Jugendstilfassaden am Eppendorfer Baum, Hamburg
Immobilienmakler Hamburg · Alster West

Immobilienmakler in Eppendorf.Gründerzeit mit Quartiercharakter.

Eppendorfer Baum, Eppendorfer Marktplatz, Isekai: Eppendorf ist Gründerzeit mit eigenem Alltag, und ein Markt, der in jeder Phase seine Käufer behält.

Marktwertanalyse anfragenGespräch anfragen
Die Lage

Eppendorf lesen,bevor man eine Zahl nennt.

Eppendorf ist das Quartier, das man Besuchern zeigt, wenn sie wissen wollen, wie Hamburg wohnt: Jugendstil am Eppendorfer Baum, der Eppendorfer Marktplatz als Mitte, der Isekai am Isebekkanal kurz vor der Alster, dazwischen Straßen mit Bäumen, Erkern und Läden, die seit Jahrzehnten dieselben Namen tragen. Das Universitätsklinikum bringt Menschen, die bleiben.

Der Markt ist robust. Eppendorf hat jede Phase der letzten zwanzig Jahre mitgemacht, ohne seinen Käuferkreis zu verlieren: Familien, Ärzte, Paare, die aus Eimsbüttel aufsteigen. Wer hier verkauft, verkauft in einen Markt, der vergleicht. Die Zahl muss stimmen, und die Substanz muss zeigen, was sie ist.

Ornamentierte Jugendstilfassade eines Wohnhauses in Hamburg-Eppendorf

Eppendorfer Marktplatz und Haynstraße

Die Mitte des Stadtteils, alle Adressen in guter Wohnlage, Zonen für Geschosswohnungsbau im Median über 5.000 Euro je Quadratmeter Grundstück.

Isekai und Heilwigstraße

Am Isebekkanal kurz vor der Alster und in der Heilwigstraße: alle Adressen in guter Wohnlage, Einfamilienhauszonen im Median über 4.600 Euro je Quadratmeter Grundstück.

Eppendorfer Landstraße und Tarpenbekstraße

Zwei Seiten eines Stadtteils: die Eppendorfer Landstraße trotz Verkehr vollständig in guter Wohnlage, die Tarpenbekstraße nur zu 8,1 Prozent.

Aufgerufen und beurkundet

Was in Eppendorf aufgerufen wird.Und was beurkundet wurde.

Angebotspreise zeigen, was Verkäufer in Eppendorf verlangen. Beurkundete Kaufpreise zeigen, was Käufer beim Notar unterschrieben haben. Wir weisen beides getrennt aus, mit Stichtag und Quelle. Die Zahl, mit der ein Verkauf startet, kommt aus der zweiten Spalte.

8.039 €/m²

Aufgerufen, Wohnungen

Median aus 287 Inseraten, Stand 30.06.2026

7.869 €/m²

Beurkundet, Wohnungen

Mittelwert ohne Neubau, Gutachterausschuss Hamburg, Berichtsjahr 2025, 145 Kauffälle

2,2 %

Angebot über beurkundet

Abstand in Prozent des beurkundeten Wertes, Richtungsaussage

1,62 Mio. €

Beurkundet, Häuser

Gesamtkaufpreis Ein- und Zweifamilienhäuser, Berichtsjahr 2025

Beurkundet im Verlauf

2020
9.001 €/m²
200 Kauffälle
2022
7.759 €/m²
121 Kauffälle
2024
7.643 €/m²
148 Kauffälle
2025
7.869 €/m²
145 Kauffälle

Quelle Angebotspreise: IMV Marktbericht-plus, Auswertung 30.06.2026. Quelle beurkundete Kaufpreise: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025, Mittelwert Eigentumswohnungen ohne Neubau; Verlauf aus den Berichten 2021 bis 2026. Beide Ebenen haben unterschiedliche Stichtage und Grundgesamtheiten. Der Abstand ist ein Hinweis auf Preisrealismus in Eppendorf, keine exakte Differenz.

Weitere Zahlen, Straßen und Suchprofile.

Immobilienbewertung

Marktwertanalyse Eppendorf mit beurkundeten Preisen und Bodenrichtwerten.

Öffnen

Preise nach Postleitzahl

Angebots- und Kaufpreise für 20249, aufgerufen gegen beurkundet.

Öffnen

Mikrolage

Straßenzüge, Wohnlagen und Bodenrichtwerte im Quartier.

Öffnen

Immobilie kaufen

Suchprofil für Eppendorf: Wir melden uns, wenn etwas passt.

Öffnen
Preislogik

Was in Eppendorf den Preis macht.Vier Faktoren, die kein Portal ausweist.

01

Die Straße, nicht der Stadtteil

Das Wohnlagenverzeichnis führt für Eppendorf 1.938 Adressen, 59,9 Prozent davon in guter Wohnlage. Die Grenze verläuft oft innerhalb eines Blocks: Isebekkanal, Eppendorfer Baum und die Jugendstilzeilen dahinter auf der einen Seite, die Verkehrsachsen und die Nähe zum Klinikum auf der anderen. Die Bodenrichtwerte zeigen es: 540 Zonen, im Median 2.686 Euro je Quadratmeter Grundstück, der 80-Prozent-Korridor reicht von 1.154 bis 5.119 Euro. Die Straßen zeigen es genauer: Schrammsweg und Goernestraße liegen vollständig in guter Wohnlage, die Tarpenbekstraße zu 8,1 Prozent, die Frickestraße gar nicht.

Quelle: Hamburger Wohnlagenverzeichnis zum Mietenspiegel 2025; Gutachterausschuss Hamburg, BORIS Open Data, Stichtag 01.01.2026, 80-Prozent-Korridor über 540 Zonen; Wohnlage je Straße aus dem adressscharfen Verzeichnis.

02

Aufgerufen und beurkundet liegen hier dicht beieinander

Eppendorf ist die Lage mit dem realistischsten Angebot. Zum 30. Juni 2026 lag der Median der angebotenen Wohnungen bei 8.039 Euro je Quadratmeter, über 287 Inserate. Der Gutachterausschuss weist für 2025 beurkundet 7.869 Euro aus, ohne Neubau, aus 145 Kauffällen. Ein Abstand von rund zwei Prozent, bei verschiedenen Stichtagen eine Richtungsaussage, aber eine klare: Eppendorfer Verkäufer rufen auf, was der Markt zahlt. Die Zeitreihe zeigt, dass das nicht immer so war: 9.001 Euro im Jahr 2020, 7.759 Euro 2022, 7.643 Euro 2024, 7.869 Euro 2025. Wer 2020 gekauft hat und heute verkauft, muss diese Reihe kennen, bevor er eine Zahl nennt.

Quelle: IMV Marktbericht-plus, Auswertung 30.06.2026 (Angebotspreise); Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hamburg, Immobilienmarktberichte 2021 bis 2026 (beurkundete Kaufpreise ohne Neubau, Berichtsjahre 2020, 2022, 2024, 2025).

03

Der Startpreis entscheidet über die Standzeit

Im August 2026 haben wir die Angebote in den Alster- und Elblagen ausgewertet, die seit mindestens 200 Tagen im Markt stehen: 353 Häuser und Wohnungen. Zwei von drei stehen länger als 300 Tage, im Median 352 Tage, die Hälfte zum unveränderten Startpreis. Ein Beispiel aus der Postleitzahl 20251: eine Wohnung, seit Sommer 2022 inseriert, nach fast vier Jahren um 13 Prozent reduziert, jetzt bei 2,64 Millionen Euro, noch online. Der Nachlass kam, aber er kam zu spät, um den Markt zu überzeugen. Ein Objekt, das jeder Interessent schon dreimal gesehen hat, verkauft sich nicht über den Preis, sondern gar nicht mehr.

Quelle: Eigene Auswertung über ein Portal-Aggregat (ImmoScout24, ImmoWelt, markt.de, Kleinanzeigen), Alster- und Elblagen, 353 Angebote ab 200 Tagen Standzeit, Stichtag 09.08.2026. Angebotspreise, keine Kaufpreise.

04

Der Altbau, die Energie und der 1. Januar 2027

Eppendorfs Jugendstil- und Gründerzeithäuser sind der Grund, warum die Lage gefragt ist, und der Grund, warum jede Besichtigung mit der Frage nach Heizung, Fenstern und Dach endet. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Ab dem 1. Januar 2027 werden Effizienzklasse und Kennwerte im Energieausweis zur Pflichtangabe, bestehende Ausweise bleiben zehn Jahre gültig, für den Verbrauchsausweis braucht es 24 Monate Verbrauchsdaten. Für eine Etagenwohnung heißt das: Die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, die Rücklage und die letzten Beschlüsse zur Fassade und zur Heizung gehören in die Käufermappe. Was der Käufer dort findet, muss er nicht in den Preis einrechnen.

Quelle: Gebäudemodernisierungsgesetz, BGBl. 2026 I Nr. 226, in Kraft seit 29.07.2026; Energieausweisrecht ab 01.01.2027.

Der Ablauf

Immobilie verkaufen in Eppendorf.Fünf Schritte, in dieser Reihenfolge.

In Eppendorf verkauft man in einen vergleichenden Markt. Käufer kennen die Straßen und die Preise. Deshalb beginnt jeder Verkauf mit einer Zahl, die im Vergleich besteht, und mit einer Antwort auf die Frage, was die Substanz wert ist, bevor der Käufer sie stellt.

Angebotsschaltung, Provisionsabrechnung und Kaufabwicklung laufen über die Deutsche Bank Immobilien GmbH.

Der Leitfaden in neun SchrittenImmobilie verkaufen in Hamburg
  1. 01

    Erstes Gespräch, dreißig Minuten

    Anlass und Fristen klären

    Spekulationsfrist, Erbfall, Trennung, Übertragung: Der Anlass bestimmt den Zeitplan und die Beteiligten. Manches klärt der Steuerberater, bevor eine Zahl im Raum steht.

  2. 02

    Marktwertanalyse mit Ortstermin

    Den Wert einordnen, nicht raten

    Drei Verfahren nach ImmoWertV, beurkundete Vergleichspreise, eine Bandbreite. Die Online-Marktwertermittlung der Deutsche Bank Immobilien ist ein legitimer erster Schritt, die persönliche Analyse liefert die Präzision.

  3. 03

    Ihre Entscheidung, unsere Empfehlung

    Angebotspreis festlegen

    Mit Kenntnis der Lücke zwischen aufgerufen und beurkundet: 8,2 Prozent stadtweit, 17,2 Prozent beim freistehenden Haus. Ein Startpreis, der die Standzeit nicht provoziert.

  4. 04

    Öffentlich oder Private Office

    Vermarktungsweg wählen

    Öffentlich mit vollständigen Pflichtangaben zum Energieausweis, oder diskret über das Private Office. Beides hat seinen Preis, beides liegt vorher offen.

  5. 05

    Beurkundung und Schlüsselübergabe

    Interessenten prüfen, Notar, Übergabe

    Finanzierungsnachweis vor der Besichtigung, Verhandlung zwischen den Parteien, Kaufvertrag mit Fälligkeit und Übergabeprotokoll. Bis zur Schlüsselübergabe bleibt der Ansprechpartner derselbe.

Anlässe

Warum in Eppendorf verkauft wird.Drei Situationen, die wir kennen.

01

Die Familienwohnung, die zu klein wurde

Eppendorfer Familien wachsen aus ihren Wohnungen heraus und wollen im Quartier bleiben. Verkauf und Kauf hängen zusammen.

02

Die Altbauwohnung aus dem Nachlass

Jugendstilwohnungen mit Stuck und Erker fallen oft an mehrere Erben. Die Zahl muss vor allen bestehen.

03

Die Sanierungsfrage vor dem Verkauf

Unsanierter Altbau wird in Eppendorf anders gehandelt als sanierter. Ob sich die Sanierung vorher lohnt, klären wir mit Zahlen.

Ihr Ansprechpartner

Sie sprechen mit dem,der auch verkauft.

Matthias Schwier, Immobilienmakler in Hamburg, seit Mai 2025 selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und Gebietsleiter für den Immobilienvertrieb Hamburg Alster. Das Büro liegt am Mittelweg in Pöseldorf.

Was Sie bekommen: eine Zahl aus beurkundeten Kaufpreisen, einen Vermarktungsweg, der zu Ihrem Objekt in Eppendorf passt, und einen Ansprechpartner, der vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe derselbe bleibt. Hinter jedem Mandat steht das Team Alster der Deutsche Bank Immobilien mit Käuferreichweite und Datenzugang.

Matthias Schwier im weißen Hemd, Arm aufgestützt, ruhiger Blick vor blauem Hintergrund, KI-generiert mit Kennzeichnung

Matthias Schwier

Selbstständiger Immobilienberater · Deutsche Bank Immobilien GmbH

Matthias Schwier am Telefon, KI-generiertes Porträt mit Kennzeichnung

Direkt erreichbar per WhatsApp

Eine Frage zu Ihrer Immobilie, ein Termin, eine erste Einschätzung? Schreiben Sie einfach.

WhatsApp 0178 7801731. Schreiben Sie, wann es Ihnen passt.

Direktkontakt über WhatsApp
Häufige Fragen

Fünf Fragen zum Verkauf in Eppendorf.Kurz beantwortet.

Was kosten Eigentumswohnungen in Eppendorf wirklich?

Beurkundet im Berichtsjahr 2025 im Mittel 7.869 Euro je Quadratmeter, aufgerufen zum 30.06.2026 im Median 8.039 Euro. Die erste Zahl stammt vom Gutachterausschuss Hamburg aus 145 Kauffällen ohne Neubau, die zweite aus 287 Inseraten im IMV Marktbericht-plus. Eppendorf ist die Lage mit dem geringsten Abstand zwischen Angebot und Beurkundung. Was Ihre Wohnung wert ist, entscheidet die Straße: Kanal oder Ausfallstraße, Jugendstil oder Nachkrieg. Das klären wir in der Marktwertanalyse.

Was macht Eppendorf als Verkaufsmarkt aus?

Ein treuer Käuferkreis, der vergleicht. Eppendorf behält seine Käufer in jeder Marktphase. Das heißt aber auch, dass sie die Preise kennen. Ein Startpreis, der im Vergleich nicht besteht, kostet Zeit und am Ende Geld.

Lohnt sich die Sanierung vor dem Verkauf?

Manchmal, oft nicht. Das rechnen wir vorher. Käufer in Eppendorf rechnen die Sanierung mit, bevor sie bieten. Ob sich eine Investition vor dem Verkauf lohnt, hängt an Substanz, Energieklasse und Käufergruppe. Wir legen die Rechnung offen.

Öffentlich oder diskret?

Beides, je nach Wohnung. Familienwohnungen finden ihre Käufer oft über ein Inserat mit vollständigen Pflichtangaben. Große Einheiten am Eppendorfer Baum erreichen wir über persönliche Ansprache. Der Weg steht fest, bevor der erste Interessent kommt.

Wie beginnt die Zusammenarbeit?

Mit dreißig Minuten und einer Marktwertanalyse. Erst die Zahl aus beurkundeten Kaufpreisen, dann der Weg, dann der Auftrag. Abwicklung und Provisionsabrechnung laufen über die Deutsche Bank Immobilien GmbH.

Weitere Lagen

Immobilienmakler in den Nachbarlagen.Jede mit eigener Seite.

HarvestehudeWinterhudeHoheluft-OstAlsterdorfAlle dreizehn Lagen
Marktwertanalyse anfragen

Oder direkt: +49 176 57 174 225·matthias.schwier@db.com