Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer 2026 in Harvestehude, Winterhude oder an der Uhlenhorst kauft, zukauft oder eine Anschlussfinanzierung ordnet, bekommt von allen Seiten dieselbe Faustregel zu hören: möglichst viel Fremdkapital, weil das die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erhöht. Für Kapitalanleger in der Umschichtung, für Erben einer belasteten Immobilie und für langjährige Eigentümer, die innerhalb des Viertels kleiner ziehen, lohnt sich ein Blick auf die Bedingung, die in dieser Faustregel steckt. Sie ist 2026 in den Alsterlagen häufig nicht erfüllt.
Der Bundesdurchschnitt endet vor der Alster
Der Trendindikator Baufinanzierung von Dr. Klein misst, wie in Deutschland tatsächlich finanziert wird. Im ersten Tertial 2026 nahmen Käuferinnen und Käufer im Schnitt 285.703 Euro Darlehen auf, knapp 15.000 Euro mehr als im Vorjahreszeitraum. Der Beleihungsauslauf, also der über ein Darlehen finanzierte Anteil am Beleihungswert der Immobilie, sank auf 80,40 Prozent, nachdem er 2025 in allen drei Tertialen über 83 Prozent gelegen hatte. Anteilig fließt also wieder mehr Eigenkapital in die Finanzierung.
Zugleich wird länger abbezahlt. Die anfängliche Tilgung fiel auf 1,89 Prozent, nach 2,00 Prozent im Vorjahreszeitraum. Die Zinsbindung verkürzte sich auf 10 Jahre und gut drei Monate, während sie im ersten Tertial 2025 noch bei 11 Jahren und gut einem Monat lag. Die Monatsrate blieb mit 1.027 Euro nahezu unverändert. Das Bild ist konsistent: Bei einem Bestzins von 3,66 Prozent für zehn Jahre Zinsbindung, gemessen am 10. Juli 2026, wird die Rate durch niedrigere Tilgung und kürzere Bindung stabil gehalten.
Diese Zahlen beschreiben den deutschen Durchschnitt. Legt man sie neben die Hamburger Preisniveaus, entsteht eine Lücke, die man nicht deuten muss, sondern nur ausrechnen.
| Lage | Median €/m² | Kaufpreis 120 m² | davon deckt das Durchschnitts-Darlehen |
|---|---|---|---|
| HafenCity | 12.549 | 1.505.880 € | 19,0 % |
| Harvestehude | 11.765 | 1.411.800 € | 20,2 % |
| Rotherbaum | 9.941 | 1.192.920 € | 23,9 % |
| Uhlenhorst | 9.366 | 1.123.920 € | 25,4 % |
| Winterhude | 8.186 | 982.320 € | 29,1 % |
| Eppendorf | 8.039 | 964.680 € | 29,6 % |
| Hamburg gesamt (Median) | 5.730 | 687.600 € | 41,6 % |
In Harvestehude trägt das bundesdurchschnittliche Darlehen rund ein Fünftel des Kaufpreises. Vier Fünftel kommen aus anderen Quellen: aus vorhandenem Vermögen, aus dem Verkauf einer anderen Immobilie, aus einer Erbschaft oder aus einem deutlich größeren Darlehen als dem Durchschnitt. Wer in diesen Lagen kauft, bewegt sich zwangsläufig außerhalb der Statistik, die die Zeitungen zitieren.
Dazu kommen die Erwerbsnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hamburg für alle Erwerbsvorgänge nach dem 31. Dezember 2022 einheitlich 5,5 Prozent, ermäßigt auf 3,5 Prozent nur in besonders förderungswürdigen Fällen. Notar- und Grundbuchkosten liegen üblicherweise bei 1,5 bis 2,0 Prozent. Auf den Harvestehuder Beispielpreis von 1.411.800 Euro sind das rund 99.000 bis 106.000 Euro, die vor der ersten Tilgungsrate fällig werden und die keine Bank mitfinanziert.
Warum der Hebel eine Bedingung hat
Der Hebeleffekt ist keine Meinung, sondern eine Subtraktion. Fremdkapital erhöht die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital genau dann, wenn die Immobilie mehr abwirft, als das Darlehen kostet. Liegt die Objektrendite darunter, wirkt derselbe Mechanismus in die Gegenrichtung und zieht die Eigenkapitalrendite nach unten. Die Frage ist also nicht, wie viel Fremdkapital möglich ist, sondern wo die beiden Zahlen zueinander stehen.
Für die Objektseite gibt es in Hamburg einen amtlichen Anhaltspunkt. Der Liegenschaftszinssatz ist nach § 21 Absatz 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung der Zinssatz, mit dem Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Er ist damit die beste verfügbare Näherung dafür, was eine Immobilie in einem Marktsegment tatsächlich einbringt. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg leitet ihn aus echten Kaufpreisen und den zugehörigen Reinerträgen ab.
Für Hamburger Mehrfamilienhäuser nennt der Immobilienmarktbericht 2026 einen Grundwert von 4,37 Prozent, der über mehrere Faktoren an das einzelne Objekt angepasst wird. Der wichtigste davon ist der Lagefaktor. Er berechnet sich aus dem normierten Bodenrichtwert geteilt durch den Hamburger Median von 1.100 Euro je Quadratmeter, hoch minus 0,282. Je besser die Lage, desto kleiner der Faktor, und desto niedriger die marktübliche Verzinsung.
Was das bedeutet, zeigt eine eigene Rechnung aus dieser veröffentlichten Formel. Liegt der normierte Bodenrichtwert doppelt so hoch wie der Hamburger Median, ergibt sich ein Lagefaktor von rund 0,82. Aus 4,37 Prozent werden damit rund 3,6 Prozent. Genau in diesem Bereich liegt der Bestzins für zehnjährige Zinsbindung im Juli 2026. Die gute Lage bezahlt ihre Qualität also mit einer niedrigeren laufenden Verzinsung, und der Abstand zum Fremdkapitalzins, aus dem der Hebel entsteht, schrumpft auf null oder darunter.
Mein Sohn, sey mit Lust bey den Geschäften am Tage, aber mache nur solche, dass wir bey Nacht ruhig schlafen können.
Thomas Mann, Buddenbrooks. Verfall einer Familie, 1901
Der Wahlspruch des alten Buddenbrook ist keine Warnung vor Krediten. Er ist eine Regel über das Verhältnis von Ertrag und Ruhe. Wer in einer Lage kauft, deren Stärke die Wertstabilität ist und nicht der laufende Ertrag, kauft mit hohem Fremdkapitalanteil beides zugleich: ein niedrigeres Renditepolster und ein höheres Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung.
Die Gegenposition, und wo sie recht behält
Gegen diese Rechnung steht ein ernstzunehmendes Argument: Wer Eigenkapital in einer niedrig verzinsten Immobilie bindet, verzichtet auf dessen anderweitige Verwendung. Fremdkapital erhält Liquidität, und in der vermieteten Immobilie sind Schuldzinsen als Werbungskosten abzugsfähig, was die effektiven Finanzierungskosten senkt. Wer eine deutlich höhere Rendite außerhalb der Immobilie erzielt, hat gute Gründe, die Immobilie stärker fremd zu finanzieren.
Diese Gegenposition gilt allerdings nur unter zwei Bedingungen. Erstens muss die Alternativanlage die Differenz auch nach Steuern und über die gesamte Zinsbindung hinweg verdienen. Zweitens gilt der Steuereffekt ausschließlich für vermietete Objekte. Bei der selbstgenutzten Wohnung sind Schuldzinsen nicht abziehbar, der Hebel fällt hier vollständig aus, und übrig bleibt nur das Zinsrisiko. Wie sich der Werbungskostenabzug im Einzelfall auswirkt, gehört auf den Tisch des Steuerberaters, nicht in eine Marktanalyse.
Was das für Eigentümer in den Alsterlagen bedeutet
Für Eigentümer, die verkaufen, hat die Finanzierungsstatistik eine praktische Seite. Ein Kaufinteressent, der eine Wohnung für 1,2 Millionen Euro mit einem Darlehen nahe der Beleihungsgrenze finanzieren will, hängt an der Bewertung durch seine Bank. Fällt der Beleihungswert niedriger aus als der Kaufpreis, fehlt am Ende Eigenkapital, und der Vertrag verzögert sich oder scheitert. Die Finanzierungsbestätigung ist deshalb kein Formblatt, sondern eine Aussage über die Verlässlichkeit des Käufers.
Für Eigentümer, die halten und deren Zinsbindung ausläuft, verschiebt sich die Frage. Nach zehn Jahren Zinsbindung und einer anfänglichen Tilgung um zwei Prozent steht zum Ende der Bindung noch ein erheblicher Teil der Ursprungsschuld offen. Die Anschlussfinanzierung entscheidet dann über die Rate der nächsten Dekade. Wer diesen Zeitpunkt kennt und die Restschuld beziffert, verhandelt aus einer anderen Position als jemand, der drei Monate vorher zum ersten Mal rechnet.
Die sinnvolle Reihenfolge ist unspektakulär. Zuerst die Objektrendite der eigenen Immobilie ehrlich ermitteln, also Reinertrag im Verhältnis zum Marktwert, nicht zum Kaufpreis von vor zwanzig Jahren. Dann die tatsächlichen Finanzierungskosten daneben legen. Erst danach über die Höhe des Fremdkapitals entscheiden. Was steuerlich daraus folgt, klärt der Steuerberater, was grundbuchlich zu regeln ist, der Notar.
Wissen Sie, ob der Hebel in Ihrer Finanzierung noch in die richtige Richtung zeigt?
Die hohe Eigenkapitalquote, die in den Alsterlagen üblich ist, wird oft als hanseatische Zurückhaltung gedeutet. Die Zahlen legen eine nüchternere Erklärung nahe: Wo die marktübliche Verzinsung einer Immobilie in die Nähe des Kreditzinses rückt, verliert zusätzliches Fremdkapital seinen ökonomischen Sinn und behält nur sein Risiko. Wer die beiden Zahlen für die eigene Immobilie kennt, trifft die Entscheidung über die Finanzierungsstruktur nicht nach Faustregel, sondern nach Rechnung.
