Gründerzeitfassaden im Grindelviertel, Hamburg-Rotherbaum
Immobilienmakler Hamburg · Alster West

Immobilienmakler in Rotherbaum.Gründerzeit zwischen Universität und Alster.

Rotherbaum vereint Grindelviertel, Rothenbaumchaussee und Alstervorland. Kapitalanleger und Eigennutzer konkurrieren hier um denselben Bestand.

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Die Lage

Rotherbaum lesen,bevor man eine Zahl nennt.

Rotherbaum ist der Stadtteil, in dem Hamburg studiert, wohnt und repräsentiert, oft im selben Straßenzug. Die Rothenbaumchaussee führt vom Dammtor an der Universität vorbei bis an den Rand von Harvestehude, links und rechts Gründerzeit, Konsulate, Kanzleien und Wohnungen, deren Grundrisse aus einer Zeit stammen, in der Zimmer noch Namen hatten.

Das Grindelviertel darunter ist dichter, jünger, lauter, und gerade deshalb für Kapitalanleger interessant: kleine und mittlere Wohnungen, die sich stabil vermieten. Wer hier verkauft, verkauft an zwei Käufergruppen mit unterschiedlichen Rechnungen. Den Preis macht, wer beide kennt.

Gründerzeit-Stadthausfassade mit Portal im Grindelviertel in Hamburg-Rotherbaum

Rothenbaumchaussee und Alte Rabenstraße

Repräsentative Etagenwohnungen, Kanzleinähe, Eigennutzer mit langem Atem.

Grindelviertel

Dichte Gründerzeit, kleinere Einheiten, hohe Vermietbarkeit, Kapitalanleger als Käufer.

Alstervorland und Pöseldorfer Rand

Die teuersten Adressen des Stadtteils, wenige Angebote, Verkäufe meist aus dem Bestand.

Aufgerufen und beurkundet

Was in Rotherbaum aufgerufen wird.Und was beurkundet wurde.

Angebotspreise zeigen, was Verkäufer in Rotherbaum verlangen. Beurkundete Kaufpreise zeigen, was Käufer beim Notar unterschrieben haben. Wir weisen beides getrennt aus, mit Stichtag und Quelle. Die Zahl, mit der ein Verkauf startet, kommt aus der zweiten Spalte.

9.941 €/m²

Aufgerufen, Wohnungen

Median aus 324 Inseraten, Stand 30.06.2026

10.494 €/m²

Beurkundet, Wohnungen

Mittelwert ohne Neubau, Gutachterausschuss Hamburg, Berichtsjahr 2025, 103 Kauffälle

-5,3 %

Angebot unter beurkundet

Abstand in Prozent des beurkundeten Wertes, Richtungsaussage

Beurkundet im Verlauf

2020
10.782 €/m²
86 Kauffälle
2022
9.866 €/m²
79 Kauffälle
2024
9.893 €/m²
104 Kauffälle
2025
10.494 €/m²
103 Kauffälle

Quelle Angebotspreise: IMV Marktbericht-plus, Auswertung 30.06.2026. Quelle beurkundete Kaufpreise: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025, Mittelwert Eigentumswohnungen ohne Neubau; Verlauf aus den Berichten 2021 bis 2026. Beide Ebenen haben unterschiedliche Stichtage und Grundgesamtheiten. Der Abstand ist ein Hinweis auf Preisrealismus in Rotherbaum, keine exakte Differenz.

Weitere Zahlen, Straßen und Suchprofile.

Immobilienbewertung

Marktwertanalyse Rotherbaum mit beurkundeten Preisen und Bodenrichtwerten.

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Preise nach Postleitzahl

Angebots- und Kaufpreise für 20148, aufgerufen gegen beurkundet.

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Immobilie kaufen

Suchprofil für Rotherbaum: Wir melden uns, wenn etwas passt.

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Mikrolagen

Wohnlage und Bodenrichtwert Straße für Straße an Alster und Elbe.

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Preislogik

Was in Rotherbaum den Preis macht.Vier Faktoren, die kein Portal ausweist.

01

Die Straße, nicht der Stadtteil

Das Wohnlagenverzeichnis führt für Rotherbaum 1.720 Adressen, 80,4 Prozent davon in guter Wohnlage. Die übrigen liegen nicht schlechter, sie liegen anders: Das Grindelviertel um die Universität ist ein Mietermarkt mit kleinen Einheiten, das Alstervorland und die Rothenbaumchaussee sind Eigentümerlagen mit großen Grundrissen. Die Bodenrichtwerte zeigen dieselbe Spreizung: 514 wohnbauliche Zonen, im Median 4.938 Euro je Quadratmeter Grundstück, der 80-Prozent-Korridor reicht von 2.060 bis 8.028 Euro. Fast das Vierfache innerhalb eines Stadtteils. Wer in Rotherbaum eine Zahl nennt, muss vorher sagen, für welche Straße.

Quelle: Hamburger Wohnlagenverzeichnis zum Mietenspiegel 2025; Gutachterausschuss Hamburg, BORIS Open Data, Stichtag 01.01.2026, 80-Prozent-Korridor über 514 Zonen.

02

Aufgerufen liegt hier unter beurkundet

Rotherbaum ist eine der wenigen Lagen, in denen die Angebotsseite unter dem Notarniveau liegt. Zum 30. Juni 2026 lag der Median der angebotenen Wohnungen bei 9.941 Euro je Quadratmeter, über 324 Inserate. Der Gutachterausschuss weist für 2025 einen beurkundeten Mittelwert von 10.494 Euro aus, ohne Neubau, aus 103 Kauffällen. Die Zahlen haben verschiedene Stichtage und Grundgesamtheiten, der Abstand von rund fünf Prozent ist eine Richtungsaussage. Sie erklärt sich aus dem Bestand: Was inseriert wird, sind oft die kleineren Einheiten am Grindel; was beurkundet wird, sind auch die großen Wohnungen am Alstervorland, die nie ein Portal gesehen haben. Die Zeitreihe bleibt stabil: 9.866 Euro 2022, 9.893 Euro 2024, 10.494 Euro 2025.

Quelle: IMV Marktbericht-plus, Auswertung 30.06.2026 (Angebotspreise); Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hamburg, Immobilienmarktberichte 2021 bis 2026 (beurkundete Kaufpreise ohne Neubau, Berichtsjahre 2020, 2022, 2024, 2025).

03

Vermietet verkaufen: der Kapitalanleger rechnet anders

Ein großer Teil der Wohnungen in Rotherbaum ist vermietet, und der Käufer einer vermieteten Wohnung ist ein Kapitalanleger. Er rechnet mit der Miete, nicht mit dem Wohngefühl. Seit dem 1. Januar 2026 gilt in Hamburg die Mietpreisbegrenzungsverordnung bis Ende 2029, die Kappungsgrenze liegt bei 15 Prozent in drei Jahren, nach einer Umwandlung gilt eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren im gesamten Stadtgebiet. Dazu kommt die geplante gesetzliche Kaufpreisaufteilung nach § 6f EStG: In einer Bodenwert-Lage wie Rotherbaum entscheidet die Aufteilung auf Boden und Gebäude über die Abschreibungsbasis. Ein Verkäufer, der Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung und eine haltbare Aufteilung mitbringt, verkauft an diesen Käufer besser als einer, der nur die Wohnung zeigt.

Quelle: Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung, gültig 01.01.2026 bis 31.12.2029; § 558 BGB (Kappungsgrenze); Kündigungssperrfrist nach Umwandlung, Hamburg; Jahressteuergesetz 2026, § 6f EStG, Kabinettsbeschluss 12.08.2026.

04

Der Startpreis entscheidet über die Standzeit

Im August 2026 haben wir die Angebote in den Alster- und Elblagen ausgewertet, die seit mindestens 200 Tagen im Markt stehen: 353 Häuser und Wohnungen. Zwei von drei stehen länger als 300 Tage, im Median 352 Tage. Die Hälfte steht noch zum unveränderten Startpreis, 42 Prozent haben nachgelassen, im Median um zehn Prozent. Zwei Beispiele aus der Postleitzahl 20148: Eine Wohnung steht seit Februar 2023 zum unveränderten Preis von 3,39 Millionen Euro im Markt, eine andere musste nach fast vier Jahren 18 Prozent nachlassen. Beides ist keine Vermarktung, das ist Präsentation. Die erste Zahl entscheidet, ob ein Verkauf in Wochen oder in Jahren gemessen wird.

Quelle: Eigene Auswertung über ein Portal-Aggregat (ImmoScout24, ImmoWelt, markt.de, Kleinanzeigen), Alster- und Elblagen, 353 Angebote ab 200 Tagen Standzeit, Stichtag 09.08.2026. Angebotspreise, keine Kaufpreise.

Der Ablauf

Immobilie verkaufen in Rotherbaum.Fünf Schritte, in dieser Reihenfolge.

In Rotherbaum entscheidet die Käufergruppe über den Weg. Eine vermietete Wohnung im Grindel erreicht ihre Käufer anders als eine Familienwohnung an der Rothenbaumchaussee. Wir legen beide Wege mit ihren Preisen offen, bevor Sie sich festlegen.

Angebotsschaltung, Provisionsabrechnung und Kaufabwicklung laufen über die Deutsche Bank Immobilien GmbH.

Der Leitfaden in neun SchrittenImmobilie verkaufen in Hamburg
  1. 01

    Erstes Gespräch, dreißig Minuten

    Anlass und Fristen klären

    Spekulationsfrist, Erbfall, Trennung, Übertragung: Der Anlass bestimmt den Zeitplan und die Beteiligten. Manches klärt der Steuerberater, bevor eine Zahl im Raum steht.

  2. 02

    Marktwertanalyse mit Ortstermin

    Den Wert einordnen, nicht raten

    Drei Verfahren nach ImmoWertV, beurkundete Vergleichspreise, eine Bandbreite. Die Online-Marktwertermittlung der Deutsche Bank Immobilien ist ein legitimer erster Schritt, die persönliche Analyse liefert die Präzision.

  3. 03

    Ihre Entscheidung, unsere Empfehlung

    Angebotspreis festlegen

    Mit Kenntnis der Lücke zwischen aufgerufen und beurkundet: 8,2 Prozent stadtweit, 17,2 Prozent beim freistehenden Haus. Ein Startpreis, der die Standzeit nicht provoziert.

  4. 04

    Öffentlich oder Private Office

    Vermarktungsweg wählen

    Öffentlich mit vollständigen Pflichtangaben zum Energieausweis, oder diskret über das Private Office. Beides hat seinen Preis, beides liegt vorher offen.

  5. 05

    Beurkundung und Schlüsselübergabe

    Interessenten prüfen, Notar, Übergabe

    Finanzierungsnachweis vor der Besichtigung, Verhandlung zwischen den Parteien, Kaufvertrag mit Fälligkeit und Übergabeprotokoll. Bis zur Schlüsselübergabe bleibt der Ansprechpartner derselbe.

Anlässe

Warum in Rotherbaum verkauft wird.Drei Situationen, die wir kennen.

01

Die vermietete Wohnung, die verkauft werden soll

Viele Rotherbaumer Wohnungen sind Kapitalanlagen. Der Verkauf mit Mieter folgt eigenen Regeln, vom Vorkaufsrecht bis zur Preislogik.

02

Das Elternhaus an der Rothenbaumchaussee

Große Wohnungen aus Familienbesitz brauchen eine Zahl, die vor dem Finanzamt und vor den Geschwistern besteht.

03

Die Neuordnung des Vermögens

Wer umschichtet, will wissen, was die Wohnung heute beim Notar wert ist, nicht was das Portal nebenan verlangt.

Ihr Ansprechpartner

Sie sprechen mit dem,der auch verkauft.

Matthias Schwier, Immobilienmakler in Hamburg, seit Mai 2025 selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und Gebietsleiter für den Immobilienvertrieb Hamburg Alster. Das Büro liegt am Mittelweg in Pöseldorf.

Was Sie bekommen: eine Zahl aus beurkundeten Kaufpreisen, einen Vermarktungsweg, der zu Ihrem Objekt in Rotherbaum passt, und einen Ansprechpartner, der vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe derselbe bleibt. Hinter jedem Mandat steht das Team Alster der Deutsche Bank Immobilien mit Käuferreichweite und Datenzugang.

Matthias Schwier im weißen Hemd, Arm aufgestützt, ruhiger Blick vor blauem Hintergrund, KI-generiert mit Kennzeichnung

Matthias Schwier

Selbstständiger Immobilienberater · Deutsche Bank Immobilien GmbH

Matthias Schwier am Telefon, KI-generiertes Porträt mit Kennzeichnung

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Häufige Fragen

Fünf Fragen zum Verkauf in Rotherbaum.Kurz beantwortet.

Was kosten Eigentumswohnungen in Rotherbaum wirklich?

Beurkundet im Berichtsjahr 2025 im Mittel 10.494 Euro je Quadratmeter, aufgerufen zum 30.06.2026 im Median 9.941 Euro. Die erste Zahl stammt vom Gutachterausschuss Hamburg aus 103 Kauffällen ohne Neubau, die zweite aus 324 Inseraten im IMV Marktbericht-plus. Dass die Angebotsseite unter dem Notarniveau liegt, hat mit dem Bestand zu tun: Inseriert werden oft die kleineren Einheiten am Grindel, beurkundet auch die großen Wohnungen am Alstervorland. Was Ihre Wohnung wert ist, klären wir straßengenau in der Marktwertanalyse.

Wer kauft in Rotherbaum?

Kapitalanleger und Eigennutzer, je nach Straße und Wohnungsgröße. Im Grindelviertel dominieren Anleger, die Vermietbarkeit rechnen. An der Rothenbaumchaussee und am Alstervorland kaufen Familien und Paare für den eigenen Gebrauch. Der Verkaufsweg richtet sich danach.

Kann ich eine vermietete Wohnung in Rotherbaum verkaufen?

Ja, mit Mieter und mit eigener Preislogik. Vermietete Wohnungen werden über den Ertragswert gelesen. Käufer sind meist Anleger, die Miete und Vervielfältiger rechnen. Was der Mietvertrag erlaubt und was der Mieter wissen muss, klären wir vor dem Start.

Braucht der Verkauf ein Portal?

Nicht zwingend. Es hängt von der Käufergruppe ab. Für Anlegerwohnungen ist die persönliche Ansprache vorgemerkter Käufer oft schneller. Für Familienwohnungen kann ein öffentliches Inserat mit vollständigen Pflichtangaben der bessere Weg sein. Beides legen wir vorher offen.

Wie beginnt die Zusammenarbeit?

Mit einem Gespräch von dreißig Minuten und einer Marktwertanalyse. Erst die Zahl aus beurkundeten Kaufpreisen, dann der Vermarktungsweg, dann der Auftrag. Angebotsschaltung und Abwicklung laufen über die Deutsche Bank Immobilien GmbH.

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