Einordnung
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Seit dem 1. Januar 2026 gilt in Hamburg eine neue Bauordnung. Sie führt für Bauvorhaben einen Mobilitätsnachweis ein und nimmt Wohnungen davon ausdrücklich aus. Damit bleibt es bei einer Regel, die in dieser Stadt seit dem 1. Februar 2014 gilt: Wer Wohnungen baut, muss keine Stellplätze für Autos herstellen.
Für Eigentümer in den Alsterlagen wird das immer dann zur konkreten Frage, wenn verkauft, geerbt oder übertragen wird. Sie lautet nicht, ob ein Stellplatz praktisch ist. Sie lautet, was er wert ist, und ob dieser Wert im Preis der Wohnung schon enthalten ist.
Was Hamburg 2014 abgeschafft hat und was 2026 davon bleibt
Das Dritte Gesetz zur Änderung der Hamburgischen Bauordnung vom 28. Januar 2014 fügte § 48 einen Absatz 1a hinzu. Seither entfällt bei Wohnungen und Wohnheimen die Pflicht, Kfz-Stellplätze herzustellen oder nachzuweisen. Der Bauherr entscheidet in eigener Verantwortung, in welchem Umfang er Stellplätze baut. Nachzuweisen sind allein die Abstellplätze für Fahrräder.
Die neue Bauordnung ordnet das Thema seit Januar neu, ohne es umzukehren. § 49 verlangt für Vorhaben einen Mobilitätsnachweis, der Maßnahmen für den Umweltverbund und Kfz-Stellplätze im erforderlichen Umfang zusammenführt. Zum Umweltverbund zählen der öffentliche Nahverkehr, Fuß- und Radverkehr sowie Sharing-Angebote.
Für Wohnungen und Wohnheime besteht diese Nachweispflicht nicht, und bei Änderungen im Bestand sind nur die änderungsbedingten Mehrbedarfe zu betrachten. Wer eine Dachgeschosswohnung ausbaut oder eine große Wohnung teilt, löst in Hamburg also keine Stellplatzfrage aus. Das ist die Erleichterung. Es ist zugleich der Grund, warum in zwölf Jahren kaum neue Stellplätze in den innenstadtnahen Wohnquartieren entstanden sind, die nicht ein Bauherr freiwillig gebaut hat.
In den Gründerzeitquartieren rund um die Außenalster kommt ein zweiter Umstand hinzu. Diese Häuser wurden zwischen 1870 und 1914 gebaut, in einer Stadt ohne Automobil. Tiefgaragen gibt es dort, wo später ein Neubau eine Lücke geschlossen hat. Das Angebot ist damit nicht knapp geworden, es war es von Anfang an.
Was ein Stellplatz nach amtlichem Modell wert ist
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg veröffentlicht im Immobilienmarktbericht nicht nur Kaufpreise, sondern die Modelle, mit denen aus ihnen Werte abgeleitet werden. Für Stellplätze gibt es ein eigenes: einen Stückpreis, der mit der Lage und mit dem Stichtag skaliert. Die Datenbasis umfasst 6.706 Tiefgaragenstellplätze, 319 Einzelgaragen und 505 offene Stellplätze aus den Jahren 2014 bis 2018.
| Art des Stellplatzes | Basiswert des Modells | Modellwert in Median-Lage | Wirkung doppelter Bodenrichtwert |
|---|---|---|---|
| Tiefgaragenstellplatz | 23.207 € | rund 32.100 € | plus 34 Prozent |
| Einzelgarage | 15.130 € | rund 20.900 € | plus 53 Prozent |
| Offener Stellplatz | 11.305 € | rund 15.600 € | plus 57 Prozent |
Zur Tabelle: Basiswerte und Exponenten stammen aus dem Modell 7.6.5 des Immobilienmarktberichts Hamburg 2026. Der Modellwert ist unsere Rechnung daraus, Basiswert mal Aktualisierungsfaktor 1,382 zum Stichtag 1. Januar 2026, für eine Lage mit dem normierten Bodenrichtwert von 1.100 Euro je Quadratmeter, dem Median der Modellgrundlage. Es sind Modellwerte, keine beurkundeten Einzelpreise. Ein konkreter Platz kann darüber oder darunter liegen.
Die letzte Spalte ist die interessante. Das Modell koppelt den Stellplatzwert an den Bodenrichtwert der Lage, aber gedämpft. Verdoppelt sich der normierte Bodenrichtwert, steigt der Wert eines Tiefgaragenplatzes nur um rund ein Drittel. Bei der Einzelgarage und beim offenen Stellplatz sind es gut die Hälfte.
Der Grund liegt in der Sache. Ein offener Stellplatz ist im Kern Boden, und Boden ist in einer Toplage vielfach teurer. Ein Tiefgaragenplatz ist im Kern Bauwerk, und Beton kostet in Harvestehude ungefähr so viel wie in Barmbek. Wer den Wert eines Stellplatzes in einer teuren Lage einfach hochskaliert, überschätzt ihn deshalb regelmäßig.
Warum der Stellplatz nicht im Quadratmeterpreis steckt
Im selben Bericht steht ein Satz, den wir in Bewertungsgesprächen häufig zitieren. In der Merkmalsliste des Modells für Eigentumswohnungen, ausgewertet über 15.060 Kauffälle, wird der gleichzeitige Erwerb eines Kfz-Stellplatzes im Objekt als ohne Einfluss geführt. Ohne Einfluss auf den Quadratmeterpreis der Wohnung.
Das ist keine Aussage darüber, dass der Stellplatz nichts wert wäre. Es ist eine Aussage darüber, wo sein Wert steht: nicht im Quadratmeterpreis, sondern daneben, als eigener Posten. Genau so rechnet auch die amtliche Systematik, die den Stellplatz als Stückpreis-Zuschlag zum Wohnungswert führt.
Praktisch heißt das zweierlei. Wer den Preis einer verkauften Nachbarwohnung mit Stellplatz auf die eigene Wohnung ohne Stellplatz überträgt, rechnet zu hoch. Und wer den eigenen Stellplatz beim Verkauf nicht gesondert ausweist, verschenkt eine Position, die in der Median-Lage einem mittleren fünfstelligen Betrag entspricht und in Alsternähe eher darüber liegt.
Die erste Lektion der Ökonomie ist die Knappheit: Von nichts gibt es je genug, um alle zufriedenzustellen, die es haben wollen.
Thomas Sowell, Is Reality Optional? And Other Essays, 1993
Die Gegenprobe: Hamburg fährt weniger Auto
Es gibt ein Argument gegen die These, und es ist ein gutes. Zum 1. Januar 2026 kamen in Deutschland 593 Pkw auf 1.000 Einwohner, ein Höchststand. In den drei Stadtstaaten ist die Pkw-Dichte dagegen gesunken. Hamburg liegt bei 432, Bremen bei 427, Berlin bei 330. In allen Flächenländern stieg sie, in den Städten fiel sie.
Wer daraus schließt, dass der private Stellplatz an Bedeutung verliert, liest die Zahl zu schnell. Sie beschreibt, wie viele Autos gehalten werden, nicht, wie leicht sie abgestellt werden können. In Harvestehude gelten seit dem 14. März 2022 vier Bewohnerparkgebiete. Ein Bewohnerparkausweis kostet 65 Euro im Jahr online, 70 Euro an den Standorten des Landesbetriebs Verkehr, und er ist kein Anspruch auf eine Fläche, sondern die Erlaubnis, zu suchen.
Der eigene Platz in der Tiefgarage ist damit nicht der Ersatz für ein Auto, sondern der Ersatz für die Suche. Solange in einem Quartier mehr Fahrzeuge gehalten werden, als es zugeordnete Flächen gibt, bleibt er ein knappes Gut. Ehrlich bleibt dabei diese Einschränkung: Die amtliche Datenbasis für Stellplätze stammt aus den Jahren 2014 bis 2018, und eine belastbare Hamburger Preiszeitreihe allein für Stellplätze liegt nicht vor. Über die Richtung der nächsten Jahre lässt sich deshalb argumentieren, nicht rechnen.
Was den Wert künftig verschiebt, ist der Strom
Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes hat jeder Eigentümer nach § 20 Absatz 2 WEG einen Anspruch auf eine angemessene bauliche Veränderung für eine Lademöglichkeit. Die Gemeinschaft kann das Verlangen nicht grundsätzlich ablehnen. Sie beschließt über das Wie, nicht über das Ob. Die Kosten trägt nach § 21 Absatz 1 WEG derjenige, der die Ladestation nutzen will.
Hinzu kommt eine Pflicht aus dem Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz. Wird ein bestehendes Wohngebäude mit mehr als zehn Stellplätzen größer renoviert und betrifft die Renovierung den Parkplatz oder die Elektrik, ist nach § 8 GEIG jeder Stellplatz mit Leitungsinfrastruktur auszustatten. Übersteigen die Kosten dafür sieben Prozent der Gesamtkosten der Renovierung, entfällt die Pflicht.
Für die Bewertung heißt das: Zwei Tiefgaragenplätze in derselben Straße sind nicht mehr dasselbe Gut. Der eine hat Leitung und Zählerkonzept, der andere einen Beschluss, der seit drei Jahren vertagt wird. Diese Unterscheidung taucht in keinem Modell des Gutachterausschusses auf, weil sie jünger ist als seine Datenbasis. In den Verhandlungen taucht sie längst auf.
In dieser Reihenfolge sinnvoll
Im Grundbuch und in der Teilungserklärung klären, was Ihnen gehört: Teileigentum an einem Tiefgaragenplatz, ein Sondernutzungsrecht an einer Fläche oder nur ein Mietverhältnis mit der Gemeinschaft. Die drei Formen sind unterschiedlich viel wert und unterschiedlich frei übertragbar.
Den Stellplatz getrennt bewerten und im Preis gesondert ausweisen, statt ihn im Quadratmeterpreis der Wohnung mitlaufen zu lassen.
Den Stand der Ladeinfrastruktur in der Gemeinschaft feststellen: vorhandene Leitung, gefasste Beschlüsse, geplante Sanierung der Tiefgarage. Das ist heute ein Preisargument, in fünf Jahren eine Selbstverständlichkeit.
Bei vermieteten Stellplätzen den Vertrag prüfen. Ein separat vermieteter Stellplatz folgt anderen Regeln als einer, der im Wohnraummietvertrag mitvermietet ist. Diese Frage gehört zum Mietrechtsanwalt, bevor gekündigt oder verkauft wird.
Fragen zur Teilung von Wohnungs- und Teileigentum, zur Beschlussfassung in der Gemeinschaft und zu den steuerlichen Folgen einer Übertragung gehören anschließend zu Notar, Verwaltung und Steuerberater. Unsere Einordnung endet dort, wo deren Beratung beginnt.
Wissen Sie, ob der Stellplatz zu Ihrer Wohnung Ihnen als Teileigentum gehört oder nur zur Nutzung überlassen ist, und was er getrennt betrachtet wert ist?
Hamburg hat die Pflicht abgeschafft, Stellplätze zu bauen, und damit ihre Vermehrung dem Markt überlassen. Das ist verkehrspolitisch begründbar und für Eigentümer schlicht eine Tatsache: Was nicht mehr entstehen muss, entsteht selten von allein. Wer verkauft, überträgt oder erbt, sollte deshalb wissen, welche Position hier neben dem Quadratmeterpreis steht. Wenn Sie das für Ihr Objekt einmal sauber getrennt sehen möchten, können Sie sich an uns wenden. Wir bewerten Wohnung und Stellplatz jeweils für sich.
