Dulsberg ist gebaute Stadtgeschichte: der Reformwohnungsbau der Zwanzigerjahre nach Fritz Schumachers Plan, Backsteinzeilen um grüne Höfe, kompakt, durchdacht und bis heute ein fast reiner Wohnungsstadtteil.
Ein homogener Wohnungsmarkt mit moderater Lücke: Die Wohnungen ähneln einander, also entscheiden Zustand, Etage und Hoflage über den Unterschied. Wer die Denkmaleigenschaften seines Hauses kennt, argumentiert hier besser.
| Objekttyp | Wert 2026 | Einordnung |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung Median | 5.000 €/m² | 80-Prozent-Korridor: 4.000 €/m² bis 6.179 €/m²; 41 beobachtete Angebote |
| Eigentumswohnung oberer Einzelwert | 7.595 €/m² | Höchster im Berichtszeitraum dokumentierter Quadratmeterpreis (zweijähriger Angebotszeitraum). |
| Haus Median | nicht belastbar ausgewiesen | Für Häuser liegt in der Stadtteiltabelle kein belastbarer eigener Wert vor. |
| Haus oberer Einzelwert | nicht belastbar ausgewiesen | Kein separater Hauswert; die Bewertung muss objektspezifisch erfolgen. |
| Bestandswohnung 2026 | nicht separat ausgewiesen | Für dieses Segment liegt kein separater Stadtteilwert vor. |
| Gute Wohnlage (Mietenspiegel 2025) | 0,0 % | Anteil der 1.183 adressscharf eingestuften Wohnadressen im amtlichen Wohnlagenverzeichnis (zwei Stufen: normal und gut). Die Systematik bewertet das Wohnumfeld, nicht Kaufpreise; einzelne Straßenzüge können abweichen. |
| Ortsübliche Vergleichsmiete (Mietenspiegel 2025) | 6,76 €/m² bis 19,78 €/m² | Nettokalt, Spannen der amtlichen Mittelwerte über die Baualters- und Größenklassen: normale Wohnlage 6,76 €/m² bis 19,78 €/m², gute Wohnlage 9,48 €/m² bis 22,34 €/m². In Dulsberg sind 0,0 % der Adressen als gute Wohnlage eingestuft. Hamburger Mietenspiegel, Erhebungsstand 01.04.2025. |
| Bodenrichtwerte Wohnen 2026 | 800 €/m² bis 1.678 €/m² | 80-Prozent-Korridor der 470 Wohn-Richtwertzonen (Ein- bis Mehrfamilienhausbebauung), Stichtag 01.01.2026. Der Bodenrichtwert gilt je Quadratmeter Grundstück bei zonentypischer Ausnutzung; den zonengenauen Wert einer Adresse liefert BORIS.HH. |
Quelle: Matthias Schwier, Immobilienmarktbericht Hamburg mit Daten der Deutschen Bank Immobilien, dem Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses, IMV online, Sprengnetter und LBS Immobilienmarktatlas 2026 Hamburg und Umland. IMV-Auswertung 30.06.2026, LBS-Werte Jahrgang 2026. Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss Hamburg, BORIS Open Data, Stichtag 01.01.2026. Wohnlagen und Vergleichsmieten: Hamburger Wohnlagenverzeichnis und Mietenspiegel 2025, Erhebungsstand 01.04.2025.
| Stadtteil | Haus Median | Wohnung Median |
|---|---|---|
| Wandsbek | 4.762 €/m² | 4.900 €/m² |
| Barmbek-Nord | 4.459 €/m² | 5.746 €/m² |
| Barmbek-Süd | 3.376 €/m² | 6.319 €/m² |
| Dulsberg | nicht belastbar ausgewiesen | 5.000 €/m² |
| Eilbek | 4.269 €/m² | 5.646 €/m² |
Quelle: Matthias Schwier, Immobilienmarktbericht Hamburg mit Daten der Deutschen Bank Immobilien, dem Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses, IMV online, Sprengnetter, Institut der Deutschen Wirtschaft Köln und LBS Immobilienmarktatlas 2026 Hamburg und Umland. IMV-Auswertung 30.06.2026, LBS-Werte Jahrgang 2026. Tatsächliche Preise hängen von Mikrolage, Zustand, Teilung, Energieeffizienz und Käuferprofil ab.
Diese Tabellen ordnen Dulsberg ein.Wo Ihre Immobilie steht, klären wir persönlich.
Oder direkt bei Matthias Schwier: +49 176 57 174 225 · matthias.schwier@db.com
Angebotspreise zeigen, was Verkäufer in Dulsberg verlangen. Beurkundete Kaufpreise zeigen, was Käufer beim Notar tatsächlich unterschrieben haben. Der Abstand zwischen beiden Ebenen ist die ehrlichste Kennzahl des Marktes, und wir weisen sie getrennt aus.
5.000 €/m²
Angebots-Median Wohnungen
41 Inserate, Stand 30.06.2026
4.607 €/m²
Beurkundet Wohnungen
Gutachterausschuss Hamburg, Berichtsjahr 2025, 19 Kauffälle
8,5 %
Abstand Angebot zu beurkundet
in Prozent des beurkundeten Wertes
Die Angebotsseite liegt in Dulsberg über dem zuletzt beurkundeten Niveau. Zwischen Wunschpreis und beurkundetem Preis liegt das Gespräch über Preisrealismus, das wir vor jeder Vermarktung führen.
Beide Ebenen haben unterschiedliche Stichtage und unterschiedliche Grundgesamtheiten: Die Angebotsseite zählt Inserate zum 30.06.2026, die Beurkundungsseite die Kauffälle des Gutachterausschusses im Berichtsjahr 2025. Der Abstand ist deshalb ein Hinweis auf Preisrealismus, keine exakte Differenz.
Quelle Angebotspreise: IMV Marktbericht-plus, Auswertung 30.06.2026. Quelle beurkundete Kaufpreise: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025.
Dieselbe amtliche Quelle über mehrere Berichtsjahre: was in Dulsberg je Quadratmeter Wohnfläche beurkundet wurde und wie viele Kauffälle dahinterstehen. Dargestellt sind die Berichtsjahre, die in unserer Quellenbasis vorliegen; die Zeitachse lässt fehlende Jahre bewusst frei.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hamburg, Immobilienmarktberichte, Ausgaben 2021, 2023, 2025 und 2026 (Berichtsjahre 2020, 2022, 2024, 2025). Eigentumswohnungen ohne Neubau, Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
Der Dulsberg wurde in den Zwanzigern als Antwort auf die Enge der Gängeviertel geplant: Licht, Luft und Grün für alle, in Backstein gefasst. Große Teile des Bestands stehen heute unter Denkmal- oder Ensembleschutz.
Die grünen Höfe sind das eigentliche Wohnzimmer des Stadtteils, autofrei und gemeinschaftlich; wer hierher zieht, kauft dieses Wohnmodell mit. Die Wohnungen sind kompakt geschnitten, was den Einstieg bezahlbar hält.
Für Eigentümer heißt das: Bei weitgehend gleichartigen Grundrissen zählt die Pflegehistorie. Fenster, Leitungen, Bad und die Beschlüsse der Gemeinschaft machen zwischen zwei identischen Wohnungen den Preisunterschied, und beides lässt sich dokumentieren.
3
Bewertungsverfahren
Drei anerkannte Bewertungsverfahren bilden das Fundament jeder seriösen Einordnung. Entscheidend ist, was darauf aufsetzt. Über die Deutsche Bank Immobilien greifen wir auf Transaktionsdaten und ein Käufernetzwerk zu, das öffentliche Portale nicht abbilden. Dazu kommt die genaue Kenntnis der Mikrolagen in Dulsberg. Am Ende steht die Übersetzung: Was bedeuten diese Werte für Ihre konkrete Immobilie, Ihre Situation und den nächsten Schritt?
01
Orientierung an beobachtbaren Kauffällen und Angebotsdaten vergleichbarer Objekte. Besonders aussagekräftig bei Wohnungen und wiederkehrenden Gebäudetypen.
Geeignet für
Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, standardisierte Bestände
02
Bewertung von Grundstück, Gebäudesubstanz, Herstellungskosten und Alterswertminderung. Relevant, wenn der Markt wenige direkte Vergleichsfälle liefert.
Geeignet für
Einfamilienhäuser, Stadtvillen, Einzelobjekte, Grundstücke
03
Bewertung nachhaltig erzielbarer Erträge abzüglich Bewirtschaftungskosten und Kapitalisierung mit lageabhängigem Zinssatz. Bei vermieteten Bestandswohnungen zählt zusätzlich der Abstand zwischen Bestandsmiete und ortsüblicher Vergleichsmiete nach dem Hamburger Mietenspiegel: Eine niedrige Miete mindert den heutigen Ertrag, nicht zwingend den Wert.
Geeignet für
Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen, Kapitalanlagen
Sechs Faktoren entscheiden über Preis, Vermarktungsdauer und Verhandlungsergebnis. Käufer vergleichen Dulsberg mit Barmbek-Nord, Wandsbek und Eilbek; Backstein-Charakter und Preisniveau sind die Argumente.
| Bewertungsfaktor | Bedeutung für den Immobilienwert in Dulsberg |
|---|---|
| Mikrolage | Dulsberg muss straßengenau gelesen werden. Verkehr, Wasser- oder Parkbezug, Blickachsen und Gebäudekante verändern den belastbaren Wertkorridor. |
| Gebäudetyp | Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Stadtvilla, Reihenhaus oder Mehrfamilienhaus folgen unterschiedlichen Bewertungsverfahren. |
| Energieeffizienz | Der energetische Zustand beeinflusst Verhandlung, Finanzierung und Modernisierungsbudget. Lagewert und Sanierungsrisiko müssen getrennt gelesen werden. |
| Zustand und Modernisierung | Dach, Fenster, Heizung, Leitungssysteme, Bäder, Grundriss und Restnutzungsdauer bestimmen, ob ein Preis argumentierbar bleibt. |
| Käuferzugang | Nicht jede Nachfrage ist öffentlich sichtbar. Im oberen Segment zählt, welche Käufer vor einer öffentlichen Vermarktung erreichbar sind. |
| Anlass und Timing | Nachfolge, Verkauf, Beleihung oder Vermögensaufteilung führen zu unterschiedlichen Anforderungen an Genauigkeit, Tempo und Dokumentation. |
Der Stadtteil-Median ist der Anker, Ihre Wohnung ist der Einzelfall. Der Gutachterausschuss beziffert amtlich, wie Ausstattung, Geschoss und Zuschnitt den Quadratmeterpreis gegenüber dem Median verschieben. Genau diese Faktoren nutzen wir in der Marktwertanalyse, relativ zum Lagemedian und ohne die Lage doppelt zu zählen.
| Merkmal | Amtlicher Faktor | Einordnung |
|---|---|---|
| Baujahr bis 1919 | +29 % | Der stärkste Einzelfaktor. In gewachsenen Altbaulagen steckt ein Teil davon bereits im Stadtteil-Median; wir rechnen das nicht doppelt. |
| Erstbezug | +9 % | Baujahr im Bewertungsjahr oder in den drei Jahren davor. |
| Aufzug | +5 % | Im Altbaubestand oft der Unterschied zwischen zwei Käufergruppen. |
| Einbauküche | +4 % | Wirkt amtlich auf den Quadratmeterpreis, nicht nur auf die Verhandlung. |
| Dachgeschoss | +3 % | Aufschlag gegenüber der Wohnung im Normalgeschoss. |
| Erdgeschoss | -2 % | Abschlag gegenüber der Wohnung im Normalgeschoss. |
| Wohnfläche über 80 m² | +0,6 % je 10 m² | Größere Wohnungen handeln je Quadratmeter leicht höher (amtliche Formel). |
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026, Abschnitt 7.6.1, Gebäudefaktor für Eigentumswohnungen. Referenzobjekt: 80 m², Baujahr ab 1980, ohne die genannten Merkmale.
Wir betrachten Immobilien nicht isoliert als Objekte, sondern als Entscheidungen. Der Marktwert ist dabei nicht das Ziel, sondern die Grundlage. In jedem dieser Fälle bringt die Anbindung an die Deutsche Bank Immobilien zusätzliches Gewicht: durch Käuferzugang, Finanzierungsnähe und belastbare Vergleichsdaten.
01
Sie möchten prüfen, welcher Preis im heutigen Markt realistisch und argumentierbar ist, bevor das Objekt sichtbar wird.
02
Eine Immobilie soll übertragen, vererbt oder in eine Familienstruktur eingeordnet werden. Marktwert, Steuerlogik und Timing gehören zusammen.
03
Ein nachvollziehbarer Marktwert ist Grundlage für Einigung, Finanzierung oder Ausgleichszahlung.
04
Sie haben eine Zahl im Kopf und möchten wissen, ob sie im Dulsberg-Markt belastbar ist.
05
Sie möchten Optionen prüfen, ohne sofort öffentlich sichtbar zu werden. Die Vorbereitung beginnt bei der Bewertung.
06
Für Banken, Familienentscheidungen oder Anschlussfinanzierungen braucht es eine Werteinschätzung mit belastbarer Herleitung. Über die Deutsche Bank Immobilien ist der Weg zur Finanzierung kurz.
Der Weg zu einem belastbaren Wert hat zwei Schritte. Sie beginnen mit der Online-Wertermittlung der Deutschen Bank Immobilien: schnell, kostenfrei, eine erste Orientierung. Wenn Sie tiefer gehen möchten, folgt die persönliche Marktwertanalyse Ihrer Immobilie, erstellt von Matthias Schwier. Sie ist ebenfalls kostenfrei.
Schritt 1: Online-Wertermittlung der Deutschen Bank Immobilien
Wenige Angaben, eine erste Spanne. Die Online-Wertermittlung ordnet Ihre Immobilie grob in den Markt ein, auf Basis aktueller Durchschnittswerte. Der richtige Startpunkt, wenn Sie eine Größenordnung suchen.
Schritt 2: Persönliche Marktwertanalyse
Hier verlässt die Bewertung den Durchschnitt. Wir prüfen Adresse, Substanz, Energiezustand, Grundriss und Käuferzugang und übersetzen die Zahl in einen begründeten Wertkorridor mit dem nächsten sinnvollen Schritt.
| Ergebnis der Marktwertanalyse | Nutzen für Eigentümer in Dulsberg |
|---|---|
| Wertkorridor | Sie erkennen, welcher Marktwert in Dulsberg vertretbar ist. Nicht als Einzelzahl, sondern als begründeter Korridor. |
| Mikrolagen-Einordnung | Sie verstehen, wie Adresse, Straße, Gebäudekante und Umfeld im Verhältnis zum Stadtteil wirken. |
| Energetische Einordnung | Sie sehen, ob Modernisierung, Energieausweis oder Sanierungsbedarf den Preis stützen oder belasten. |
| Vergleichswerte | Sie erhalten eine Einordnung anhand belastbarer Marktdaten, ergänzt um objektspezifische Prüfung. |
| Risikopunkte | Sie erkennen Faktoren, die Preis, Vermarktungsdauer oder Verhandlung beeinflussen können. |
| Nächster Schritt | Sie wissen, ob Verkauf, Halten, Modernisieren oder Übertragen die passendere Entscheidung ist. |
Die Online-Wertermittlung rechnet mit Durchschnitten. Sie kennt die Eckdaten Ihrer Immobilie, nicht ihre Eigenheiten. In Dulsbergentscheidet genau das Besondere über den Wert: die Straße und die Gebäudekante statt des Stadtteilschnitts, der energetische Zustand, Grundriss und Teilung, der Verkaufsanlass und der Zugang zu Käufern, die nicht über Portale suchen. Die Online-Einschätzung beantwortet die Frage: Ungefähr wie viel? Die Marktwertanalyse beantwortet die Frage: Was bedeutet das für meine Entscheidung?
Ich bin Matthias Schwier, Immobilienmakler in Hamburg und als selbstständiger Immobilienberater für die Deutsche Bank Immobilien in den Wohnlagen der Stadt unterwegs, Dulsberg eingeschlossen.
Jede Marktwertanalyse, die über diese Seite angefragt wird, lese und verantworte ich selbst: mit den Daten dieser Seite, den amtlichen Faktoren des Gutachterausschusses und dem Blick auf Ihre konkrete Straße. Sie erreichen mich direkt, nicht über eine Hotline, und was Sie mir anvertrauen, bleibt vertraulich.
Matthias Schwier
Selbstständiger Immobilienberater · Deutsche Bank Immobilien GmbH
Beginnen Sie mit der Online-Wertermittlung der Deutschen Bank Immobilien, kostenfrei und in wenigen Minuten. Sie liefert die erste Orientierung. Auf Wunsch folgt die persönliche Marktwertanalyse Ihrer Immobilie durch Matthias Schwier: vertraulich, ohne Formularzwang, ohne öffentliche Sichtbarkeit.
Häufige Fragen von Eigentümern in Dulsberg zu Marktwert, Bewertungsverfahren und Verkehrswertgutachten.
Die Online-Wertermittlung der Deutschen Bank Immobilien liefert eine erste Einschätzung ohne Kosten. Die anschließende Marktwertanalyse Ihrer Immobilie erstellen wir ebenfalls kostenfrei. Kosten entstehen erst, wenn Sie ein formales Verkehrswertgutachten benötigen.
Unser Immobilienmarktbericht weist für Wohnungen einen Median von 5.000 €/m² aus. Für Häuser liegt der Median nicht separat belastbar vor. Das sind Orientierungswerte. Entscheidend bleibt die konkrete Immobilie.
Der Gutachterausschuss Hamburg weist für Wohnungen in Dulsberg im Berichtsjahr 2025 beurkundete Kaufpreise von 4.607 €/m² aus. Der Angebots-Median lag zum 30.06.2026 bei 5.000 €/m². Beide Werte haben unterschiedliche Stichtage und Grundgesamtheiten; der Abstand ist ein Hinweis auf Preisrealismus, keine exakte Differenz.
Die wohnbaulichen Bodenrichtwertzonen in Dulsberg liegen zum Stichtag 01.01.2026 überwiegend zwischen 800 €/m² und 1.678 €/m² Grundstücksfläche (80-Prozent-Korridor über 470 Zonen, Quelle: Gutachterausschuss Hamburg, BORIS). Einzelne Zonen liegen darüber oder darunter. Der Bodenrichtwert beschreibt den Bodenwert, nicht den Wert einer Immobilie; den zonengenauen Wert Ihrer Adresse klären wir im Gespräch, oder Sie rufen ihn frei über BORIS.HH ab.
Ein Online-Rechner liefert eine erste Einschätzung und eine grobe Einordnung. Das gilt auch für die Online-Wertermittlung der Deutschen Bank Immobilien. Mehr kann ein Rechner nicht leisten, weil er mit Durchschnittswerten arbeitet. Die ausführliche Marktwertanalyse ersetzt der Rechner nicht. Sie baut auf ihm auf.
Ein digitales Werkzeug für die erste Orientierung. Sie geben wenige Eckdaten ein und erhalten eine Preisspanne auf Basis aktueller Marktdaten, kostenfrei und ohne Verpflichtung. Der Einstieg, nicht das Ergebnis.
Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren werden je nach Immobilie gewichtet. Entscheidend ist die Übersetzung in einen vertretbaren Wertkorridor.
Energieeffizienz beeinflusst Verhandlung, Finanzierung und Modernisierungsbedarf. Der energetische Zustand muss getrennt vom Lagewert gelesen werden.
Die Marktwertanalyse ordnet den Wert für Entscheidung, Timing und Verkaufsstrecke ein. Ein Verkehrswertgutachten folgt formalen Anforderungen, etwa nach § 194 BauGB.
Ja. Die Einordnung kann vor jeder Sichtbarkeit erfolgen. Gerade bei sensiblen Eigentümerentscheidungen ist diese Reihenfolge sinnvoll.
Weniger Ertrag heute, aber nicht automatisch weniger Wert. Käufer rechnen mit der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Hamburger Mietenspiegel und mit dem rechtlichen Rahmen für Anpassungen; die rechtliche Prüfung des Einzelfalls gehört in die Rechtsberatung. Umgekehrt öffnet eine leer übergebene, bisher selbst genutzte Wohnung den Käuferkreis der Eigennutzer; das kann den Preis stützen. Beide Lesarten rechnen wir in der Marktwertanalyse durch.
Stille Vermarktung
Selektive und vorbereitende Vermarktung für Eigentümer in Hamburgs relevanten Wohnlagen.
Zur EinordnungInsights und Analysen
Marktberichte, Steuerrecht, Energieeffizienz und Preisentwicklung sachlich aufbereitet.
Zur EinordnungDirektkontakt
Kein Formularzwang, keine Datenerfassung vorab. Ein vertrauliches Gespräch über Ihre Immobilie und Ihre Situation.
Zur EinordnungJede Stadtteilseite folgt derselben Methodik. Die Datenbasis bleibt vergleichbar, die Einordnung wird je Lage anders gewichtet.