Einordnung
Seit Monaten kursiert unter Eigentümern eine Sorge: Die neue europäische Energieausweis-Skala von A bis G werde jedes Haus neu einstufen und manchen Altbau über Nacht abwerten. Für Familien mit langjährigem Immobilienbesitz und für Erben in den Alsterlagen ist das eine Frage der Substanz, nicht der Statistik. Die Nachricht aus Berlin entlastet sie: Für Wohngebäude bleibt die vertraute Skala.
Was das Gebäudemodernisierungsgesetz ändert
Am 5. Mai 2026 legte das zuständige Bundesministerium den Referentenentwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes vor, am 13. Mai 2026 beschloss ihn das Kabinett, am 10. Juli 2026 nahm der Bundestag das Gesetz an, der Bundesrat billigte es am selben Tag. Verkündet im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226, gilt es seit dem 29. Juli 2026; das neue Energieausweisrecht greift ab dem 1. Januar 2027. Das Gesetz löst das 2024 eingeführte Gebäudeenergiegesetz ab, im Volksmund das Heizungsgesetz, und streicht dessen Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie zu betreiben. Auslöser der Reform ist die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie (EU) 2024/1275), deren Umsetzungsfrist am 29. Mai 2026 ablief.
Die neue Skala, aber nicht für Wohngebäude
Die EU-Richtlinie verlangt eine einheitliche Skala von A bis G. Das Gesetz setzt sie nur für Nichtwohngebäude um, also für Büros, Läden und Gewerbebauten (Anlage 10a). Für Wohngebäude bleibt Anlage 10 inhaltlich unverändert: Wohnhäuser, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser behalten die Skala A+ bis H. Bereits ausgestellte Energieausweise verlieren ihre Gültigkeit nicht, sie gelten bis zum ausgewiesenen Ablaufdatum, in der Regel zehn Jahre.
| Gebäudetyp | Skala | Status ab GModG |
|---|---|---|
| Wohngebäude | A+ bis H | bleibt unverändert (Anlage 10) |
| Nichtwohngebäude | A bis G | neue EU-Skala (Anlage 10a) |
Was das für Eigentümer von Wohnimmobilien konkret heißt:
Die Skala A+ bis H bleibt für Wohngebäude bestehen. Keine automatische Neu-Einstufung, kein Handlungsdruck aus der Reform selbst.
Bestehende Energieausweise bleiben bis zu ihrem Ablaufdatum gültig, meist zehn Jahre.
Die Vorlagepflicht bei Verkauf und Vermietung bleibt unverändert bestehen.
Ab dem 1. Januar 2027 wählt jeder Eigentümer eines Wohngebäudes frei zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Effizienzklasse, Primär- und Endenergiekennwert werden Pflichtangabe, der Ausweis wird digital ausgestellt. Was diese Wahl für einen unsanierten Altbau wert ist, steht im Beitrag „Verbrauch oder Bedarf“.
Es erben sich Gesetz und Rechte wie eine ew'ge Krankheit fort.
Johann Wolfgang von Goethe, Faust I, 1808
Was das für Eigentümer in den Alsterlagen bedeutet
Für die Bewahrer unter unseren Mandanten, die auf Kontinuität und Substanzschutz achten, ist die Botschaft ruhig: Die Reform erzwingt keine überstürzte Sanierung und keine Neubewertung des vertrauten Ausweises. Wichtiger als die Skala bleibt eine Beobachtung, die davon unberührt ist. In unseren Bewertungen in Lagen wie Harvestehude und Eppendorf sehen wir, dass Käufer und finanzierende Banken den energetischen Zustand längst unabhängig von jedem Buchstaben einpreisen. Ein aktueller, korrekter Energieausweis und ein klares Bild vom Sanierungsstand sind darum weniger Formalie als Argument im Preisgespräch.
Wissen Sie, in welcher Klasse Ihr Energieausweis Ihr Objekt heute führt und wann er abläuft?
Regulatorik entfaltet ihre Wirkung selten am Tag der Verkündung, sondern dann, wenn ein Objekt an den Markt kommt. Wer den energetischen Stand seines Hauses kennt, bevor ein Käufer ihn interpretiert, verhandelt aus einer Position der Klarheit. Die Skala mag warten. Der Markt tut es nicht.
