Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
In der Nacht zum 5. Mai 1842 fing in der Deichstraße ein Speicher Feuer. Auf den Böden lagerten Arrak, Schellack und Kautschuk, und weil davon genug da war, sprang das Feuer von Haus zu Haus und von Gasse zu Gasse. Vier Tage später war mehr als ein Viertel der damaligen Stadt fort. Was in den Jahren danach an ihrer Stelle entstand, hat entschieden, wo in Hamburg heute gewohnt und wo gearbeitet wird.
Vier Tage, die den alten Grundriss löschten
Die Zahlen sind überliefert und ernüchternd. 51 Menschen starben, 130 wurden verletzt, rund 20.000 verloren ihr Dach. Zerstört wurden St. Nikolai und St. Petri, das alte Rathaus an der Trostbrücke und die Bank, also die drei Adressen, an denen die Stadt Glauben, Selbstverwaltung und Geldverkehr untergebracht hatte.
Am Morgen des 6. Mai versuchte man, das Rathaus mit 800 Pfund Pulver zu sprengen, um dem Feuer nach Südosten den Weg zu nehmen. Der Versuch misslang, das Rathaus war verloren und der Brand lief weiter. Erst am 8. Mai kam er zum Stehen. Wer den Schaden beziffern wollte, zählte nicht Häuser, sondern Straßenzüge.
Eine Kommission zeichnet die Stadt neu
Was danach geschah, ist für den heutigen Wert der Lagen wichtiger als der Brand selbst. Die Stadt setzte eine Technische Kommission ein, in der neben Beamten der englische Ingenieur William Lindley sowie die Architekten Alexis de Chateauneuf und Gottfried Semper saßen. Diese Kommission hat den alten Grundriss nicht wiederhergestellt. Sie hat ihn ersetzt.
Die Straßen wurden verbreitert, gepflastert und mit Bürgersteigen versehen, die verbrannten Holzbrücken in Stein neu gebaut, die Bauvorschriften verschärft. Lindley legte darunter ein Sielnetz und eine zentrale Wasserversorgung; Hamburg war damit die erste Stadt auf dem europäischen Festland mit beidem. Chateauneuf zeichnete mit ihm nach italienischem Vorbild die Alsterarkaden, die Alte Post und den Rathausmarkt. Hamburg bekam eine Innenstadt, die technisch auf der Höhe war und repräsentativ auftrat: ein Ort für Kontore, Bankhäuser und Geschäfte.
Für die Bewohner hatte dieser Fortschritt eine Kehrseite. Wer ein Haus im Brandgebiet besessen hatte, bekam ein Grundstück zurück, das nach neuen Fluchtlinien vermessen war und nach neuen Regeln bebaut werden musste. Die Kosten trug, wer bauen konnte. Für viele lohnte sich das nur noch für Geschäftsräume. Die Wohnung zog aus.
Städte haben die Fähigkeit, jedem etwas zu bieten, aber nur deshalb und nur dann, wenn sie von allen geschaffen werden.
Jane Jacobs, The Death and Life of Great American Cities, 1961 (eigene Übersetzung aus dem englischen Original)
Wer konnte, ging ans Wasser
Der Auszug war zuerst ein Privileg. Wohlhabende Hamburger hatten schon vor dem Brand Landhäuser vor den Toren der Stadt gebaut, in Winterhude, Othmarschen und Eppendorf; die Enge und die hygienischen Verhältnisse der Altstadt gaben ihnen recht. Für die meisten blieb dieser Weg versperrt, solange die Torsperre galt und das nächtliche Passieren der Stadttore Geld kostete. Ende 1860 fiel sie: Senat und Bürgerschaft einigten sich im November auf die vollständige Aufhebung zum 31. Dezember.
Von da an ging es schnell. 1850 lebten 215.000 Menschen in Hamburg, 1900 waren es 768.000. Die Stadt wuchs über ihre alten Grenzen hinaus, und die Flächen an der Außenalster, die kurz zuvor noch Klostergut, Marsch und Feld gewesen waren, wurden zu Villenvierteln. Harvestehude und Rotherbaum haben ihre heutige Struktur in genau diesen Jahrzehnten bekommen. Die Innenstadt behielt die Kontore.
Was der Grundriss heute kostet
Diese Trennung ist keine Erinnerung, sie ist eine Preisstruktur. Der Stadtteil Hamburg-Altstadt zählte im Berichtsjahr 2021 noch 1.424 Wohnungen, weniger als mancher einzelne Straßenzug an der Alster. Entsprechend dünn ist der Markt: In der Auswertung des IMV Marktbericht-plus zum 30. Juni 2026 standen dort ganze 16 Wohnungsangebote, gegenüber 337 in Harvestehude und 432 in Uhlenhorst.
| Stadtteil | Angebote | Angebot €/m² | Beurkundet 2025 €/m² |
|---|---|---|---|
| Hamburg-Altstadt | 16 | 5.400 | kein Wert ausgewiesen |
| Neustadt | 55 | 7.446 | 6.541 |
| Uhlenhorst | 432 | 9.366 | 8.769 |
| Harvestehude | 337 | 11.765 | 10.650 |
Angebotspreise stammen aus dem IMV Marktbericht-plus mit Auswertung zum 30. Juni 2026, die beurkundeten Werte aus dem Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für das Berichtsjahr 2025. Beide sind nicht dasselbe: Das eine ist der Aufruf, das andere der Abschluss. Für die Altstadt weist der Gutachterausschuss keinen eigenen Wert aus, weil dort zu wenige Wohnungen beurkundet werden. Auch die 16 Angebote tragen keine Feinaussage, nur die Größenordnung. Und die ist deutlich genug: Im alten Brandgebiet wird kaum noch gewohnt, und wo gewohnt wird, kostet der Quadratmeter etwa die Hälfte dessen, was an der Alster beurkundet wird.
Der Brand allein erklärt das nicht. Die Cholera von 1892, die Räumung der Gängeviertel und die Konkurrenz von Kontor und Speicher um dieselben Flächen haben in dieselbe Richtung gewirkt. Aber 1842 fiel die Entscheidung, die Innenstadt nicht wiederherzustellen, sondern neu zu zeichnen. Alles Weitere baute darauf auf.
Wissen Sie, wodurch Ihre Adresse zur Wohnadresse wurde, und was davon heute noch trägt?
Für einen Eigentümer an der Alster ist das mehr als Stadtgeschichte. Der Aufschlag, den seine Lage trägt, stammt nicht aus dem laufenden Zyklus, sondern aus einer Entscheidung von 1842 und aus dem, was fünf Generationen daraus gemacht haben. Solche Vorteile entstehen langsam und verschwinden ebenso langsam; sie sind der stabilste Teil eines Verkehrswerts. Wer verkaufen will, sollte deshalb nicht beim Angebotspreis anfangen, sondern bei der Frage, woher die Nachfrage seiner Lage kommt. Diese Einordnung nehmen wir vor, bevor aus einer Adresse eine Zahl wird.
