Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer ein Haus in Winterhude oder eine Wohnung in Harvestehude an die nächste Generation weitergeben will, hat die Debatte um die Erbschaftsteuer in den vergangenen Jahren mit einer gewissen Ermüdung verfolgt. Konzepte kamen, Konzepte gingen, beschlossen wurde nichts. Im Oktober ändert sich die Tonlage: Die Frage liegt nicht mehr bei der Politik, sondern beim Ersten Senat des Bundesverfassungsgerichts.
Für Familien mit langjährigem Immobilienbesitz, für Erbengemeinschaften und für alle, die eine lebzeitige Übertragung planen, lohnt der genaue Blick. Denn verhandelt werden zwei Verfahren, und das bekanntere ist nicht das relevantere.
Zwei Verfahren, zwei sehr verschiedene Fragen
Am Montag, dem 12. Oktober 2026, verhandelt der Erste Senat über eine abstrakte Normenkontrolle, also über einen Antrag, mit dem ein Land Gesetze unabhängig von einem konkreten Streitfall prüfen lässt. Antragstellerin ist die Bayerische Staatsregierung, das Aktenzeichen lautet 1 BvF 1/23. Am Dienstag darauf folgt die Verhandlung zur Verschonung von Betriebsvermögen, Aktenzeichen 1 BvR 804/22.
Das zweite Verfahren beschäftigt Unternehmerfamilien und die Wirtschaftspresse. Es geht um die Frage, ob Betriebsvermögen gegenüber Privatvermögen zu weitgehend begünstigt wird, gemessen am Gleichheitssatz des Artikels 3 Absatz 1 Grundgesetz. Bemerkenswert ist die Ausgangslage: Der Beschwerdeführer hat ausschließlich Privatvermögen geerbt, Wertpapiere und Grundbesitz. Er steht damit genau dort, wo auch der Erbe einer Hamburger Wohnimmobilie steht.
Das erste Verfahren aber greift unmittelbar in die Rechnung ein, die jeden Immobilienerben betrifft. Bayern hält die angegriffenen Vorschriften bereits formell für verfassungswidrig, weil dem Bund die Gesetzgebungskompetenz fehle. Inhaltlich richtet sich der Antrag gegen die Bewertung des Grundvermögens, gegen die persönlichen Freibeträge und gegen die Steuersätze. Die Begründung: Freibeträge und Tarif seien der Preisentwicklung nie angepasst worden, und sie ignorierten, dass Immobilien regional sehr unterschiedlich viel kosten.
Warum das Hamburg betrifft, obwohl München klagt
Bayern führt das Verfahren, das Argument gilt für Hamburg genauso. Der Freibetrag von 400.000 Euro je Kind nach § 16 ErbStG steht seit dem Erbschaftsteuerreformgesetz, das zum 1. Januar 2009 in Kraft trat, unverändert im Gesetz. Der Hamburger Wohnungsmarkt stand in dieser Zeit nicht still.
| Jahr | Preisindex Eigentumswohnungen Hamburg | Freibetrag je Kind |
|---|---|---|
| 2010 | 100 | 400.000 € |
| 2015 | 151 | 400.000 € |
| 2020 | 237 | 400.000 € |
| 2022 | 300 | 400.000 € |
| 2023 | 252 | 400.000 € |
| 2025 | 265 | 400.000 € |
Die Zahlen sind ehrlich gelesen kein Aufwärtspfeil. Nach dem Höchststand von 300 Punkten im Jahr 2022 folgte der Zinsschock, der Index fiel auf 252 und liegt 2025 bei 265. Aber selbst nach dieser Korrektur steht der Hamburger Wohnungsmarkt bei rund dem Zweieinhalbfachen des Niveaus von 2010. Der Freibetrag steht bei 100 Prozent seiner selbst.
Was das praktisch bedeutet, lässt sich an einer Rechnung zeigen, die jeder nachvollziehen kann. Eine Wohnung von 120 Quadratmetern in Winterhude entspricht beim dortigen Median von 8.186 Euro je Quadratmeter (Stand 30. Juni 2026) einem Wert von 982.320 Euro. Erbt ein Kind allein, bleiben nach Abzug des Freibetrags 582.320 Euro steuerpflichtiger Erwerb. In Steuerklasse I, der Ehegatten und Kinder angehören, greift bis 600.000 Euro ein Satz von 15 Prozent, das sind rund 87.300 Euro.
Dieselbe Wohnung hätte auf dem Preisniveau von 2010 rund 370.700 Euro gekostet und damit unter dem Freibetrag gelegen. Keine Steuer, dieselbe Wohnung, dasselbe Kind. Die Rechnung ist bewusst vereinfacht: Maßgeblich ist nicht der Marktwert, sondern der vom Finanzamt gesondert festgestellte Grundbesitzwert, und Abschläge wie der für vermietete Wohnimmobilien nach § 13d ErbStG oder die Befreiung des Familienheims nach § 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG bleiben hier außen vor. Die Größenordnung ändert das nicht.
Die Steuer, die der Einzelne zu entrichten hat, muss bestimmt und darf nicht willkürlich sein. Zeitpunkt, Art und Höhe der Zahlung müssen für den Steuerpflichtigen klar und offenkundig sein.
Adam Smith, Der Wohlstand der Nationen, 1776, Fünftes Buch (zweite Steuermaxime)
Smiths Maxime der Bestimmtheit beschreibt genau den Punkt, um den in Karlsruhe gestritten wird. Eine Steuer, deren Freibeträge über siebzehn Jahre nominal gleich bleiben, während die Bemessungsgrundlage der Marktentwicklung folgt, wird nicht durch einen Beschluss verschärft. Sie verschärft sich von selbst.
Was ein Urteil praktisch bedeuten würde
Hier ist Nüchternheit angebracht. Am Verhandlungstag fällt kein Urteil, die Entscheidung folgt in aller Regel Monate später. Und selbst eine Feststellung der Verfassungswidrigkeit räumt die Norm nicht sofort ab.
Der Blick auf 2014 zeigt das Muster. Mit Urteil vom 17. Dezember 2014 (1 BvL 21/12) erklärte der Erste Senat die Verschonungsregeln und § 19 Absatz 1 ErbStG für unvereinbar mit dem Gleichheitssatz. Zugleich ordnete er die Weitergeltung an und gab dem Gesetzgeber Zeit bis zum 30. Juni 2016. Wer damals auf eine rückwirkende Entlastung gewartet hatte, wartete vergeblich.
Dazu kommt die Richtung des bayerischen Antrags. Er richtet sich gegen zu niedrige Freibeträge und einen Tarif, der der Preisentwicklung nie folgte, zielt also auf Entlastung. Sollte er Erfolg haben, entstünde diese Entlastung erst mit einer Neuregelung, und wie sie ausfiele, entscheidet dann wieder der Gesetzgeber. Eine Übertragung zu verschieben, um das Ergebnis abzuwarten, tauscht sichere Zeit gegen einen ungewissen Vorteil.
Der Hebel, der heute schon existiert
Während Karlsruhe verhandelt, bleibt das geltende Recht der Rahmen, in dem geplant wird. Zwei Stellen darin sind für Eigentümer in den Alsterlagen die wichtigsten, und beide haben mit dem Verfahren nichts zu tun.
Die erste ist die Bewertung. Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert in einem typisierten Massenverfahren, das die Eigenheiten eines charakterstarken Altbaus nur grob abbildet. Ein energetischer Sanierungsstau, eine ungünstige Grundrisssituation, eine Belastung im Grundbuch: All das wird oft nicht abgebildet. § 198 BewG erlaubt dem Eigentümer, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, also den am Stichtag tatsächlich erzielbaren Marktwert, durch einen zeitnahen Kaufpreis oder ein methodisch sauber hergeleitetes Gutachten. Wer diesen Wert kennt, bevor der Stichtag ihn erzwingt, verhandelt aus einer anderen Position.
Die zweite ist die Zeit. Nach § 14 ErbStG lassen sich die Freibeträge alle zehn Jahre erneut nutzen. Diese Frist ist die einzige Größe in der ganzen Rechnung, die vollständig in der Hand des Eigentümers liegt, und sie ist die einzige, die man verbraucht, indem man nichts tut. Wie eine Übertragung konkret gestaltet wird, mit Nießbrauch, in Teilen oder in einem Zug, gehört an den Tisch von Steuerberater und Notar. Unsere Aufgabe endet bei der Frage, was die Immobilie am Stichtag wirklich wert ist.
Wissen Sie, mit welchem Wert das Finanzamt Ihre Immobilie ansetzen würde, wenn morgen der Stichtag wäre?
Der Oktober bringt Bewegung in eine Frage, die zwei Jahrzehnte lang politisch festhing. Was er nicht bringt, ist eine neue Rechtslage, an der sich eine Nachfolgeplanung heute ausrichten ließe. Wer die Verhandlung als Signal liest, sich mit dem eigenen Bewertungsstand zu befassen, nutzt sie richtig. Wer sie als Grund liest, eine Entscheidung zu vertagen, verliert genau das, was in dieser Rechnung am wenigsten zu ersetzen ist.
