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Wasser als Preis, Zone als Beleg
Die HafenCity ist die jüngste Lage der Stadt, und ihre Bodenrichtwerte sind die weitesten: 410 Zonen, im Median 3.745 Euro je Quadratmeter Grundstück, der 80-Prozent-Korridor reicht von 1.415 bis 12.975 Euro. Fast das Zehnfache innerhalb eines Stadtteils. Das Wohnlagenverzeichnis zum Mietenspiegel führt 490 Adressen und stuft nur 34,5 Prozent als gute Wohnlage ein, weil seine Systematik Wohnumfeld bewertet, nicht Wasserblick und Neubaustandard. Beides zusammen beschreibt den Markt genau: Die Lage am Wasser trägt den Preis, die Zone belegt ihn, und der Stadtteilschnitt sagt über eine bestimmte Wohnung am Sandtorkai fast nichts.
Quelle: Hamburger Wohnlagenverzeichnis zum Mietenspiegel 2025; Gutachterausschuss Hamburg, BORIS Open Data, Stichtag 01.01.2026, 80-Prozent-Korridor über 410 Zonen.
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Aufgerufen liegt hier unter beurkundet
In der HafenCity liegt der Notar über dem Portal, und die beurkundeten Preise sind seit 2022 um fast ein Drittel gestiegen. Zum 30. Juni 2026 lag der Median der angebotenen Wohnungen bei 12.549 Euro je Quadratmeter, über 255 Inserate. Der Gutachterausschuss weist für 2025 beurkundet 13.465 Euro aus, ohne Neubau, aus 55 Kauffällen. Verschiedene Stichtage, deshalb ist der Abstand von rund sieben Prozent eine Richtungsaussage. Die Zeitreihe: 12.487 Euro im Jahr 2020 aus 298 Kauffällen, 10.252 Euro 2022, 11.285 Euro 2024, 13.465 Euro 2025. Die Menge ist gesunken, der Preis gestiegen. Was heute beurkundet wird, sind die besten Lagen, und sie erzielen mehr als die Angebotsseite aufruft.
Quelle: IMV Marktbericht-plus, Auswertung 30.06.2026 (Angebotspreise); Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hamburg, Immobilienmarktberichte 2021 bis 2026 (beurkundete Kaufpreise ohne Neubau, Berichtsjahre 2020, 2022, 2024, 2025).
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Der Startpreis entscheidet über die Standzeit
Im August 2026 haben wir die Angebote in den Alster- und Elblagen ausgewertet, die seit mindestens 200 Tagen im Markt stehen: 353 Häuser und Wohnungen. Zwei von drei stehen länger als 300 Tage, im Median 352 Tage, die Hälfte zum unveränderten Startpreis. Ein Beispiel aus der HafenCity: eine Wohnung, nach 586 Tagen um 28 Prozent reduziert, jetzt bei 3,39 Millionen Euro. In einem Markt, in dem der Notar über dem Portal liegt, ist das kein Lagenproblem, sondern ein Startpreisproblem. Wer hier mit einer belegten Zahl beginnt, verkauft in Wochen. Wer mit der Wunschzahl beginnt, präsentiert anderthalb Jahre.
Quelle: Eigene Auswertung über ein Portal-Aggregat (ImmoScout24, ImmoWelt, markt.de, Kleinanzeigen), Alster- und Elblagen, 353 Angebote ab 200 Tagen Standzeit, Stichtag 09.08.2026. Angebotspreise, keine Kaufpreise.
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Kapitalanleger, Neubau und die Kaufpreisaufteilung
Ein großer Teil der Wohnungen in der HafenCity gehört Kapitalanlegern, viele davon außerhalb Hamburgs. Für sie ist die geplante gesetzliche Kaufpreisaufteilung nach § 6f EStG die wichtigste Regel des Jahres: Die vertragliche Aufteilung auf Boden und Gebäude gilt, solange sie wirtschaftlich haltbar ist, sonst rechnet das Finanzamt nach der Arbeitshilfe. Die Abschreibung ist fest, drei Prozent für Gebäude ab Baujahr 2023, zwei Prozent davor. In einer Lage, in der der Bodenrichtwert bis 12.975 Euro reicht, entscheidet die Aufteilung über die Rendite. Ein Verkäufer, der die Aufteilung belegt mitbringt, verkauft an diesen Käufer schneller. Und weil viele Eigentümer nicht in Hamburg wohnen, läuft der Verkauf hier ohnehin über Vollmacht, Datenraum und einen Ansprechpartner vor Ort.
Quelle: Jahressteuergesetz 2026, § 6f EStG, Kabinettsbeschluss 12.08.2026, Bundesrat 25.09.2026; § 7 Absatz 4 EStG. Keine Steuerberatung, die Gestaltung gehört zum Steuerberater.
