Wer heute eine neue Wohnung in Hamburg kauft und vermietet, bekommt in den ersten Jahren spürbar mehr Geld vom Finanzamt zurück als noch vor zwei Jahren. Die Regel gilt seit 2024, ist befristet — und ändert die Kalkulation für Investoren messbar.
Was sich konkret geändert hat
Bisher durfte man eine Immobilie mit 3 Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr abschreiben. Wer eine neue Wohnung für 800.000 Euro kaufte, konnte 24.000 Euro jährlich steuerlich geltend machen. Seit 2024 gilt für Neubauten eine neue Regel: 5 Prozent — vom jeweils aktuellen Restwert der Immobilie. Im ersten Jahr sind das 40.000 Euro statt 24.000. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent bedeutet das rund 6.700 Euro mehr, die im Portemonnaie bleiben — jedes Jahr, für die ersten zehn Jahre.
Für wen das gilt — und für wen nicht
Die Regel ist präzise. Sie gilt nur, wenn folgende Punkte zutreffen:
- Die Wohnung ist neu gebaut — Baubeginn nach dem 1. Oktober 2023
- Die Wohnung wird vermietet, nicht selbst bewohnt
- Typische Objekte: Neubau-ETW in der HafenCity, Winterhude oder neuen Quartieren in Eppendorf
- Bestandswohnungen in Harvestehude oder Rotherbaum profitieren nicht — dort gilt weiterhin die alte 3-Prozent-Regel
Was das für Ihre Kaufentscheidung bedeutet
Die neue Abschreibungsregel verändert nicht den Kaufpreis — aber sie verändert, was eine Investition unter dem Strich kostet. Wer zwischen einer Bestandswohnung und einer Neubauwohnung abwägt, sollte diesen Effekt einrechnen. Für eine Wohnung im Wert von einer Million Euro kann der steuerliche Unterschied über zehn Jahre im fünfstelligen Bereich liegen.
Steuervorteile verbessern keine schlechte Lage und rechtfertigen keinen überhöhten Preis. Aber sie verändern die Rendite einer soliden Investition — messbar und dauerhaft.
Haben Sie die neue Abschreibungsregel bereits in die Kalkulation Ihrer nächsten Investition einbezogen?
Die genaue steuerliche Auswirkung für Ihre Situation berechnet Ihr Steuerberater. Was ich als Immobilienberater einordnen kann: welche Objekte von dieser Regel profitieren, welche nicht — und was das für Preis und Verhandlung bedeutet.
Matthias Schwier · by.schwier
