Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer ein Stadthaus in Winterhude aufstocken oder eine Gründerzeitwohnung in Harvestehude energetisch ertüchtigen will, stellt sich früher oder später dieselbe Frage: Hole ich das eingesetzte Geld beim späteren Verkauf je wieder herein? Für Familien mit langjährigem Immobilienbesitz, für Erbengemeinschaften und für die Vermögensverwalter, die sie beraten, ist das keine akademische Frage, sondern der Kern jeder Investitionsentscheidung. 2026 fällt die Antwort nüchterner aus, als viele erwarten.
Was der Baupreisindex misst, und was nicht
Zunächst eine Unterscheidung, die in der Debatte oft verschwimmt. Der Baupreisindex des Statistischen Bundesamts misst, wie sich die Preise für eine typisierte Bauleistung verändern, also die Kosten von Rohbau, Ausbau und Haustechnik. Er sagt nichts über den Verkehrswert eines fertigen Objekts, den der Markt am Ende zahlt. Baukosten und Kaufpreis sind zwei getrennte Größen. Sie bewegen sich mal im Gleichschritt, mal auseinander. Genau dieses Auseinanderdriften ist die eigentliche Nachricht des Jahres.
Die Kosten steigen wieder schneller
Nach dem Teuerungsschub der Jahre 2022 und 2023, dessen Höhepunkt im Mai 2022 mit einem Plus von 17,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr lag, dem stärksten Anstieg seit 1970, hatte sich die Kurve zwischenzeitlich beruhigt. Diese Ruhe ist vorbei. Im Februar 2026 lagen die Preise für den Neubau von Wohngebäuden 3,3 Prozent über dem Vorjahr, im Mai 2026 bereits 5,0 Prozent. Allein zwischen Februar und Mai 2026 kamen 2,4 Prozent hinzu. Die Instandhaltung, also der klassische Kostenblock jeder Sanierung, verteuerte sich im Mai 2026 um 5,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Bei den Heizanlagen betrug das Plus 5,0 Prozent, bei den Elektroarbeiten 6,4 Prozent.
Diese Zahlen treffen den privaten Bauherrn dort, wo er baut. Eine Aufstockung ist überwiegend Ausbau und Haustechnik, eine energetische Sanierung fast vollständig Instandhaltung und Anlagentechnik. Es sind gerade die Gewerke mit den höchsten Steigerungsraten, die den Kern solcher Vorhaben ausmachen.
| Kennwert | Veränderung gegenüber Vorjahr |
|---|---|
| Baupreise Neubau Wohngebäude, Mai 2026 | +5,0 % |
| Instandhaltung Wohngebäude, Mai 2026 | +5,6 % |
| Wohnimmobilienpreise, 1. Quartal 2026 | +1,4 % |
Der Kaufpreisindex für Wohnimmobilien legte im ersten Quartal 2026 nur um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Baukosten von rund fünf Prozent stehen also einem Preiszuwachs von gut einem Prozent gegenüber. Was ein Bauherr an Bauleistung einkauft, verteuert sich schneller als das, was er beim Verkauf dafür bekommt. Diese Spanne ist der ökonomische Kern der Sache.
Warum das in den Alsterlagen besonders wiegt
In den Alsterlagen hat der erzielbare Quadratmeterpreis eine Obergrenze, die der Markt setzt, nicht der Eigentümer. Bestandswohnungen wechseln zum Stichtag 30. Juni 2026 in Harvestehude im Median zu 11.765 Euro je Quadratmeter den Besitzer, in der HafenCity zu 12.549 Euro, in Rotherbaum zu 9.941 Euro, in Winterhude zu 8.186 Euro und in Eppendorf zu 8.039 Euro. Diese Niveaus sind hoch, aber sie sind nicht beliebig nach oben dehnbar. Ein Käufer zahlt für die Lage, den Schnitt und den Zustand, nicht für die Rechnung, die der Verkäufer mit seinem Handwerker gemacht hat.
Daraus folgt eine Mechanik, die viele unterschätzen. Wer in eine ohnehin hochpreisige Lage weitere 4.000 oder 5.000 Euro je Quadratmeter an Baukosten investiert, muss diesen Betrag oben auf einen bereits gehobenen Marktpreis aufschlagen, um ihn wiederzusehen. Genau dort stößt der Wertschöpfungshebel an seine Grenze: Die zusätzliche Bauleistung hebt den erzielbaren Preis nur so weit, wie ein Käufer bereit ist, über das Lageniveau hinaus zu zahlen. Bei steigenden Baukosten und langsam wachsenden Marktpreisen schließt sich dieser Spielraum.
Die Regulatorik entlastet den Bauherrn dabei kaum. Das Gebäudemodernisierungsgesetz, das Bundestag und Bundesrat am 10. Juli 2026 beschlossen haben, streicht zwar die strikte Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie zu betreiben; in Kraft tritt es mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt. Doch der wirtschaftliche Druck verschiebt sich vom Gesetz auf den Markt: Käufer und finanzierende Banken preisen den energetischen Zustand längst eigenständig ein. Eine Sanierung bleibt darum wirtschaftlich sinnvoll, ihre Kosten aber wandern in einen Markt, der sie nur teilweise vergütet. Fördermittel der KfW über die Bundesförderung für effiziente Gebäude dämpfen die Rechnung, sie kehren sie in diesen Lagen selten um.
Wir formen unsere Gebäude, und danach formen sie uns.
Winston Churchill, Rede im Unterhaus, 1943
Bauen als Entscheidung über das Wohnen
Aus dieser Nüchternheit folgt keine Warnung vor dem Bauen, sondern eine Klärung des Motivs. Wer aufstockt, weil die Familie mehr Raum braucht, wer saniert, weil er die nächsten fünfzehn Jahre in dem Haus leben will, trifft eine Entscheidung über die eigene Lebensqualität. Dieses Motiv trägt jede Investition, denn ihr Ertrag ist das Wohnen selbst, nicht der spätere Preis. Problematisch wird es allein dort, wo jemand baut, um zu verkaufen, und dabei erwartet, dass der Markt die Baukosten mit Aufschlag zurückzahlt. In den Alsterlagen ist diese Erwartung 2026 nicht mehr verlässlich gedeckt.
Der methodische Weg ist deshalb schlicht. Vor der Investition wird der heute erzielbare Marktwert des Objekts dem geplanten Investitionsbetrag gegenübergestellt, mit realistischem Blick auf den Preis, den die Lage nach dem Umbau hergibt, nicht auf den Wunschpreis. Erst wenn diese beiden Zahlen nebeneinanderliegen, lässt sich sagen, ob ein Vorhaben eine Wohn- oder eine Verkaufsentscheidung ist. Die Förderfähigkeit klärt die KfW, die steuerliche Behandlung der Baukosten der Steuerberater. Die Bewertung des Objekts, vor und nach dem geplanten Eingriff, ist unsere Arbeit.
Wissen Sie, ob Sie für die nächsten zehn Jahre bauen oder für den Verkaufspreis?
Die Vorstellung, dass Bauen in einer guten Lage sich immer rechnet, war nie ganz falsch und ist 2026 nicht mehr ganz richtig. Solange die Baukosten schneller steigen als die Preise, die der Markt zahlt, wird das Bauen in diesen Lagen zu dem, was es im Kern immer war: eine Entscheidung darüber, wie man wohnen will. Wer das vor der ersten Rechnung weiß, baut auf festerem Grund als der, der auf einen Verkaufserlös setzt, den erst die Zukunft bestätigen müsste.
