston Churchill, Rede vor dem britischen Unterhaus, 1943
Was sich für Bestandseigentümer dennoch bewegt
Die Richtung der europäischen Vorgaben bleibt bestehen, auch wenn die Skala für Wohngebäude unverändert ist. Die EU-Gebäuderichtlinie zielt auf eine Senkung des durchschnittlichen Energieverbrauchs im Wohngebäudebestand, in der Größenordnung von rund 16 Prozent bis 2030. Eine Sanierungspflicht für einzelne Wohngebäude enthält das Gesetz nicht. Was sich für Wohngebäude ab dem 1. Januar 2027 ändert, ist der Ausweis selbst: freie Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis, Effizienzklasse und Energiekennwerte als Pflichtangabe, digitale Ausstellung. Und ein praktischer Punkt beruhigt: Bereits ausgestellte Energieausweise behalten ihre Gültigkeit von zehn Jahren und müssen nicht rückwirkend angepasst werden.
Was das für Verkauf und Übertragung bedeutet
Für die Praxis heißt das zweierlei. Die gefürchtete Neu-Einstufung der Wohngebäude findet nicht statt, hier lohnt kein aktionistisches Handeln. Der energetische Zustand selbst aber bleibt am Verhandlungstisch, denn ein Käufer rechnet die zu erwartenden Modernisierungskosten so oder so ein. In den Alsterlagen dämpft der Lagewert diesen Effekt, er hebt ihn nicht auf. Wer eine Entscheidung plant, ordnet sinnvollerweise zuerst den eigenen Wert und die eigenen Kosten, klärt steuerliche und erbrechtliche Fragen mit Steuerberater und Notar, und entscheidet dann.
Häufige Fragen aus unseren Mandaten
Muss mein Altbau durch die neue Skala schlechter eingestuft werden?
Nein. Für Wohngebäude bleibt die Skala A+ bis H erhalten, die neue einheitliche EU-Skala von A bis G gilt nur für Nichtwohngebäude. Ihr bestehender Energieausweis behält seine Klasse und seine Gültigkeit von zehn Jahren.
Gilt das Gesetz schon?
Ja. Der Bundestag hat es am 10. Juli 2026 beschlossen, der Bundesrat am selben Tag gebilligt, in Kraft ist es seit dem 29. Juli 2026. Die neuen Regeln zum Energieausweis gelten ab dem 1. Januar 2027: freie Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis für Wohngebäude, Effizienzklasse und Energiekennwerte als Pflichtangabe. Bis dahin ausgestellte Ausweise bleiben zehn Jahre gültig.
Spielt der energetische Zustand für den Verkaufspreis dann keine Rolle mehr?
Doch, unverändert. Die Skala beschreibt den Zustand, sie erzeugt ihn nicht. Ob A+ bis H oder A bis G, ein Käufer bewertet die zu erwartenden Modernisierungskosten in jedem Fall. Wer den Zustand vor dem Marktgang kennt und beziffert, verhandelt aus einer stärkeren Position.
Wissen Sie, in welcher Effizienzklasse Ihr Objekt heute steht, bevor ein Kaufinteressent es Ihnen vorrechnet?
Regulatorische Nachrichten erzeugen oft mehr Unruhe, als ihr Inhalt trägt. Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist ein Beispiel. Die gefürchtete Neu-Einstufung der Wohngebäude findet nicht statt, während die eigentliche Größe, der energetische Zustand und seine Kosten, unverändert am Verhandlungstisch liegt. Wer eine Übertragung oder einen Verkauf in den nächsten Jahren erwägt, gewinnt wenig durch das Warten auf eine neue Note und viel durch die nüchterne Kenntnis der eigenen Zahlen.
