Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
In Familien, die seit zwei Generationen ein Haus in Harvestehude halten, kursiert ein Satz, der die Sache abschließt, bevor sie geprüft wird: Bei einem Denkmal geht ohnehin nichts. Der Satz war schon immer ungenau. Seit diesem Sommer ist er auch aus einem neuen Grund falsch.
Denn der Denkmalschutz hat 2026 seine Rolle gewechselt. Er war für viele Eigentümer zuletzt vor allem ein Schutzschild gegen das Energierecht. Dieses Schild wird gerade überflüssig, weil die Pflicht dahinter für alle gefallen ist. Was bleibt, ist ein Verfahren. Und an diesem Verfahren hängt mehr Geld als an der Ausnahme, die es ersetzt.
Was das Gebäudemodernisierungsgesetz an der Ausgangslage geändert hat
Der Bundestag hat am 10. Juli 2026 die Ablösung des Gebäudeenergiegesetzes beschlossen (Drucksachen 21/6278 und 21/6565). Der Kern für Eigentümer steht schon im Vorblatt des Regierungsentwurfs: Die Vorgabe eines pauschalen Anteils von mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien bei der Wärmeversorgung entfällt für alle Neu- und Bestandsbauten. Beim Austausch der Heizung liegt die Entscheidung über die künftige Heizungsart bei den Eigentümern.
Für ein Gründerzeithaus mit Gaszentralheizung im Keller ist das eine andere Welt als vor zwei Jahren. Gas- und Ölheizungen bleiben zulässig, mit der Maßgabe, dass sie ab 2029 einen zunehmenden Anteil kohlendioxidneutraler Brennstoffe nutzen. Die Regelungen der §§ 71 bis 72 des Gebäudeenergiegesetzes, an denen sich die Debatte der letzten Jahre entzündet hatte, werden gestrichen.
Die Denkmal-Ausnahme selbst bleibt bestehen. Der Entwurf führt § 105 unter der unveränderten Überschrift "Baudenkmäler und sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz" fort. Seine Mechanik ist bekannt: Wo die Erfüllung der Anforderungen die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen, darf abgewichen werden. Diese Abweichung gilt kraft Gesetzes. Ein eigener Antrag ist dafür nicht nötig, und ein Bescheid auch nicht.
Genau darin liegt die Verschiebung. Eine Freistellung ist so viel wert wie die Pflicht, von der sie freistellt. Fällt die Pflicht für alle, schrumpft der Vorteil des Denkmals auf das, was er ohnehin immer war: eine Erleichterung im Detail, kein Freibrief. Der Vorteil, der bleibt, liegt im Steuerrecht. Und der ist an eine Bedingung geknüpft, die nichts mit Energie zu tun hat.
Was der Hamburger Denkmalschutz tatsächlich verlangt
In Hamburg stehen nach Angaben des Denkmalschutzamtes über 18.600 Kulturdenkmäler unter Schutz. Geführt werden sie in der Denkmalliste nach § 6 Absatz 1 des Hamburgischen Denkmalschutzgesetzes. Die Liste selbst weist in ihrem Kopf darauf hin, dass sie nachrichtlichen Charakter besitzt. Der Schutz hängt also nicht am Eintrag, und eine verbindliche Auskunft über die Denkmaleigenschaft gibt allein die Behörde.
Die Pflicht des Eigentümers steht in § 7. Er hat das Denkmal denkmalgerecht zu erhalten, zu schützen und instand zu setzen, allerdings nur im Rahmen des Zumutbaren. Unzumutbar ist die Erhaltung insbesondere dann, wenn die Kosten dauerhaft nicht durch die Erträge oder den Gebrauchswert des Denkmals gedeckt werden. Zuschüsse und steuerliche Vorteile, die der Eigentümer in Anspruch nehmen kann, werden dabei von den Kosten abgezogen.
Der entscheidende Paragraf ist § 9. Er stellt jede Veränderung unter Genehmigungsvorbehalt: Abbruch, Wiederherstellung, Instandsetzung, Entfernung und jede sonstige Veränderung. Was viele Eigentümer nicht wissen: Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn überwiegende Gründe des Denkmalschutzes entgegenstehen. Und sie ist zu erteilen, wenn überwiegende Gründe des Gemeinwohls sie verlangen. Vier Belange nennt das Gesetz dabei ausdrücklich, darunter der Wohnungsbau, die energetische Sanierung und die Nutzung erneuerbarer Energien.
Das ist keine Formalie, sondern eine Beweislastverteilung. Nicht der Eigentümer muss begründen, warum er sanieren darf. Die Behörde muss begründen, warum nicht. Sie darf die Genehmigung allerdings mit Nebenbestimmungen verbinden, etwa zur Ausführung nach abgestimmtem Plan oder unter fachlicher Leitung. Die Bearbeitung dauert nach den Angaben der Stadt bis zu zwei Monate ab Eingang vollständiger Unterlagen, die Gebühr liegt im Regelfall zwischen 80 und 500 Euro.
Die Reihenfolge, an der die Abschreibung hängt
Der wirtschaftlich schwerste Teil des Denkmalrechts steht nicht im Denkmalrecht, sondern im Einkommensteuergesetz. Für vermietete Baudenkmäler erlaubt § 7i EStG erhöhte Absetzungen: acht Jahre lang je 9 Prozent der begünstigten Aufwendungen, danach vier Jahre lang je 7 Prozent. Über zwölf Jahre sind das 100 Prozent. Wer selbst in dem Denkmal wohnt, zieht die Aufwendungen nach § 10f EStG im Jahr der Fertigstellung und in den neun folgenden Jahren mit je bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben ab, zusammen 90 Prozent.
Beides steht und fällt mit einem einzigen Blatt Papier: der Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde nach § 7i Absatz 2 EStG. Ohne sie erkennt das Finanzamt die erhöhte Absetzung nicht an. Und die Bescheinigung setzt voraus, dass die Maßnahmen vor ihrem Beginn mit der Behörde abgestimmt waren.
Damit ist die teuerste Fehlerquelle im Hamburger Altbau keine bauliche, sondern eine zeitliche. Wer im Frühjahr das Dach dämmt, die Fenster tauscht und im Herbst den Antrag nachreicht, hat nicht nur ein denkmalrechtliches Problem. Er hat eine Abschreibung verloren, die sich bei einer Sanierung im sechsstelligen Bereich über zwölf Jahre erstreckt. Wie sich das im Einzelfall auswirkt, gehört auf den Tisch des Steuerberaters. Dass es an der Reihenfolge hängt, ist keine steuerliche Frage, sondern eine der Bauplanung.
| Schritt | Rechtsgrundlage | Zeitpunkt | Folge bei falscher Reihenfolge |
|---|---|---|---|
| Denkmaleigenschaft klären | § 6 Abs. 1 HmbDSchG, Denkmalliste (nachrichtlich) | vor der Planung | Planung auf falscher Grundlage, Kosten für nicht genehmigungsfähige Entwürfe |
| Gebietslage prüfen | § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB, soziale Erhaltungsverordnung | vor der Planung | zweiter Genehmigungsvorbehalt wird übersehen, Vorkaufsrecht bleibt unentdeckt |
| Maßnahmen abstimmen und genehmigen lassen | § 9 HmbDSchG, § 7i Abs. 1 und 2 EStG | vor Baubeginn | Rückbauverlangen möglich, Bescheinigung und erhöhte Absetzung entfallen |
| Energetische Anforderungen einordnen | § 105 GEG | im laufenden Verfahren | unnötiger Antrag, denn die Abweichung gilt kraft Gesetzes |
Grundlagen der Tabelle: § 6 Absatz 1, § 7 und § 9 des Hamburgischen Denkmalschutzgesetzes, § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch, § 7i Absatz 1 und 2 Einkommensteuergesetz sowie § 105 Gebäudeenergiegesetz.
Was der Markt aus dem Altbau macht
Der Hamburger Markt bezahlt das Baualter, und er tut es messbar. Im amtlichen Modell des Gutachterausschusses für den Gebäudefaktor von Eigentumswohnungen trägt die Baujahrsklasse bis 1919 den Faktor 1,29, bezogen auf die Referenz eines Baujahrs ab 1980 mit 1,00. Die Zwischenkriegsjahrgänge folgen dicht dahinter, 1920 bis 1929 mit 1,20 und 1930 bis 1939 mit 1,21. Die Nachkriegsjahrgänge bis 1979 liegen darunter, teils unter 1,00.
Diese Faktoren beschreiben ganz Hamburg. In einer ausgeprägten Altbaulage steckt ein Teil des Aufschlags schon im Lagemedian, doppelt zählen darf man ihn nicht. Wie hoch dieser Median liegt, zeigt die Auswertung zum 30. Juni 2026: Harvestehude 11.765 €/m² bei 337 ausgewerteten Verkäufen, Rotherbaum 9.941 €/m², Uhlenhorst 9.366 €/m². Der Stadtwert liegt bei 5.730 €/m².
Interessanter als das Alter ist im selben Modell der Zustand. Der Modernisierungsfaktor lautet 1,00 plus 0,013 mal der Differenz zwischen der individuellen Modernisierungspunktzahl und dem Mittel der Baujahrsklasse. Für Baujahre bis 1919 liegt dieses Mittel bei 7,3 Punkten, die Skala der Anlage 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung reicht bis 20. Rechnet man die Formel bis an ihr Ende, ergibt der Sprung von 7,3 auf 20 Punkte einen Faktor von rund 1,17.
Das Alter trägt also den Wert, der Zustand trägt die Spanne. Und genau in dieser Spanne entscheidet sich, was eine denkmalrechtliche Genehmigung wirtschaftlich wert ist. Sie ist nicht die Hürde vor der Sanierung. Sie ist der Zugang zu dem Teil des Werts, den der Markt für den Zustand bezahlt.
Die zweite Hamburger Ebene, die regelmäßig übersehen wird
Neben dem Denkmalschutz kennt Hamburg einen zweiten Genehmigungsvorbehalt, der Modernisierungen trifft und mit dem Denkmalrecht nichts zu tun hat. In Gebieten mit sozialer Erhaltungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs sind unter anderem Modernisierung und Umwandlung in Wohneigentum genehmigungspflichtig. Hinzu kommt ein gebietsbezogenes Vorkaufsrecht der Stadt.
Die Gebiete liegen dort, wo Aufwertungsdruck herrscht: in Winterhude die Jarrestadt, dazu Eimsbüttel-Süd und das Osterkirchenviertel, Ottensen, Eilbek, Barmbek-Nord und Barmbek-Süd, Altona-Altstadt und Altona-Nord, St. Georg, St. Pauli, Sternschanze und die Neustadt. Harvestehude, Rotherbaum, Uhlenhorst, Eppendorf und die Elbvororte stehen in dieser Liste nicht.
Für die Praxis heißt das: Eine Etagenwohnung an der Jarrestadt kann zwei Genehmigungen brauchen, eine gleich alte an der Milchstraße nur eine. Die Grenzen dieser Gebiete verlaufen unterhalb der Stadtteilebene, oft mitten durch einen Straßenzug. Ein Stadtteilname reicht deshalb nie als Auskunft, die parzellengenaue Prüfung läuft über das Bezirksamt und das Geoportal.
Wer über Fördermittel nachdenkt, prüft die Bedingungen mit derselben Nüchternheit. Die Hamburgische Investitions- und Förderbank fördert die Modernisierung von Mietwohnungen und über das Programm Städtebaulicher Denkmalschutz auch Fassadenmaßnahmen. Die Modernisierungsförderung ist allerdings mit einer zwanzigjährigen Miet- und Belegungsbindung verbunden. Für ein selbst genutztes Stadthaus ist das keine Option, für ein vermietetes Zinshaus eine Rechnung mit zwei Vorzeichen.
Sie gehören nicht uns. Sie gehören zum Teil denen, die sie erbaut haben, und zum Teil allen Generationen, die nach uns kommen.
John Ruskin, The Seven Lamps of Architecture, 1849
Ist Ihre Sanierung schon mit der Behörde abgestimmt, oder erst gut geplant?
Der Sommer 2026 hat dem Denkmalschutz ein Argument genommen und ihm sein eigentliches Gewicht zurückgegeben. Wer ein geschütztes Haus in den Alsterlagen hält, verhandelt nicht mehr in erster Linie mit dem Energierecht, sondern mit einer Behörde, die nach § 9 begründen muss, wenn sie Nein sagt. Die Reihenfolge ist dabei nicht Verwaltungsfolklore, sondern der Unterschied zwischen einer Sanierung, die über zwölf Jahre steuerlich wirkt, und einer, die es nicht tut. Für die steuerliche Bewertung ist der Steuerberater zuständig, für die Bescheinigung das Denkmalschutzamt, für die Gebietsprüfung das Bezirksamt. Unsere Einordnung endet dort, wo diese drei beginnen. Sie beginnt bei der Frage, die uns in Bewertungsgesprächen am häufigsten begegnet: was ein Haus wert ist, das man verändern darf, und was eines wert ist, bei dem noch niemand gefragt hat.
