Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Über Monate hat eine Frage viele Eigentümer älterer Häuser beschäftigt: Muss die Gas- oder Ölheizung raus, bevor das Haus in andere Hände geht? Für Familien mit langjährigem Immobilienbesitz und für Erben in den Alsterlagen war das keine technische, sondern eine Vermögensfrage. Seit dem 10. Juli 2026 ist die Rechtslage geklärt, und sie fällt anders aus, als der öffentliche Streit der vergangenen Jahre vermuten ließ.
Was am 10. Juli 2026 beschlossen wurde
An diesem Freitag hat der Bundestag das Gebäudemodernisierungsgesetz in namentlicher Abstimmung angenommen, mit 322 zu 272 Stimmen. Der Bundesrat billigte es am selben Tag. Das Gesetz, kurz GModG, löst das Gebäudeenergiegesetz ab, im öffentlichen Sprachgebrauch das Heizungsgesetz. Mit ihm werden die 2023 eingeführten Regelungen des § 71, der §§ 71b bis 71p und des § 72 GEG gestrichen. Die pauschale Vorgabe, jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie zu betreiben, entfällt für Neu- und Bestandsbauten. Über die künftige Heizungsart entscheidet wieder der Eigentümer.
Wahlfreiheit, aber mit einer Treppe
Die neue Freiheit ist nicht grenzenlos. Wer nach dem Inkrafttreten eine Heizung auf Basis von Gas, Heizöl oder Flüssiggas in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss von 2029 an einen wachsenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe einsetzen (§ 43 GModG). Gemeint sind Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas oder Wasserstoff. In der Fachdebatte heißt diese Staffelung die Bio-Treppe. Bestehende Anlagen dürfen weiterlaufen, geregelt ist der Neueinbau.
| Ab | Mindestanteil klimaneutraler Brennstoffe |
|---|---|
| 1. Januar 2029 | 10 Prozent |
| 1. Januar 2030 | 15 Prozent |
| 1. Januar 2035 | 30 Prozent |
| 1. Januar 2040 | 60 Prozent |
Für ein Gründerzeithaus in Harvestehude oder Uhlenhorst, das seit Jahrzehnten mit einer Gaszentralheizung betrieben wird, heißt das zweierlei. Der gefürchtete Zwang zum sofortigen Austausch bleibt aus. Zugleich rücken die laufenden Kosten einer fossilen Anlage in ein Licht, das über den Verkaufstag hinausreicht, denn was die vorgeschriebenen biogenen Brennstoffe von 2029 an kosten, lässt sich heute nicht seriös beziffern. Der Gesetzgeber selbst verzichtet in seiner Begründung auf eine belastbare Kostenschätzung.
Wenn wir bauen, so lasst uns denken, wir bauen für die Ewigkeit.
John Ruskin, Die sieben Leuchter der Baukunst, 1849
Was das für Eigentümer in den Alsterlagen bedeutet
Die Botschaft für die Bewahrer unter unseren Mandanten ist ruhig, aber sie ist nicht folgenlos. Die Reform nimmt den regulatorischen Druck, nicht den wirtschaftlichen. In unseren Bewertungen in Lagen wie Harvestehude, Eppendorf und Winterhude sehen wir, dass Käufer und finanzierende Banken den energetischen Zustand und die absehbaren Kosten einer Heizungserneuerung ohnehin einpreisen, unabhängig von jeder gesetzlichen Pflicht. Der Lagewert dieser Adressen dämpft den Abschlag, er hebt ihn nicht auf. Wer eine Übertragung innerhalb der Familie plant, klärt die steuerlichen und erbrechtlichen Fragen mit Steuerberater und Notar, bevor die Heizung überhaupt zum Thema wird.
Wissen Sie, welchen Betrag ein Kaufinteressent für die Erneuerung Ihrer Heizung ansetzt, bevor Sie ins Preisgespräch gehen?
Regulatorische Nachrichten erzeugen oft mehr Bewegung im Gemüt als im Grundbuch. Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist dafür ein Beispiel. Der Zwang zum Heizungstausch, über den lange gestritten wurde, ist gefallen, und doch bleibt die eigentliche Größe unverändert am Verhandlungstisch liegen: der bauliche und energetische Zustand eines Hauses und die Kosten, ihn fortzuschreiben. Wer diese Zahlen kennt, bevor ein Käufer sie interpretiert, verhandelt aus einer Position der Klarheit.
