Einordnung
Wer heute eine neue Wohnung in Hamburg kauft und vermietet, bekommt in den ersten Jahren spürbar mehr Geld vom Finanzamt zurück als noch vor zwei Jahren. Die Regel gilt seit 2024, ist befristet und ändert die Kalkulation für Investoren messbar.
Was sich konkret geändert hat
Bisher durfte man eine Immobilie mit 3 Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr abschreiben. Wer eine neue Wohnung für 800.000 Euro kaufte, konnte 24.000 Euro jährlich steuerlich geltend machen. Seit 2024 gilt für Neubauten die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG: 5 Prozent vom jeweils aktuellen Restwert. Im ersten Jahr sind das 40.000 Euro statt 24.000. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent bleiben im ersten Jahr rund 6.700 Euro mehr im Portemonnaie. Der Vorteil ist in den frühen Jahren am größten und nimmt ab, weil sich die Abschreibung jährlich auf den gesunkenen Restwert bezieht. Ein Wechsel zur linearen Abschreibung ist jederzeit möglich, sobald er günstiger wird.
| Verfahren | Abschreibung Jahr 1 |
|---|---|
| Linear, 3 % (Bestand) | 24.000 € |
| Degressiv, 5 % (Neubau, § 7 Abs. 5a EStG) | 40.000 € |
Für wen das gilt, und für wen nicht
Die Regel ist präzise. Sie gilt nur, wenn folgende Punkte zutreffen:
Die Wohnung ist neu gebaut, Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029
Die Wohnung wird vermietet, nicht selbst bewohnt
Typische Objekte: Neubau-ETW in der HafenCity, Winterhude oder neuen Quartieren in Eppendorf
Bestandswohnungen in Harvestehude oder Rotherbaum profitieren nicht; dort gilt weiterhin die alte 3-Prozent-Regel
Was das für Ihre Kaufentscheidung bedeutet
Die neue Abschreibungsregel verändert nicht den Kaufpreis, aber sie verändert, was eine Investition unter dem Strich kostet. Wer zwischen einer Bestandswohnung und einer Neubauwohnung abwägt, sollte diesen Effekt einrechnen. Für eine Wohnung im Wert von einer Million Euro kann der steuerliche Unterschied über zehn Jahre im fünfstelligen Bereich liegen.
Steuervorteile verbessern keine schlechte Lage und rechtfertigen keinen überhöhten Preis. Aber sie verändern die Rendite einer soliden Investition, messbar und dauerhaft.
Haben Sie die neue Abschreibungsregel bereits in die Kalkulation Ihrer nächsten Investition einbezogen?
Die genaue steuerliche Auswirkung für Ihre Situation berechnet Ihr Steuerberater. Was wir als Immobilienberater einordnen können: welche Objekte von dieser Regel profitieren, welche nicht, und was das für Preis und Verhandlung bedeutet. Der Steuervorteil entscheidet nie allein, aber er gehört in die Rechnung, bevor zwischen Bestand und Neubau gewählt wird.
