Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer in Harvestehude, Uhlenhorst oder Winterhude eine Wohnung vermietet, hat den Posten vermutlich schon auf der Heizkostenabrechnung gesehen, ohne ihn zu prüfen. Er heißt Kohlendioxidkosten, er steht seit drei Jahren dort, und ein Teil davon wandert nicht zum Mieter, sondern bleibt beim Eigentümer.
Für Kapitalanleger, für Erbengemeinschaften mit einem vermieteten Elternhaus und für langjährige Eigentümer, die eine Wohnung im eigenen Haus vermieten, ist das mehr als eine Abrechnungsfrage. Es ist die erste Regelung, die den energetischen Zustand eines Gebäudes in einen jährlich wiederkehrenden Betrag übersetzt, den auch jeder Kaufinteressent nachlesen kann.
Was seit 2023 gilt, und was 2026 daran neu ist
Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, kurz CO2KostAufG, gilt für alle Abrechnungszeiträume, die am oder nach dem 1. Januar 2023 beginnen. Es teilt die Kohlendioxidkosten des Heizens zwischen Mieter und Vermieter auf, und zwar zwingend. Eine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag ändert daran nichts.
Neu ist 2026 nicht die Aufteilung, sondern der Preis. Von 2021 bis 2025 war der Kohlendioxidpreis gesetzlich festgelegt, zuletzt auf 55 Euro je Tonne. Seit diesem Jahr werden die Zertifikate im nationalen Emissionshandel versteigert, begrenzt durch einen Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne. Dieser Korridor gilt auch 2027, danach fällt die Preisbindung.
Ein Jahr, in dem eine bisher fixe Größe zu einer beweglichen wird, verdient eine Nachrechnung. Denn die Verteilung dieser Kosten folgt keiner Verhandlung, sondern einer Formel.
Das Stufenmodell: Der Emissionsfaktor entscheidet, wer zahlt
Maßgeblich ist nach § 5 CO2KostAufG eine einzige Kennzahl: die spezifische Emission des Gebäudes, gemessen in Kilogramm Kohlendioxid je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Diese Zahl bestimmt die Stufe, die Stufe bestimmt den Schlüssel. Je schlechter der energetische Zustand, desto höher der Anteil des Eigentümers.
| Spezifische Emission des Gebäudes | Mieter | Vermieter |
|---|---|---|
| unter 12 kg CO₂ je m² und Jahr | 100 % | 0 % |
| 12 bis unter 17 kg | 90 % | 10 % |
| 17 bis unter 22 kg | 80 % | 20 % |
| 22 bis unter 27 kg | 70 % | 30 % |
| 27 bis unter 32 kg | 60 % | 40 % |
| 32 bis unter 37 kg | 50 % | 50 % |
| 37 bis unter 42 kg | 40 % | 60 % |
| 42 bis unter 47 kg | 30 % | 70 % |
| 47 bis unter 52 kg | 20 % | 80 % |
| ab 52 kg | 5 % | 95 % |
Die Eingangsgröße muss niemand schätzen. § 3 CO2KostAufG verpflichtet Brennstoff- und Wärmelieferanten, drei Angaben auf der Rechnung auszuweisen: die Kohlendioxidkosten als Preisbestandteil, den heizwertbezogenen Emissionsfaktor in Kilogramm je Kilowattstunde und den Energiegehalt der gelieferten Menge.
Aus diesen drei Zahlen und der Wohnfläche ergibt sich die Einstufung. Wer sie nicht liefert, zahlt dafür: Verletzt der Vermieter seine Informations- und Abrechnungspflichten, darf der Mieter nach § 7 CO2KostAufG die Heizkostenabrechnung insgesamt um drei Prozent kürzen. Nicht nur den Kohlendioxidanteil, die gesamte Position.
Was das für einen Gründerzeit-Altbau bedeutet
Die folgende Rechnung führt die Mechanik an einem typischen Hamburger Bestand vor. Methodik: Endenergie für Heizung und Warmwasser je Quadratmeter, multipliziert mit dem heizwertbezogenen Emissionsfaktor für Erdgas von 0,2016 Kilogramm je Kilowattstunde aus der Anlage zum CO2KostAufG. Die Verbrauchswerte sind gerundete Größenordnungen für den jeweiligen Sanierungszustand, keine Messwerte eines konkreten Objekts.
| Zustand | kWh je m² und Jahr | kg CO₂ je m² | Anteil Vermieter | Kosten Vermieter je Jahr |
|---|---|---|---|---|
| Gründerzeit-Altbau, unsaniert | 220 | 44,4 | 70 % | 202 € |
| Altbau, Fenster und Dach erneuert | 160 | 32,3 | 50 % | 105 € |
| durchsaniert, Anlagentechnik neu | 110 | 22,2 | 30 % | 43 € |
| Effizienzhausstandard 55 | 55 | 11,1 | 0 % | 0 € |
Zweihundert Euro im Jahr für eine Wohnung wird kein Eigentümer als Belastung empfinden. Die Zahl skaliert allerdings mit der Fläche. Dasselbe Haus mit 1.200 Quadratmetern Wohnfläche erzeugt bei unsaniertem Zustand rund 3.459 Euro Kohlendioxidkosten, von denen 2.421 Euro beim Eigentümer bleiben. Jahr für Jahr, bei einem Preis, der 2028 seine Obergrenze verliert.
In der Sphäre der Wirtschaft erzeugt eine Handlung, eine Gewohnheit, eine Einrichtung, ein Gesetz nicht nur eine Wirkung, sondern eine Reihe von Wirkungen. [...] Die anderen entfalten sich erst nacheinander, man sieht sie nicht.
Frédéric Bastiat, Was man sieht und was man nicht sieht, 1850
Hamburg rechnet anders, weil die Fernwärme sich ändert
Hier trennt sich der Hamburger Fall vom bundesweiten. Die Stufe eines Gebäudes hängt nicht allein am Verbrauch, sondern am Produkt aus Verbrauch und Emissionsfaktor. Bei Erdgas ist dieser Faktor eine Naturkonstante der Verbrennung. Bei Fernwärme ist er eine Größe, die sich mit dem Erzeugungsmix verändert.
Genau das geschieht in Hamburg gerade. Der Kohleanteil an der Fernwärme liegt nach Angaben der Umweltbehörde heute bei 64 Prozent und soll bis 2030 auf null sinken. Das Kohlekraftwerk Wedel wurde nach der Heizperiode 2024/25 abgeschaltet, Tiefstack soll spätestens 2030 ohne Kohle arbeiten. An ihre Stelle treten die Energieparks Hafen und Tiefstack mit industrieller Abwärme und Flusswärmepumpen.
Für den vermietenden Eigentümer heißt das etwas Ungewöhnliches: Sein Anteil an den Kohlendioxidkosten kann sinken, ohne dass er einen Handwerker bestellt. Sinkt der Netz-Emissionsfaktor, sinkt die spezifische Emission des Gebäudes, und das Gebäude rutscht Stufen nach unten. § 3 Absatz 2 CO2KostAufG verlangt für Wärmenetze mit mehreren Erzeugungsanlagen ausdrücklich einen einheitlichen Netzfaktor auf der Rechnung.
Das ist kein Argument gegen Sanierung, aber ein Argument für saubere Reihenfolge. Wer ein Gründerzeithaus in Fernwärmenähe hält, sollte den Netzfaktor der kommenden Jahre kennen, bevor er die Wirtschaftlichkeit einer Anlagenerneuerung rechnet.
Die Ausnahme, die in den Alsterlagen zählt
§ 9 CO2KostAufG kennt Fälle, in denen die Aufteilung nicht greift. Wo Denkmalschutz oder eine Erhaltungsverordnung die energetische Modernisierung qualifiziert einschränkt, halbiert sich der Anteil des Vermieters. Wo öffentlich-rechtliche Vorgaben eine Modernisierung von Gebäudehülle und Anlagentechnik verhindern, entfällt er ganz, der Mieter trägt die Kohlendioxidkosten dann allein.
Auch ein Anschluss- und Benutzungszwang für ein Wärmenetz, der die Wahl des Energieträgers ausschließt, begründet die Halbierung. In allen Fällen liegt die Darlegungslast beim Eigentümer: Er muss benennen, welche Bauteile betroffen sind und warum die Maßnahme deshalb unzulässig ist. Eine pauschale Berufung auf das Baujahr genügt nicht.
Für Hamburger Bestandslagen ist das kein Randthema. Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen führt unter anderem für die Jarrestadt in Winterhude eine soziale Erhaltungsverordnung. Die Gebietsgrenzen verlaufen unterhalb der Stadtteilebene, ein Stadtteil-Treffer ist also nur ein Anfangsverdacht und amtlich zu bestätigen. Geprüft wird er trotzdem zu selten.
Was das für den Wert bedeutet
In unseren Bewertungen in den Alsterlagen ist der energetische Zustand längst eine Position im Preisgespräch. Neu ist, dass er nun eine amtlich vorgeschriebene Kennzahl hat, die auf einem Dokument steht, das jeder Kaufinteressent im Rahmen der Prüfung ohnehin anfordert.
Ein Käufer, der eine vermietete Wohnung erwirbt, kauft damit auch die Stufe des Gebäudes. Er kauft einen laufenden Kostenanteil, der nicht umlagefähig ist, und eine Preisgröße, deren Deckel 2028 fällt. Die Lagequalität dieser Adressen dämpft den Abschlag, den er dafür ansetzt. Sie hebt ihn nicht auf.
Die Reihenfolge, in der sich das ordnen lässt, ohne vorschnell zu investieren:
Kennzahl bestimmen: Emissionsfaktor und Energiegehalt aus der letzten Abrechnung des Lieferanten nehmen, durch die Wohnfläche teilen, Stufe nach § 5 ablesen.
Ausnahmen prüfen: Denkmaleigenschaft, Erhaltungsverordnung und Anschluss- und Benutzungszwang für das konkrete Grundstück amtlich klären lassen, nicht aus der Stadtteillage schließen.
Abrechnung absichern: Die Angaben nach § 3 vollständig in die Heizkostenabrechnung übernehmen, sonst greift das Kürzungsrecht des Mieters aus § 7.
Erst dann rechnen: Die Wirtschaftlichkeit einer Anlagenerneuerung gegen den erwarteten Pfad des Netz-Emissionsfaktors stellen, nicht gegen den heutigen Stand.
Wo es um die steuerliche Behandlung von Modernisierungsaufwand oder um mietrechtliche Umlagen im Einzelfall geht, gehört die Frage zum Steuerberater und zum Fachanwalt für Mietrecht. Unsere Einordnung endet bei der Bewertung.
Kennen Sie die Kennzahl, nach der Ihr Gebäude eingestuft wird, oder erfahren Sie sie erst aus der Abrechnung Ihres Mieters?
Der Kohlendioxidpreis ist keine der großen regulatorischen Nachrichten dieses Jahres. Er verändert kein Grundbuch und erzwingt keine Sanierung. Er tut etwas Leiseres: Er übersetzt den energetischen Zustand eines Hauses in eine Zahl, die jedes Jahr wiederkehrt, mit der Fläche wächst und in einem Dokument steht, das im Verkaufsfall auf dem Tisch liegt. Wer diese Zahl kennt, bevor ein Käufer sie interpretiert, führt das Gespräch über den Preis und nicht über eine Überraschung.
