Ruhige Allee mit Landhäusern und Vorgärten in Hamburg-Groß Flottbek
Immobilienmakler Hamburg · Elbvororte

Immobilienmakler in Groß Flottbek.Der Elbvorort ohne Elbufer.

Groß Flottbek liegt zwischen Othmarschen, Osdorf und Bahrenfeld, hat kein Elbufer und braucht keins: Einzelhäuser an ruhigen Straßen, die Waitzstraße als Einkaufsstraße und fast ausschließlich gute Wohnlage.

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Die Lage

Groß Flottbek lesen,bevor man eine Zahl nennt.

Groß Flottbek wurde 1305 zum ersten Mal erwähnt, war holsteinisch, ab 1640 dänisch und ab 1866 preußisch, kam 1927 zu Altona und 1938 mit Altona zu Hamburg. Aus dem Dorf wurde ein Wohnort: Einzelhäuser prägen den Stadtteil, viele Straßen sind verkehrsberuhigt, und östlich der Beselerstraße tragen zahlreiche Straßen die Namen bekannter Maler, von Cranach über Holbein bis Kaulbach. Die Waitzstraße mit ihrem Wochenmarkt ist die Einkaufsstraße, der Beselerplatz die Mitte.

Heute wohnen hier 11.319 Menschen auf 2,4 Quadratkilometern. Wer in Groß Flottbek kauft, vergleicht mit Othmarschen und Nienstedten, und wer verkauft, wird an diesen Nachbarn gemessen. Der Unterschied liegt selten im Stadtteil, fast immer im Grundstück: Zuschnitt, Baumbestand, Nachbarbebauung und die Frage, was der Bebauungsplan dort zulässt.

Weißes Landhaus mit Walmdach und Sprossenfenstern in Hamburg-Groß Flottbek

Waitzstraße und Beselerplatz

Die Mitte mit Läden und Wochenmarkt. Hier ist dichtere Bebauung zugelassen als im übrigen Stadtteil, die Zonen für Geschosswohnungsbau liegen an der Waitzstraße im Median bei 1.647 Euro je Quadratmeter Grundstück.

Cranachstraße, Holbeinstraße, Kaulbachstraße

Die Malerstraßen östlich der Beselerstraße, alle Adressen in guter Wohnlage, Einfamilienhauszonen im Median zwischen 1.367 und 1.476 Euro je Quadratmeter Grundstück.

Osdorfer Weg und Ebertallee

Die Ränder zu Bahrenfeld: am Osdorfer Weg 57,8 Prozent der Adressen in guter Wohnlage, an der Ebertallee 81,9 Prozent. Hier ändert sich der Käuferkreis von Straße zu Straße.

Aufgerufen und beurkundet

Was in Groß Flottbek aufgerufen wird.Und was beurkundet wurde.

Angebotspreise zeigen, was Verkäufer in Groß Flottbek verlangen. Beurkundete Kaufpreise zeigen, was Käufer beim Notar unterschrieben haben. Wir weisen beides getrennt aus, mit Stichtag und Quelle. Die Zahl, mit der ein Verkauf startet, kommt aus der zweiten Spalte.

7.315 €/m²

Aufgerufen, Wohnungen

Median aus 136 Inseraten, Stand 30.06.2026

6.942 €/m²

Beurkundet, Wohnungen

Mittelwert ohne Neubau, Gutachterausschuss Hamburg, Berichtsjahr 2025, 48 Kauffälle

5,4 %

Angebot über beurkundet

Abstand in Prozent des beurkundeten Wertes, Richtungsaussage

1,49 Mio. €

Beurkundet, Häuser

Gesamtkaufpreis Ein- und Zweifamilienhäuser, Berichtsjahr 2025

Beurkundet im Verlauf

2020
5.758 €/m²
67 Kauffälle
2022
6.112 €/m²
28 Kauffälle
2024
6.355 €/m²
32 Kauffälle
2025
6.942 €/m²
48 Kauffälle

Quelle Angebotspreise: IMV Marktbericht-plus, Auswertung 30.06.2026. Quelle beurkundete Kaufpreise: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025, Mittelwert Eigentumswohnungen ohne Neubau; Verlauf aus den Berichten 2021 bis 2026. Beide Ebenen haben unterschiedliche Stichtage und Grundgesamtheiten. Der Abstand ist ein Hinweis auf Preisrealismus in Groß Flottbek, keine exakte Differenz.

Weitere Zahlen, Straßen und Suchprofile.

Immobilienbewertung

Marktwertanalyse Groß Flottbek mit beurkundeten Preisen und Bodenrichtwerten.

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Preise nach Postleitzahl

Angebotspreise je Postleitzahl mit beurkundeten Stadtteilwerten für Hamburg.

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Mikrolagen

Wohnlage und Bodenrichtwert Straße für Straße an Alster und Elbe.

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Preislogik

Was in Groß Flottbek den Preis macht.Vier Faktoren, die kein Portal ausweist.

01

Fast überall gute Wohnlage, und trotzdem kein Einheitspreis

Das Wohnlagenverzeichnis führt für Groß Flottbek 2.580 Adressen, 97,8 Prozent davon in guter Wohnlage. Auch die Bodenrichtwerte liegen eng: 664 Zonen, im Median 1.258 Euro je Quadratmeter Grundstück, der 80-Prozent-Korridor reicht von 1.029 bis 1.562 Euro. Die Unterschiede entstehen deshalb nicht in der Zone, sondern am Grundstück und an der Straße. In den Einfamilienhauszonen am Müllenhoffweg liegt der Bodenrichtwert im Median bei 1.612 Euro, am Wolsteinkamp bei 1.142 Euro. Bei 1.000 Quadratmetern Grundstück sind das rechnerisch 470.000 Euro Unterschied allein beim Boden.

Quelle: Hamburger Wohnlagenverzeichnis zum Mietenspiegel 2025; Gutachterausschuss Hamburg, BORIS Open Data, Stichtag 01.01.2026, 80-Prozent-Korridor über 664 Zonen; Straßenwerte: Einfamilienhauszonen mit Bezugsadresse an der Straße, Median. Die Rechnung ist ein Beispiel, kein Wert.

02

Angebot und Beurkundung liegen nah beieinander

Zum 30. Juni 2026 lag der Median der angebotenen Wohnungen in Groß Flottbek bei 7.315 Euro je Quadratmeter, über 136 Inserate. Der Gutachterausschuss weist für 2025 beurkundet 6.942 Euro aus, ohne Neubau, aus 48 Kauffällen. Rund fünf Prozent Abstand, bei verschiedenen Stichtagen eine Richtungsaussage; stichtagsgleich zum 31. Dezember 2025 sind es auf Median-Basis 1,6 Prozent. Die beurkundeten Werte steigen in jedem Berichtsjahr: 5.758 Euro 2020, 6.112 Euro 2022, 6.355 Euro 2024, 6.942 Euro 2025. Stadtweit lag der Preisindex für Wohnungen 2025 unter dem Stand von 2022. Bei 28 bis 67 Kauffällen im Jahr ist das kein Gesetz, aber ein deutliches Signal.

Quelle: IMV Marktbericht-plus, Auswertung 30.06.2026 (Angebotspreise); Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hamburg, Immobilienmarktberichte 2021 bis 2026 (beurkundete Kaufpreise ohne Neubau, Berichtsjahre 2020, 2022, 2024, 2025). Stichtagsgleiche Rechnung: IMV Auswertung 31.12.2025, Median gegen Mittelwert. Preisindex: Gutachterausschuss Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026.

03

Häuser: fast das Doppelte des Hamburger Mittels

In Groß Flottbek wurden zum 30. Juni 2026 mit 168 Häusern mehr Häuser als Wohnungen inseriert. Der Angebots-Median lag bei 8.223 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, der 80-Prozent-Korridor zwischen 5.275 und 11.981 Euro. Der Gutachterausschuss weist für Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 einen beurkundeten Gesamtkaufpreis von im Mittel 1,49 Millionen Euro aus, fast das Doppelte des Hamburger Mittelwerts von 759.000 Euro. Wer ein Haus hier kauft, rechnet mit siebenstelligen Summen und prüft entsprechend: Grundstücksgröße, energetischen Zustand und die Frage, was auf dem Grundstück gebaut werden darf.

Quelle: IMV Marktbericht-plus, Auswertung 30.06.2026 (Angebotspreise Häuser je Quadratmeter Wohnfläche); Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026 (Ein- und Zweifamilienhäuser, Gesamtkaufpreis, Mittelwert 2025, Stadtteil und Hamburg gesamt).

04

Standzeit in der Postleitzahl 22607

Die Postleitzahl 22607 teilt Groß Flottbek mit einem großen Teil Bahrenfelds. In unserer Auswertung vom August 2026 standen dort 26 Angebote seit mindestens 200 Tagen im Markt, 18 davon länger als 300 Tage, im Median 384 Tage. 16 standen noch zum Startpreis, neun hatten nachgelassen, im Median um zehn Prozent. Das Muster ist dasselbe wie in den übrigen Alster- und Elblagen: Ein Startpreis über dem beurkundeten Niveau kauft keine Zeit, er verbraucht sie.

Quelle: Eigene Auswertung über ein Portal-Aggregat (ImmoScout24, ImmoWelt, markt.de, Kleinanzeigen), Stichtag 09.08.2026, Angebote ab 200 Tagen Standzeit; Angebotspreise, keine Kaufpreise. Postleitzahl 22607, 26 Angebote.

Der Ablauf

Immobilie verkaufen in Groß Flottbek.Fünf Schritte, in dieser Reihenfolge.

In Groß Flottbek vergleichen viele Käufer die Elbvororte gezielt untereinander und haben ihre Finanzierung geklärt. Für Häuser ist deshalb die persönliche Ansprache vorgemerkter Interessenten oft der erste Schritt, für Wohnungen das vollständige Inserat. Ob die Käuferbasis für Ihr Objekt trägt, legen wir vorher offen.

Angebotsschaltung, Provisionsabrechnung und Kaufabwicklung laufen über die Deutsche Bank Immobilien GmbH.

Der Leitfaden in neun SchrittenImmobilie verkaufen in Hamburg
  1. 01

    Erstes Gespräch, dreißig Minuten

    Anlass und Fristen klären

    Spekulationsfrist, Erbfall, Trennung, Übertragung: Der Anlass bestimmt den Zeitplan und die Beteiligten. Manches klärt der Steuerberater, bevor eine Zahl im Raum steht.

  2. 02

    Marktwertanalyse mit Ortstermin

    Den Wert einordnen, nicht raten

    Drei Verfahren nach ImmoWertV, beurkundete Vergleichspreise, eine Bandbreite. Die Online-Marktwertermittlung der Deutsche Bank Immobilien ist ein legitimer erster Schritt, die persönliche Analyse liefert die Präzision.

  3. 03

    Ihre Entscheidung, unsere Empfehlung

    Angebotspreis festlegen

    Mit Kenntnis der Lücke zwischen aufgerufen und beurkundet: 8,2 Prozent stadtweit, 17,2 Prozent beim freistehenden Haus. Ein Startpreis, der die Standzeit nicht provoziert.

  4. 04

    Öffentlich oder Private Office

    Vermarktungsweg wählen

    Öffentlich mit vollständigen Pflichtangaben zum Energieausweis, oder diskret über das Private Office. Beides hat seinen Preis, beides liegt vorher offen.

  5. 05

    Beurkundung und Schlüsselübergabe

    Interessenten prüfen, Notar, Übergabe

    Finanzierungsnachweis vor der Besichtigung, Verhandlung zwischen den Parteien, Kaufvertrag mit Fälligkeit und Übergabeprotokoll. Bis zur Schlüsselübergabe bleibt der Ansprechpartner derselbe.

Anlässe

Warum in Groß Flottbek verkauft wird.Drei Situationen, die wir kennen.

01

Das Haus, das die Familie getragen hat

Die Kinder sind aus dem Haus, der Garten ist größer geworden als die Zeit, ihn zu pflegen. Der Verkauf ist dann eine Lebensentscheidung, und sie beginnt mit der Frage, wohin es danach gehen soll.

02

Das Grundstück, das mehr kann als das Haus

Manche Grundstücke sind groß genug, dass Käufer über Teilung oder Neubau nachdenken. Ob das geht, entscheidet das Planungsrecht. Das klären wir vor der Preisfindung, weil es Käuferkreis und Zahl verändert.

03

Die Übergabe an die nächste Generation

Ein Haus in Groß Flottbek kostet beurkundet im Mittel fast das Doppelte des Hamburger Mittelwerts. Wer an Kinder überträgt, braucht deshalb früh eine belegte Zahl, bevor Freibeträge und Fristen geplant werden.

Ihr Ansprechpartner

Sie sprechen mit dem,der auch verkauft.

Matthias Schwier, Immobilienmakler in Hamburg, seit Mai 2025 selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und Gebietsleiter für den Immobilienvertrieb Hamburg Alster. Das Büro liegt am Mittelweg in Pöseldorf.

Was Sie bekommen: eine Zahl aus beurkundeten Kaufpreisen, einen Vermarktungsweg, der zu Ihrem Objekt in Groß Flottbek passt, und einen Ansprechpartner, der vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe derselbe bleibt. Hinter jedem Mandat steht das Team Alster der Deutsche Bank Immobilien mit Käuferreichweite und Datenzugang.

Matthias Schwier im weißen Hemd, Arm aufgestützt, ruhiger Blick vor blauem Hintergrund, KI-generiert mit Kennzeichnung

Matthias Schwier

Selbstständiger Immobilienberater · Deutsche Bank Immobilien GmbH

Matthias Schwier am Telefon, KI-generiertes Porträt mit Kennzeichnung

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Häufige Fragen

Fünf Fragen zum Verkauf in Groß Flottbek.Kurz beantwortet.

Was kosten Immobilien in Groß Flottbek wirklich?

Wohnungen beurkundet 2025 im Mittel 6.942 Euro je Quadratmeter, aufgerufen zum 30.06.2026 im Median 7.315 Euro. Ein- und Zweifamilienhäuser beurkundet 2025 im Mittel 1,49 Millionen Euro Gesamtkaufpreis. Die beurkundeten Zahlen stammen vom Gutachterausschuss Hamburg, die Wohnungen aus 48 Kauffällen ohne Neubau; die Angebotszahl aus 136 Inseraten im IMV Marktbericht-plus. Angebot und Beurkundung liegen hier nah beieinander, die Stichtage sind trotzdem verschieden. Bei Häusern entscheidet das Grundstück mehr als der Stadtteil. Was Ihr Haus wert ist, klären wir in der Marktwertanalyse.

Gehört Groß Flottbek zu den Elbvororten?

Ja, auch ohne eigenes Elbufer. Groß Flottbek grenzt an Othmarschen, Osdorf und Bahrenfeld und gehört zum Bezirk Altona. Käufer vergleichen den Stadtteil mit Othmarschen und Nienstedten. Beim beurkundeten Wohnungspreis lag Groß Flottbek 2025 knapp über Nienstedten und unter Othmarschen.

Kann ich mein Grundstück teilen und einzeln verkaufen?

Das entscheidet das Planungsrecht für die Fläche. Ob auf einem großen Grundstück ein zweites Haus zulässig ist, regelt der Bebauungsplan oder, wo es keinen gibt, die Umgebung. Wir sehen uns das vor der Preisfindung an, weil ein teilbares Grundstück andere Käufer anspricht als ein Haus mit Garten. Die verbindliche Auskunft gibt das Bezirksamt.

Öffentlich oder diskret?

Bei Häusern oft zuerst diskret. Viele Käufer suchen gezielt in den Elbvororten. Interessenten mit geklärter Finanzierung sprechen wir persönlich an, bevor ein Inserat steht. Trägt die Käuferbasis nicht, sagen wir das vorher, und das Inserat folgt mit vollständigen Unterlagen.

Wie beginnt die Zusammenarbeit?

Mit einem Blick auf Haus und Grundstück. Bei einem Haus in Groß Flottbek gehören Grundstück, Bausubstanz und Planungsrecht an den Anfang. Danach folgt die Zahl aus beurkundeten Kaufpreisen. Angebotsschaltung, Provisionsabrechnung und Kaufabwicklung laufen über die Deutsche Bank Immobilien GmbH.

Weitere Lagen

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